Někteří zájemci o pořízení bydlení si váhají vzít hypotéku také proto, že se obávají zadlužit se na mnoho let dopředu. Riziko, že z důvodu nemoci nebo dlouhodobé ztráty zaměstnání nebudou moci splácet a mohou tak přijít i o vlastní byt, nelze nikdy vyloučit. Dalším nebezpečím je případné výrazné zvýšení úrokových sazeb, ke kterému může za pět, deset či dvacet let klidně dojít. Zatímco někdo se nebojí vzít si úvěr, i když s jeho splácením bude mít s velkou pravděpodobností velké potíže, jiní poněkud rizikově averzní nebo prostě jen odpovědní jedinci mají problém s představou dlouhodobého závazku za každých okolností splácet úvěr.
Některá z rizik lze více či méně eliminovat vhodným pojištěním. Banky samotné pak klientům, kteří chtějí mít větší jistotu, že se vyhnou zbytečným problémům, nabízejí některé speciální produkty.
Flexibilní hypotéka Komerční banky
Tento produkt do určité míry zastupuje pojištění pro případ výpadku příjmů z důvodu krátkodobé ztráty zaměstnání či pracovní neschopnosti a dále umožňuje měnit v průběhu splácení původně sjednanou dobu splatnosti.
Klienti mohou v případě této hypotéky přerušit splácení až na tři měsíce. Přitom se nepozastavují pouze splátky jistiny, ale klient neplatí ani žádné úroky. Pokud se jeho finanční situace zhorší dlouhodobě, může banku požádat o snížení výše plátek až na polovinu. Automaticky se mu tím prodlouží doba splatnosti (maximem je třicet let). Chce-li klient naopak splacení úvěru urychlit, může si splátky zvýšit až na dvojnásobek. Sníží si tím celkové náklady hypotéky, jelikož zaplatí méně na úrocích i poplatcích. Všechny uvedené změny lze provést poprvé po dvanácti měsících od uzavření smlouvy, a poté znovu vždy jednou za dvanáct měsíců.
Pokud si klient sjedná Flexibilní hypotéku, zaplatí za to Komerční bance každý měsíc poplatek sto korun.
Možnost předčasného splacení úvěru bez sankcí
Někteří žadatelé o hypotéku se zase nechtějí smířit s tím, že by za předčasnou splátku museli bance zaplatit vysoké sankční poplatky. Umořit úvěr či provést mimořádnou splátku lze pouze po skončení fixačního období, kdy dochází ke změně úrokové sazby. Pokud klient provede předčasné splacení mimo tento okamžik, banky si za to účtují nemalé poplatky.
Žadatel, který si chce sjednat hypoteční úvěr s delší dobou fixace a který přitom ví, že bude chtít ještě před jejím skončením provést částečné splacení úvěru, má možnost předem si ve smlouvě sjednat provedení mimořádné splátky. Toto umožňují například Hypoteční banka a ČSOB. Účtují si za to poplatek ve výši 1 % ze sjednané splátky jistiny, klient jej musí zaplatit předem spolu s poplatkem za uzavření úvěrové smlouvy. Celkově si lze takto předplatit mimořádnou splátku maximálně do výše padesáti procent z celkové sjednané výše úvěru.
Mimořádnou splátku si lze zřídit také u GE Money Bank. Po prvních dvanácti splátkách lze umořit až čtvrtinu z celkově vyčerpané částky úvěru a po každých šesti měsících lze mimořádné splacení opakovat. Úroková sazba je oproti standardní zvýšena o 0,3 %.
Podobně funguje „turbo“ hypotéka od Raiffeisenbank. I zde je možné po prvních dvanácti splátkách umořit až čtvrtinu nesplacené jistiny úvěru, opakovat to lze však až po dalších dvanácti splátkách. Úroková sazba je oproti standardním sazbám Raiffeisenbank vyšší o 0,1 %.
HVB Bank nabízí pro tyto účely speciální produkt Majordomus Flexi. Dlužník může mimořádné splátky provádět kdykoli podle potřeby, žádné poplatky za to neplatí. Úvěr je však úročen zvýšenou sazbou.
ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky
Je určena především pro ty zájemce o hypotéku, kteří se obávají možného nepříznivého vývoje úrokových sazeb. Někoho uklidní fakt, že si zajistí neměnnou splátku i pro léta, kdy se v České republice již bude užívat euro. Jiní si od garance výše splátky slibují jistotu, že se v následujících až třiceti letech nemusí obávat nepředvídaných změn ve výši svých výdajů na bydlení. A také tím zcela vyloučí riziko, že by jim banka po skončení kratšího fixačního období přidělila příliš vysokou sazbu.
Tuto hypotéku si lze sjednat až na třicet let, po celou tuto dobu zůstane úroková sazba stejná. Hodí se pro klienty, kteří chtějí mít jistotu neměnné splátky a kteří zároveň vědí, že úvěr nebudou chtít předčasně splatit. To by se jim totiž velmi prodražilo. Pokud by například chtěli umořit více než padesát procent sjednané výše úvěru, poplatek by činil celou čtvrtinu z výše mimořádné splátky. Ale jak již bylo uvedeno výše, mohou si klienti ČSOB v případě potřeby provedení mimořádné splátky předplatit.
Marketingový nástroj bank
Je zřejmé, že tyto speciální produkty slouží bankám jako marketingový nástroj, kterým své úvěry zviditelňují a odlišují od produktů konkurence. Z výše uvedených to platí asi nejvíce o hypotéce s neměnnou výší splátky od ČSOB. Je zajímavé, že se ČSOB vydala cestou velmi dlouhých fixací, jelikož z dosavadních zkušeností je patrné, že o úvěry s fixacemi nad deset let má zájem naprosto mizivý počet klientů. V budoucnu se to však samozřejmě může změnit, zvláště bude-li hrozit riziko vysokého zvýšení úrokových sazeb.
Také možnost předčasného splacení úvěru je vhodná spíše jen pro malou skupinu klientů, kteří očekávají, že v brzké době obdrží větší sumu finančních prostředků, které použijí na splacení části úvěru. Chce-li mít však žadatel o úvěr pocit svobody, že si může hypotéku snížit (téměř) kdykoli se mu to bude hodit, pak například v případě „turbo“ hypotéky od Raiffeisenbank se jeho celkové náklady příliš nezvýší.
Flexibilní hypotéka od Komerční banky je naopak skutečně pružný úvěr, který může dlužníka v některých situacích alespoň krátkodobě ušetřit nepříjemností. Za tuto jistotu si klient samozřejmě také musí připlatit. Například u hypotečního úvěru ve výši jeden milion korun s úrokovou sazbou kolem 4 až 5% zvýší měsíční poplatek 100 korun efektivní úrokovou sazbu přibližně o 0,2 procentního bodu.
