Parametrů pro schválení hypotéky je hodně. Často se ale mluví jen o příjmu. Jenže do scoringu vstupuje celková bonita, celkové cashflow žadatelů. A posuzuje se také kupovaná nemovitost. Jak přesně, to má každá banka nastavené trochu jinak.
Abyste s žádostí opravdu uspěli, je dobré si zjistit nejen základní informace o sledovaných parametrech. Vyplatí se jít víc do hloubky, ptát se rovněž na detaily. Tím můžete dopředu eliminovat riziko, že vám banka či stavební spořitelna žádost o úvěr na bydlení nakonec zamítne, i když na začátku se zdálo vše být v pořádku.
Není příjem jako příjem
„Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti bývá nedostatečná bonita žadatele,“ říká Marek Petráš, produktový manažer hypoték skupiny Moneta. Přičemž zádrhel bývá v příjmech. Ty jsou totiž jedním z nejdůležitějších pilířů pro konstrukci hypotečního úvěru a v konečném důsledku často rozhodují o poskytnutí či neposkytnutí úvěru.
„Pokud má být konkrétní typ příjmu uznán, musí splňovat základní parametry jako je trvalost, pravidelnost a udržitelnost příjmu a jeho transparentní prokazatelnost,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer bydlení České spořitelny. Dodává, že vše, co se odehrává mimo uvedená pravidla, lze jen velmi těžko akceptovat jako započitatelné příjmy.
„U každého příjmu navíc může být rozhodnuto, zda bude započítána jen jeho část, některé typy mají stanoveny koeficient uznatelného příjmu,“ doplňuje Lukáš Kopecký, ředitel odboru marketingu Raiffeisen stavební spořitelny.
S příjmy ze zahraničí je to složitější
Standardně tak banky akceptují základní typy příjmů, tedy příjmy ze zaměstnaneckého poměru (ze závislé činnosti) a z podnikání v České republice. „Příjmy ze zahraničí byly po omezenou dobu vyjmuty z kategorie akceptovatelných příjmů, nicméně momentálně se jejich akceptovatelnost částečně vrací,“ říká Mikuláš Neumann, ředitel odboru Řízení rizik v Hypoteční bance.
Jejich uznání ale může být komplikovanější. Snazší to bude s příjmy ze zaměstnání v zahraničí. „Příjmy z podnikání ze zahraničí jsou ve velké míře v českých bankách tabu,“ přibližuje situaci Lucie Drásalová, analytička Partners skupiny. U zahraničních příjmů je navíc zohledněn koeficient kurzovního rizika, což v praxi znamená, že ho banka neuzná celý, ale například jenom ze 70 procent. Kromě toho hraje u těchto příjmů roli například i státní příslušnost, místo pobytu či rodinná situace.
Které příjmy banka ještě uzná
Existují ale ještě i další typy příjmů, s nimiž banky umí pracovat. Žadatel může využít i příjmy z pronájmu, peněžitou podporu v mateřství či rodičovský příspěvek. „Akceptují se i důchody starobní, invalidní třetího stupně, někde je možné akceptovat i druhý stupeň,“ říká Daniel Horňák, hypoteční specialista Bidli.
V potaz lze vzít také diety. Například řidičům kamionů jsou podle Horňáka diety vesměs započítávány, nicméně obvykle jen do 50 procent základního příjmu. A podobně i u dalších z uvedených doplňkových příjmů bývá brána na zřetel jen část. Například má banka stanovené, že mohou tvořit maximálně 30 procent z celkových příjmů žadatele.
Které příjmy banka neakceptuje
S jinými typy příjmů už může být problém. „Neakceptujeme například sociální dávky vyplácené z důvodu slabého sociálního postavení, jednorázové příjmy, dohody o provedení práv či příspěvky na péči,“ vyjmenovává Kopecký. A problém bývá také u dohod o provedení práce nebo o pracovní činnosti, pokud z nich nejsou placené odvody. Žádná banka také neuzná příjem ve zkušení době.
A potíže mohou mít podle Veroniky Hegrové z online srovnávače hypoték hyponamiru.cz i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali ani jedno daňové přiznání. Kdo začal podnikat letos v lednu, musí si na uznání příjmu počkat minimálně do ledna příštího roku, až oficiálně doloží příjmy v daňovém přiznání.
Odhad se nemusí rovnat kupní ceně
Situace se může zkomplikovat rovněž kvůli nemovitosti, kterou si chcete koupit. „Zásadní roli hraje ocenění nemovitosti, které zpracovává odhadce banky a nemusí notně vyjít na kupní cenu,“ upozorňuje Horňák.
Jinými slovy, to, že kupujete nemovitost například za 4 miliony, neznamená, že ji také banka na tuto cenu odhadne. Odhad může vyjít třeba jen na 3,7 milionu, což znamená, že vám banka na dům či byt nepůjčí tolik, kolik byste potřebovali. „Pokud klient není schopen vzniklý rozdíl pokrýt z vlastních zdrojů nebo souhrnnou hodnotu nemovitosti navýšit tak, že přidá k pořizované nemovitosti ještě další, pak v konečném důsledku bude snížená hodnota nemovitosti stopkou pro takový obchodní případ,“ konstatuje Vachulka.
Pak jsou zde ještě podmínky, které musí splňovat samotná nemovitost. Nemovitost, která vstupuje do zástavy, musí být bez právních vad a dalších zatížení, například některých věcných břemen. Problém může představovat špatný technický stav nemovitosti, špatná lokalita či záplavová zóna. „U rodinný domů musí být vyřešená také přístupová cesta,“ dodává Petráš. Jednání s bankou mohou zkomplikovat i nesrovnalosti v dokumentech.
Pozor na negativní záznam v registrech
Zcela samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry (SOLUS, CBCB). Ty obsahují záznamy jak pozitivní, tak negativní. Ty první znamenají plusové body. Pokud máte nebo jste měli úvěr, bezproblémově ho dlouhodobě splácíte, je to pro banku velmi pozitivní informace. „Pro banku je totiž vždy bezpečnější klient, o kterém získá informace tohoto charakteru než klient, o jehož platební morálce nic neví,“ vysvětluje Drásalová.
Negativní záznam naopak znamená překážku. Pro banky bývají problematické aktuální a historicky dlužné splátky (částky) a statusy jako je zesplatněná pohledávka, odepsaná pohledávka či restrukturalizovaná pohledávka. „Pohledávky jsou řešeny individuálně, a tedy je možné problémové záznamy kompenzovat lepším zajištěním či bonitou,“ popisuje Neumann.
Problémem mohou být v některých finančních institucích i exekuce, byť v minulosti, nebo dluhy na zdravotním a sociálním pojištění.
Negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři roky po skončení daného závazku. „Pokud jsou to nebankovní závazky jako například telefonní poplatky, je záznam viditelný rok,“ uvedl Horňák.
O svých závazcích by měl mít každý přehled, nicméně podle hypotečních poradců se relativně často stává, že lidé o záznamu v registrech nevědí. Proto je vhodné si před tím, než o hypotéku požádáte, nechat udělat výpis z těchto registrů.
