Čtvrtek 24. září 2020, svátek má Jaromír
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 24. září 2020 Jaromír

Odborník: Investoři do nemovitostních fondů se krize covid-19 obávat nemusí

Dvouměsíční vypnutí ekonomiky je pořádný zásah do života nás všech. Jak se dnes daří nájemcům i majitelům komerčních nemovitostí? A jak krize ovlivnila nemovitostní fondy? Na otázky odpovídá zakladatel a správce nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka.

Tomáš Trčka | foto: Trigea

Trigea koupila obchodní centrum tři týdny před účinností vládních opatření na ochranu proti koronavirové epidemii. Stát ze dne na den obchodní centra zavřel. To byla asi svízelná situace?
Situace byla velice obtížná pro všechny. Jak pro nájemníky, tak pro nás jakožto majitele. Když kupujete takové centrum, obvykle se kupuje jen s minimální hotovostí na účtech. Tři týdny po převzetí nám nájemníci přestali platit. To rozhodně není nic příjemného. Ale nebrečíme.

Poskytli jsme obchodnímu centru okamžitě provozní financování ve výši jednoho milionu eur a jasně jsme deklarovali, že závazky centra včetně splátek bankovního úvěru uhradíme bez ohledu na to, zda nájemníci budou nájemné hradit, nebo ne. Mohli jsme požádat o odklad splátek, ale neudělali jsme to. Nemyslím si, že je správné přenášet naše povinnosti na další subjekt.

Proč jste se tak rozhodli?
Přenášení odpovědnosti, nebo chcete-li nákladů, na druhé není dlouhodobě udržitelná cesta. Jistě by pro nás bylo pohodlnější odložit si několik splátek. Trigea má ale v DNA především odpovědnost. Snažíme se rozvíjet dlouhodobé partnerské vztahy a věříme, že férový přístup je ten jediný správný. Samozřejmě Trigea je kapitálově velice silná a může si tento postoj dovolit.

Rozumím tomu, že některé firmy musí z existenčních důvodů sáhnout i k těmto opatřením. Je ale velký rozdíl v tom, zda se pohnou o 10 % ekonomické ukazatele a management letos nedostane bonusy, nebo firma bez odkladu splátek skončí v konkurzu. Závěr si musí udělat každý sám.

Jak jsou na tom ekonomicky obchodníci v komerčních nemovitostech dnes?
Dvouměsíční vypnutí ekonomiky je pořádný zásah do života nás všech. Všechny konsekvence nám dojdou až za pár měsíců. Nájemníci byli v podstatě v první linii: ze dne na den jim stát zakázal otevřít obchody. To je situace, kterou si ještě v únoru neuměl nikdo ani představit. Situace byla o to horší, že se to nestalo jenom u nás, ale prakticky, s různým časováním, na celém světě.

Podle mého názoru to ale většina obchodníků přežije. Minulé roky jim naopak extrémně přály, letos budou mít výpadek, ale věci se poměrně rychle vracejí k normálu. Pro mě bylo velice příjemným překvapením chování domácích firem. Zachovaly si chladnou hlavu a jednaly velice slušně a racionálně.

Tomáš Trčka

  • V investičním bankovnictví se pohybuje přes 25 let.

  • V roce 2006 stál u zrodu prvního a dodnes největšího nemovitostního fondu v České republice.

  • Působil jako generální ředitel a předseda představenstva REICA investiční společnosti České spořitelny. Následně pomáhal při vzniku dalšího nemovitostního fondu INVESTIKA.

  • V dubnu 2019 založil spolu se skupinou Partners fond TRIGEA, který aktivně řídí. 

Platí to i pro zahraniční firmy?
Pro většinu z nich ano. Ale je pravdou, že chování některých mezinárodních hráčů někdy hraničilo až s hysterií. Zaznamenali jsme třeba případ, kdy nám nájemce v rozporu se smlouvou odmítl poskytnout informaci o obratech až do doby, než uzavřeme novou dohodu. Ta měla být uzavřená na základě jejich tvrzení, že se jim daří velice špatně. Naši žádost, ať svá tvrzení doloží dodáním obratů, zdvořile odmítli. Nakonec se ukázalo, že pokles tržeb není zdaleka tak dramatický, jak indikovali.

Naštěstí po vyhlášení státní podpory Covid - nájem, došlo relativně rychle k uklidnění situace. Tato podpora v principu uhradí nájemníkům 50 % z tříměsíčního nájmu při současné podpoře majitele centra. Z mého pohledu je škoda, že stát nevyhlásil tento program mnohem dříve. Mohlo se tak předejít některým vyhroceným situacím mezi majiteli center a nájemníky.

Jak dnes vypadá obsazenost komerčních nemovitostí?
Zatím jsem neslyšel, že by nějaký významný nájemník zkrachoval nebo odešel z trhu. Nevylučuji, že se to může v příštích měsících stát, ale dnes se to jeví jako nepravděpodobné. Tržby nájemníků po znovuotevření překonaly očekávání nás všech.

Průzkumy přitom ukazují, že téměř polovina populace plánuje omezit výdaje?
Naše prodejní čísla to zatím nedokládají. Život v našem obchodním centru se poměrně rychle vrátil do normálu a pohybujeme se s návštěvností mezi 90 až 100 procent ve srovnání s minulým rokem. Takže z tohoto pohledu se život v obchodních centrech prakticky vrátil do normálu. Výjimkou jsou samozřejmě centra, jejichž návštěvnost je závislá na zahraničních turistech. Ty se samozřejmě potýkají s mnohem většími problémy.

Měla krize covid-19 vliv na chování investorů do realitních fondů?
Při vypuknutí pandemie došlo celkově k utlumení investic do všech typů podkladových aktiv. I my jsme zaznamenali zhruba 40 % pokles nových investic. Je to logické, lidé řešili naprosto jiný druh problémů. Investice logicky odsunuli na druhou kolej. Momentálně se investoři opět o nemovitostní investice začínají zajímat. Určitě nám pomáhá i to, že Trigea s ročním výnosem 6,78 % patří mezí nejvýnosnější retailové fondy u nás.

Obecně jsou nemovitostní fondy stabilnější a mají dlouhou reakční dobu. V kontextu růstu akciových trhů neočekávám dramatický scénář ani u nemovitostí, kterým navíc pomohlo oslabení koruny a loňská vysoká inflace. To jsou plusové faktory, které mohou úspěšně kompenzovat případné cenové výkyvy.

Jak vidíte budoucí vývoj na trhu komerčních realit?
Nemyslím si, že by se zvýšila nabídka komerčních nemovitostí, které jsou k prodeji. Je pravda, že naprostá většina transakcí se přerušila. Většina hráčů teď vyčkává, co se bude dít dál. Pravdou ale také je, že pokud má někdo enormní zájem nakoupit nemovitost teď, zřejmě se mu podaří nahradit původního zájemce, pokud bude schopen transakci uzavřít. Tento rok určitě nebude patřit mezi šampiony co do počtu uzavřených transakcí. Předpokládám, že situace bude jasnější na konci roku.

Dojde podle vás k poklesu cen komerčních nemovitostí?
Momentálně tomu nic nenasvědčuje. Dokonce u super kvalitních nemovitostí se špičkovými nájemci (například bankou) došlo i ke zvýšení ceny. Tento jev byl částečně patrný i po krizi v roce 2008. Je známý jako „flight to quality“ a v podstatě vychází z toho, že ty nejkvalitnější a nejdražší nemovitosti nebudou dotčeny buď vůbec, nebo jen minimálně. Často se jejich cena paradoxně ještě zvýší.

Chcete výhodně investovat. Porovnejte si nabídky na trhu.

Mně se v tuto chvíli jeví jako nejpravděpodobnější scénář stagnace cen u komerčních nemovitostí s případnou cenovou korekcí u horších nemovitostí v horších lokalitách. My jsme připraveni na všechny eventuality, takže do budoucna hledíme optimisticky.

Pokud byste měl něco doporučit investorům do nemovitostních fondů, co by to bylo?
Nemovitosti jsou dlouhodobá investice, a tak je třeba k nim přistupovat. Určitě není dobré podléhat panice a jednat ukvapeně. Klientům, kteří chtějí z fondu následkem paniky vystoupit, obvykle kladu jednu otázku. Ptám se jich, zda prodají i svůj dům nebo byt a raději půjdou bydlet do nájmu. Spontánní reakce je, že v žádném případě.

Stejně tak by měl racionální investor přistupovat k nemovitostním fondům. Oni totiž drží skutečné, hmatatelné nemovitosti. Ty jsou pronajaté a nesou nájem. Případná spekulace na pokles cen nemusí vyjít a pak se investor připraví o část zisku. Naopak pokud cena krátkodobě klesne, určitě se během krátké doby vrátí zpět.

Autor:
  • Nejčtenější

Kvůli depresím si sáhla až na dno. Teď začala podnikat a je šťastná

Od dětství žila Pavla Šebková v zajetí úzkostí a depresí. Musela se dokonce vzdát studia na konzervatoři. Její...

Co jsou „temné osobnosti“ a jak je rozpoznat

Psychologové se po léta snaží pochopit, jaké jsou hlavní osobní rysy, které člověka předurčují ke společensky...

Hypotéky stále zlevňují, ale již mírně. Rekordní rok je na dosah

Hypoteční trh dál zlevňuje a trhá rekordy. Zájem o hypotéky byl v srpnu velmi vysoký. Banky poskytly hypotéky v objemu...

Za letenky zaplatila 70 tisíc. Let zrušili, ale peníze jsou stále ve vzduchu

Premium Pokud letecká společnost zruší let, má podle unijních regulí do sedmi dnů vyplatit klientům zpět cenu letenky. Všichni...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Cestovky obcházejí zákon. Zaplatil zálohu 46 tisíc, adekvátní náhradu nedostal

Premium Letošní léto dovoleným v zahraničí nepřálo, kvůli koronavirové epidemii musely cestovní kanceláře spoustu zájezdů...

Sundej vlajku, nebo ti vypálíme dům. Agresivita demonstrantů v USA roste

Premium Demonstrace proti policejní brutalitě, jak to nazývají protestující i média, začínají být docela brutální i vůči...

Felák, flexit nebo chillovat. Slovník dnešní mládeže uvádí rodiče do rozpaků

Premium Ač to možná ani netušíte, nejspíš i kolem vás denně chodí shiperky, které flexí s teniskami nebo iPhonem, díky čemuž...

Prodlužte životnost filtru pevných částic. Stačí pár jednoduchých kroků

Premium Výměna filtru pevných částic stojí desítky tisíc korun, jeho čištění a renovace pět až patnáct tisíc korun. Těmto...

  • Další z rubriky

Růst finančních trhů v červenci zpomalil. Problémy mají evropské akcie

I když ve světě přibývají počty nakažených koronavirem, z finančních trhů se optimismus ještě zcela nevytratil. Pomohl...

KOMENTÁŘ: Kdo uhasí požáry v dluhopisové džungli

Dluhopisy působí investorům největší škody. U nich jedním vrzem můžete kvůli pár procentům přijít o celé úspory....

Jak snadno a rychle pojistit nemovitost na pronájem

Ochránit si nemovitost na pronájem pojištěním není nic složitého. Čemu se ale při uzavírání takového pojištění vyplatí...

Podílové fondy rostou už třetí měsíc v řadě. Je důvod k oslavám?

Po silném růstu v dubnu a květnu se ceny aktiv na finančních trzích zvýšily i v červnu. A dále rostou i v červenci, což...

Volali ji k večeři, ale nepřišla. Zemřela s ohořelým mobilem v ruce

Patrně neoriginální příslušenství si vybralo další z mnoha obětí. Stala se jí šestnáctiletá thajská školačka. Poté, co...

Vyzkoušeli jsme eRoušku 2. Podívejte se, jak může pomoci i vám

Největší nadějí na zpomalení šíření covidu-19, která navíc nikomu nezkomplikuje život, je malá aplikace pro chytré...

Blíží se katastrofa, jež zastíní pandemii covidu-19, říká princ Charles

Britský princ Charles (71) vyzval v pondělí ke zlepšení boje proti klimatickým změnám, jejichž dopad podle něj zastíní...

Počet úmrtí bude stoupat. Podívejte se, jaké měla křivka zpoždění jinde

Počet úmrtí s nemocí covid-19 u nás poroste. Byť ještě není jasné o kolik. Příklady z jiných zemí jasně ukazují, že...

Nový šéf pojmenoval hlavní cíle Škody: Hyundai, Kia, Ford, Opel a Francouzi

„Značka je na tom velmi dobře a má skvělou pověst. Tu si vypracoval tým, který může být náležitě hrdý,“ prohlásil...