Největším plusem konsolidace je fakt, že sloučíte veškeré závazky, do jednoho úvěru. Vyplatí se, máte-li různé úvěrové produkty. Nejen spotřebitelské úvěry, ale i kreditní karty či kontokorenty. A málokdo ví, že se dají konsolidovat i hypotéky. Budete ale muset najít vhodnou banku, která bude umět „spojit“ všechny typy úvěrů do jednoho. Často se stává, že banky nechtějí konsolidovat kreditní karty či kontokorenty.
Sloučením lze výrazně snížit měsíční splátku - často nejen tím, že výsledná úroková sazba bude nižší. Je možné navíc prodloužit dobu splatnosti. Obvykle klesne také zátěž za poplatky, protože přestanete platit například 10 měsíčních poplatků za 10 úvěrů, ale jen jeden za všechny.
Výrazné snížení měsíční splátky může ale představovat i nebezpečí. Rodině přibudou peníze a může mít tendenci začít peníze „rozhazovat“ a znovu se dostat do dluhové pasti. Je proto důležité začít si hned po snížení splátek odkládat peníze bokem. I kdyby to ze začátku mělo být jen na běžný či spořící účet. Je třeba vytvořit si návyk, že část peněz z měsíčního rozpočtu odchází na rezervu. Když pak klient přijde o práci, bude nemocný nebo se jen rozbije pračka, není třeba sahat po úvěrech, stačí vytvořené rezervy.
Spotřebitelský úvěr nebo americká hypotéka
Jak je možné konsolidovat hypotéku, ukážeme na příkladu pana Berana. Ten využil na financování svého bydlení hypoteční úvěr od banky, která mu půjčila 85% za výhodnou úrokovou sazbu. Zbývajících 15% ovšem musí uhradit z vlastních zdrojů či z úvěru ze stavebního spoření nebo spotřebitelského úvěru.
PříkladInvestiční záměr: koupě domu za 3,5 milionu korun hypotéka: 2 975 000 Kč
spotřebitelský úvěr: 525 000 Kč při 85procentním LTV na 7 let
Po pěti letech:
Řešení: při úvaze o stejné úrokové sazbě po 5 letech při refinancování hypotečního úvěru k bance, činí nová výše hypotéky 2 770 368 Kč (součet jistin obou úvěrů)
Při sjednání předčasné splátky bez sankce u hypotečního úvěru do výše 20%, můžeme uspořené prostředky odložit a provést mimořádnou splátku, a ušetřit i na zaplacených úrocích |
Protože jde o nemovitost s číslem evidenčním, ale bez čísla popisného, možnost úvěru ze stavebního spoření není možná. Stavební spořitelny se řídí zákonem o stavebním spoření č. 96/1993 Sb., který říká, že nelze úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření použít na koupi chaty nebo jiného rekreačního objektu bez čísla popisného. A úspory klient nemá, takže se rozhodne:
1. pro spotřebitelský úvěr - vybral si banku, která mu nabídla nejnižší úrokovou sazbu, i nejnižší vstupní náklady a náklady při předčasném splacení úvěru. Úroková sazba byla celkově nižší než u účelového překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, přesto oproti úrokovým sazbám se zástavou činila trojnásobek. Pan Beran zvolil pětiletou fixaci hypotéky, protože plánuje, že na jejím konci bude mít ideální příležitost pro vyjednávání nových podmínek.
2. pro americkou hypotéku - pan Beran by mohl využít také kombinaci hypotéky a americké hypotéky od stejné banky. V takovém případě si ovšem musí pohlídat výši LTV, tedy výši poměru mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Také v tomto případě hraje důležitou roli odhad ceny nemovitosti. Klient se musí dostat minimálně na částku o 40% vyšší, než činí výše obou hypotečních úvěrů. Než se pustí do vyjednávání, zjišťuje:
- Zda mu banka, u které máte hypoteční úvěr, toto řešení povolí. Vyřízení americké hypotéky znamená totiž druhou zástavu na nemovitost
- Jaká je výše zástavní hodnoty nemovitosti?
- Zda je třeba objednat si odhad nemovitosti, se kterým jsou spojeny náklady na odhad a na vyřízení úvěru
Na rekonstrukci bydlení další úvěr?
Po uplynutí pěti let se pan Beran rozhodne bydlení rekonstruovat a potřebuje další peníze. Místo hledání dalšího spotřebitelského úvěru je ideální informovat se na variantu navýšení stávající hypotéky v bance. Některé v rámci fixace umožňují navýšit hypoteční úvěr o doplňkovou část, maximálně ale o 20% za účelem bydlení. Tyto peníze klient obdrží na svůj účet a může je použít na úhradu všeho, co s bydlením souvisí.
Obraťte se na odborníka |
Důležitou podmínkou bude nový odhad nemovitosti. V případě pana Berana by měl být odhad vyšší než při původním schvalování. Musí také počítat s možnou sankcí za navýšení v období fixace a s poplatkem 1000 korun za nový vklad zástavního práva. Ovšem i tak vyjde navýšení hypotéky, pokud je možné, laciněji než náklady na nový úvěr.
Rada na závěr: Jestliže se rozhodnete pro konsolidaci, propočítejte si všechny možnosti a vycházejte z pravdivých údajů. Vyplatí obrátit se na odborníka, který má zkušenosti a dokáže propočítat výhodnost všech variant, které jsou na trhu, a vyčíslit náklady na vyřízení. Přiblíží také možná rizika a dokáže připravit nízké měsíční zatížení, které nebude omezovat životní úroveň a umožní i tvorbu dlouhodobých rezerv.
