Je levnější stavební spoření, nebo hypotéka?

aktualizováno 
Potřebujete úvěr na financování bydlení? Pak se můžete rozhodovat například mezi stavebním spořením a hypotečním úvěrem. Obě varianty mají svá pro a proti, ale co vyjde levněji – překlenovací úvěr, nebo hypotéka? Úvěr, který by se měl vyrovnat hypotéce, nabízí také Modrá pyramida. Je však výhodný?

Stavební spořitelny se snaží konkurovat hypotečním bankám a nabízet úvěry, které by byly s hypotékami srovnatelné. Chtějí především odstranit hlavní nevýhodu stavebního spoření spočívající v tom, že na získání řádného úvěru je nutné čekat několik let. Nejdříve musí klient naspořit určenou akontaci úvěru, ta nejčastěji činí 40 procent z cílové částky.

Jelikož se zároveň musí dosáhnout stanovené výše hodnotícího čísla, k přidělení řádného úvěru dochází při pravidelném spoření většinou nejdříve po pěti letech. Vložení jednorázového vkladu na účet ihned na začátku po sjednání smlouvy přidělení úvěru urychlí, minimální čekací doba však stále činí alespoň dva roky (to je stanovené zákonem). Proto spořitelny klientům nabízejí takové překlenovací úvěry, které lze čerpat stejně jako hypotéku víceméně ihned.

NENECHTE SI UJÍT
Telefon
Ovládáte banku přes telefon?
Ovládáte rádi své finance pohodlně přes telefon?  Znáte jej? Otestujte se!
V pasti (c) profimedia.cz/corbis
Kritizovat se musí umět
Kritizujete své podřízené, kolegy? Zkoušíte to i na nadřízené? Tlučete je svými argumenty?
Pračka
Když prášek pere jako voda
Je velký rozdíl, jestli pračku naplníte práškem za tři koruny, nebo za jedenáct.

Oproti hypotečním úvěrům má stavební spoření několik výhod, například pevné úrokové sazby či možnost kdykoli úvěr splatit bez sankčních poplatků. U stavební spořitelny by mohl projít i žadatel s příjmy, které se hypoteční bance zdají nedostatečné. Mnohem nižší jsou také poplatky za vedení účtu. Samozřejmě nesmíme zapomenout na největší výhodu stavebního spoření, a tou je státní podpora. Jak je to tedy s výhodností překlenovacích úvěrů z pohledu nákladů? Zaplatí klient více bance za hypotéku, nebo stavební spořitelně za překlenovací úvěr?

Překlenovací úvěry s nulovou akontací

Jako alternativu k hypotékám nabízejí stavební spořitelny speciálně překlenovací úvěry s nulovou akontací. Jejich vlastnosti jsme rozebírali v komentáři, který naleznete zde, konkrétně byl jako příklad uveden nový překlenovací úvěr od Modré pyramidy (dříve VSS KB) nazvaný Hypoúvěr.

Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE.

Nejedná se však pouze o tento konkrétní produkt, podobně by se srovnávaly i obdobné překlenovací úvěry ostatních spořitelen. Kromě toho by měl být Hypoúvěr nabízen pouze do konce května. V následujících tabulkách ale byla využita čísla, která se vztahují právě k Hypoúvěru od Modré pyramidy.

Hypoúvěr a jeho srovnání s hypotékou

Spořitelnou stanovené parametry Hypoúvěru naleznete zde! Jako příklad pro srovnání s hypotékou bylo zvoleno následující zadání. K vyčíslení výše daňových odpočtů uvažujeme poplatníka s 20% daní z příjmů.

Překlenovací úvěr Hypoúvěr od Modré pyramidy:
 - cílová částka 1 mil. korun (tuto sumu klient dostane od spořitelny vyplacenu), tomu odpovídá řádný úvěr ve výši přibl. 600 tis. korun
 - úroková sazba 4,7 % (zafixována je však netradičně pouze na šest let),
 - nulový počáteční vklad, pravidelné dospořování ve výši 2 000 korun měsíčně až do naspoření 40 % cílové částky,
 - splátka řádného úvěru 6 000 korun (výše této splátky je dána tarifní variantou, zde byla zvolena standardní varianta, u které činí úroková sazba řádného úvěru 5 % a splátka je stanovena ve výši 0,6 % z cílové částky),
 - poplatky podle aktuálního sazebníku MP
 - smlouva se státní podporou

Výše uvedenému zadání odpovídající hypotéka:
 - výše úvěru 1 mil. korun,
 - úroková sazba 4,7 % (uvažujeme neměnnou po celou dobu splácení), splácení anuitní,
 - doba splatnosti 293 měsíce – to proto, že fáze překlenovacího úvěru bude při pravidelném spoření trvat 166 měsíců a poté fáze řádného úvěru 127 měsíců,
 - poplatky v „obvyklé“ výši – zvoleno 8 000 korun vstupní poplatek, 150 korun měsíčně za vedení účtu
 - neuvažujeme státní podporu, v současné době je nulová

 

Základní parametry "Hypoúvěru" od MP a zvoleného hypotečního úvěru
  Překlenovací úvěr Řádný úvěr Hypoteční úvěr
výše úvěru 1 mil. Kč 590 900 Kč 1 mil. Kč
doba splácení (měsíce) 166 127 293
úroková sazba 4,7% 5% 4,7%
měsíční platba 5 917 Kč* 6 000 Kč 5 744 Kč
poplatek za vedení účtu (měsíčně) 2 x 25 Kč** 25 Kč 150 Kč
poplatek za sjednání úvěru 12 500*** zdarma 8 000
Zdroj: Fincentrum
Poznámky: *zahrnuje úroky 3 917 Kč a dospořování 2 000 Kč; **platí se za překlenovací úvěr i spořicí účet; *** 1 % z CČ za sjednání smlouvy + poplatek za sjednání překlen. úvěru; poplatky za sjednání hypotéky 1 mil. Kč by se v současnosti pohybovaly od 4 do 10 tis. korun

Jak probíhá splácení úvěrů

Ve fázi překlenovacího úvěru, která potrvá téměř 14 let, z něj bude klient spořitelně platit úroky, nebude jej však umořovat. Proto budou celkové úroky vyšší než v případě, kdy se úvěr postupně splácí hned od počátku, jak je tomu u hypotečních úvěrů. Celkové náklady se tedy zvýší, klient tím však získá vyšší daňové odpočty. (Zaplacené úroky z úvěrů ze stavebního spoření i z hypoték si lze každoročně odečítat od daňového základu). Zároveň v této fázi klient dospořuje a čeká na "řádný", tj. přidělený úvěr, na spořicí účet se mu připisují úroky a státní podpora. Pokud jde o poplatky, platí klient zároveň za vedení překlenovacího úvěru i spořicího účtu.
Po přidělení řádného úvěru je jím a naspořenou částkou překlenovací úvěr jednorázově splacen. Poté klient splácí řádný úvěr, splátka se odvozuje z výše cílové částky. Platí se již jen poplatek za vedení úvěru. Výsledky ukazuje následující tabulka:

Stavební spoření - Hypoúvěr od Modré pyramidy

  Překlenovací úvěr Řádný úvěr Součet
vstupní poplatky 12 500 0 12 500
poplatky za vedení účtů 8 300 3 175 11 475
součet měsíčních plateb 980 222 762000 1 742 222
úroky ze spoření (2 % p.a.) -54 240  - -54 240
státní podpora -38 988 -3 000 -41 988
daňové odpočty -130 044 -34 085 -164 129
celkově zaplaceno 777 750 728 090 1 505 840

Zdroj: Modrá pyramida

U hypotéky se úvěr začíná splácet ihned po jeho vyčerpání, anuitní splátka je po celou dobu neměnná a obsahuje v sobě úrok i úmor.

Hypoteční úvěr
vstupní poplatek 8 000
poplatky za vedení účtu 43 950
součet měsíčních plateb 1 682 958
úroky ze spoření  -
státní podpora  -
daňové odpočty -136 592
celkově zaplaceno 1 598 316

Zdroj: Fincentrum

Výsledky příkladu

Z tabulek je vidět, že za překlenovací úvěr (spolu s řádnýmúvěrem) zaplatíme celkově o 92 476 korun méně než za hypotéku. Pokud však sečteme to, co celkově zaplatíme bance či spořitelně během celého splácení bez započtení všech „slev“, vyjde nám, že do spořitelny jsme zaslali o 31 289 korun více než do banky. Kde se tedy vzal ten lepší výsledek u stavebního spoření?

Může za něj pomoc státu a dále úroky za čtrnáct let spoření. Vzhledem k tomu, že na úrocích z úvěru se zaplatilo mnohem více u stavebního spoření než u hypotéky kvůli čtrnáctiletému neumořování překlenovacího úvěru (o 137 690 korun), jsou tu vyšší i daňové odpočty, a to o 27 538 korun.

K těmto vyšším daňovým odpočtům se přidává státní podpora s úroky od stavební spořitelny (viz tabulka), vše to celkově činí 123 766 korun, kterých je dosaženo jaksi navíc při srovnání s hypotékou. Když od těchto 123 766 korun odečteme onu výše uvedenou částku 31 289 korun (o kterou jsme zaplatili na úrocích a poplatcích více spořitelně než bance), získáme rozdíl 92 477 koruny, což je přesně ta částka, o kterou nám celková cena stavebního spoření vyjde levněji než hypotéka.

Je tedy vidět, že se na výhodnosti úvěrování stavebním spořením významně podílí státní rozpočet V tomto příkladu konkrétně 66 525 korunami. Zbytek doplní stavební spořitelna z úroků z úspor, ne však celých na účtu připsaných 54 240 korun, ale pouze 22 951 korun. (Zbytek je ta navíc inkasovaná částka 31 289 korun.)

(54 240 úroky z úspor + 41 988 státní podpora + 164 129 daňové odpočty = 92 477 úspora oproti hypotéce + 31 289 inkasovaná spořitelnou na poplatcích a úrocích z úvěru)

Čemu byste dali přednost vy? Myslíte si, že jsou překlenovací úvěry od stavebních spořitelen výhodnější než hypotéky? Máte s tím nějaké praktické zkušenosti?

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

  • Nejčtenější

Kvíz: Zjistěte, jak jste na tom s emoční inteligencí

Podle různých vědeckých výzkumů jsou nejdůležitější komponentou spokojeného života dobré mezilidské vztahy. Tím, že...

Jak je to s diskutovanou slevou na manželku? Její reálná hodnota klesá

Daňová sleva na manželku nebo manžela patří v Česku mezi významné daňové slevy podporující rodiny formou nižšího...

Sazby hypoték prudce padají. Hypoteční trh však příliš neožívá

Hypotéky zlevnily i v září a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Zatímco v lednu průměrná úroková sazba vystoupla...

Před pár lety u nás Matcha Tea nikdo neznal. Petr Patočka to změnil

Na začátku byly kvetoucí čaje. Jejich prodej však nešel tak, jak si Petr Patočka představoval. Firma se tak ocitla na...

Vsadil na konopnou látku a jeho tenisky jsou dnes úspěšným hitem

Podnikatelský příběh Tomáše Rohala, který prorazil v Česku i ve světě s konopnými teniskami, není jen o úspěšné cestě...

Premium

Náš kluk umí. Otec talentu Hložka o plánech i batůžku za padesát tisíc

Minulý týden ho v tramvaji načapal revizor: „Lístek, prosím.“ Adam Hložek, sedmnáctiletá fotbalová raketa, zčervenal....

Premium

Vzestupy a pády Mika Tysona. Dokument zdarma o tom, co ho poslalo až na samé dno

Dokument o životě jednoho z nejslavnějších boxerů na světě, Mika Tysona, si odbyl svou premiéru na prestižním filmovém...

Premium

Chci chlapa, co má větší koule než ego, říká svobodná matka Nikol Štíbrová

Před pár dny oslavila třiatřicítku a cítí se šťastná a spokojená. Nebylo to ale zadarmo – moderátorka a hvězda...

  • Další z rubriky

Zmapováno: Stavební spoření zhodnotí úspory ročně o více než 3,6 %

Spořit prostřednictvím stavebního spoření se vyplácí. Jako jeden z mála spořicích produktů dokáže porazit inflaci. Nové...

Vyzkoušeli jsme, jak funguje Trinity Bank. Počty klientů jí rostou

Od letošního února začala na bankovním trhu působit nejmladší, ryze česká Trinity Bank. Na startu oznámila, že chce...

Karetní realita: PIN na šupině, kartu dala synovi, účet vysál kolega

Platit kartou Čechy baví. V digitálních platbách jsme dokonce na špici v Evropě. Používáme je doma i v cizině a platíme...

Žebříček 10 nejlepších bankovních běžných účtů. Pořadí se mění

Banky dál vylepšují běžné účty a snaží se neztratit své klienty. Ve spolupráci s analytiky Scott & Rose a odborným...

Najdete na iDNES.cz