V současnosti prochází tuzemský trh s novým bydlením fází, kdy kvůli drahým půjčkám a finanční nejistotě spojené s růstem cen energií řada lidí odkládá pořízení bytu. Zásobník dokončených projektů se plní jen pozvolna a nových bytů se povoluje jen velmi málo.
Hrozí tak, že až banky začnou středněpříjmovým klientům na bydlení opět půjčovat, převis poptávky nad nabídkou zejména v Praze povede k dalšímu šroubování cen nových bytů směrem vzhůru. „Ve druhém pololetí tohoto roku nebo na začátku roku 2024 může dojít k tomu, co už jsme sledovali před pár lety, tedy k dalšímu nárůstu ceny,“ uvedl předseda představenstva Skanska Residential Petr Michálek.
V současnosti je v hlavním městě v nabídce zhruba pět tisíc bytů (číslo za poslední čtvrtletí loňského roku). To je vzhledem k loňskému citelnému omezení prodejů meziročně více o zhruba 79 procent. Je to však zkresleno mimořádně silným prodejním rokem 2021, kdy lidé do nákupu nemovitostí rekordně investovali. Ve srovnání delší časové řady je 5 100 volných bytů spíše průměrných, dodal Michálek.
Přání bank je vyslyšeno. Za předčasné splacení hypotéky si lidé připlatí |
K tomu se připojuje nízký počet bytů, které jsou nově povolené k výstavbě. „Za leden až listopad se v Praze povolilo zhruba 3 600 bytů. To je poloviční tempo povolených bytů a jsou tady i extrémy, kdy v září bylo v celé metropoli povolenou šestnáct nových bytů,“ uvedl majitel Central Groupu Dušan Kunovský.
Situaci dále komplikuje skutečnost, že i banky si začínají jednotlivé developerské projekty daleko více prověřovat, a neposkytnou tak peníze na každý projekt. „Co se týče rezidenčních developerských projektů, banka je samozřejmě při poskytování financování opatrnější a trvá na určitém procentu předprodejů, respektive smluv o smlouvě budoucí, jež musí být uzavřeny před zahájením financování,“ uvedla mluvčí Reiffeisenbank Tereza Kaiseršotová. To ještě do nedávna nebyl problém, protože zákazníci si i přes rostoucí ceny byty v nových projektech rozebrali už před kolaudací. Teprve letos se podle Michálka objevují na trhu volné byty v už dokončených bytových domech.
V současné době se běžná úroková míra u hypoték pohybuje kolem šesti procent, což řadu zájemců o vlastní bydlení od koupě odrazuje a volí raději nájemní bydlení. Tento trend by se ovšem mohl obrátit ve chvíli, kdy úroková sazba klesne na tři procenta. Tehdy totiž bude u většiny v Česku poptávaného bydlení finančně snesitelnější splácet hypotéku než hradit nájemné.
Splátka hypotéky na garsonku 1+kk se nyní vyšplhá na 26 700 korun, nájemné obdobného nového bytu vyjde na zhruba 15 500 korun. Při snížení úroků u hypotéky na 4,5 procenta, k čemuž má podle predikcí developerů dojít na konci letoška, se měsíční splátka sníží na 22 a půl tisíce korun, cena nájmu mezitím zároveň vzroste na bezmála 18 tisíc korun.
Obdobný trend bude podle zmíněných společností panovat i v roce 2024, kdy by se teoreticky mohla cena hypotéky snížit i pod hranici 19 tisíc a být tak dokonce nižší než cena běžného tržního nájemného. Podobné predikce byť s vyššími ciframi zmiňované firmy uvedly i pro kategorii bytů 2+kk se sedmdesáti metry. Splátka na něj by mohla během dvou let klesnout z nynějších bezmála 51 tisíc na zhruba 36 tisíc.
| Novostavby prodávané v Praze | 151 643 |
|---|---|
| Starší byty prodávané v Praze | 121 910 |
| Novostavby v regionech | 100 691 |
| Starší výstavba v regionech | 54 414 |
| Nabídkové ceny připravovaných projektů v Praze | 170 511 |
| Zdroj: Central Group, Skanska Residential, Trigema | |
Přestože snižování výše splátek umožní dosáhnout na financování nového bydlení vícero lidem, na snižování cen novostaveb nemá podle developerů cenu čekat. Šanci sehnat bydlení laciněji než nyní ale budou mít podle nich pouze ti, kteří se spokojí se secondhandovým bydlením. Ti by naopak mohli mít šanci ušetřit poměrně výrazně.
Zatímco ceny nových bytů i během loňského roku rostly, v souhrnu podle předsedy představenstva Trigemy Marcela Sourala o deset procent, u přeprodávaných bytů z druhé ruky to neplatí.
Podle dat ze čtvrtého čtvrtletí se starší pražské byty prodávaly o 3,7 procenta laciněji než ve stejném období předloni a byty mimo Prahu v průměru ztratily 4,3 procenta z prodejní ceny. Trend rozevírání cenových nůžek mezi novostavbami a staršími byty by podle Kunovského mohl dál pokračovat až bezmála k hranici třetinového rozdílu.
Obecně se ovšem loňský rok stal obdobím, kdy prodeje nových bytů zamrzly. Statistiky tří zmíněných developerských firem hovoří o 3 100 prodaných bytech v hlavním městě, což představuje meziroční propad o 58 procent.
