Na dotaz odpověděla advokátka JUDr. Jana Poslední
Platí, že nájem lze vypovědět jen ze zákonných důvodů. Týká se to pronajímatele i nájemce. Nájemce má ale výhodnější postavení ve věci skončení nájmu než pronajímatel.
Může dát výpověď z nájmu i bez udání důvodu, avšak jen jde-li o nájem na dobu neurčitou (§ 2231 občanského zákoníku). Ani v nájmu na dobu určitou však nemusíte za určitých okolností setrvat do doby, než uplyne sjednaná nájemní doba, tedy především hradit nájemné a platby za služby.
Možnost ukončení nájmu bytu na dobu určitou výpovědí nájemcem lze sjednat přímo v nájemní smlouvě, a to s ohledem na smluvní volnost široce, tedy v zásadě z jakéhokoliv důvodu, nebo dokonce i bez uvedení důvodu (§ 2229 OZ).
Usuzuji, že vaše nájemní smlouva uvedené ustanovení neobsahuje, jinak byste nekladla svůj dotaz. Šanci, jak odejít dříve z nájmu, možná naleznete v ustanovení § 2287 OZ: „Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“
Poradna pro nájemní bydleníPomáháme nájemníkům i pronajímatelům. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
Bližší podmínky ani výpovědní dobu zákon neobsahuje. Mezeru v zákoně tradičně „napravují“ výklady zákona a judikatura.
Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 4. 2014 uvádí jako takový důvod situaci, kdy nájemce ztratí práci a novou nalezne až v místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět.
Jako důvod určitě obstojí, pokud jste se kupříkladu vdala a váš manžel vlastní byt nebo bydlí v nájmu pro rodinu výhodnějším. Nebo jste zdědila
nemovitost určenou k bydlení (byt, dům, chalupa). Rovněž vážným zdravotním stavem či sociální tísní v důsledku ztráty zaměstnání lze předčasnou výpověď z nájmu odůvodnit.
Výklady zákona také udělaly jasno ohledně výpovědní doby, platí tříměsíční. Výpovědní doba vždy plyne od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou dojde druhé straně 5. září, výpovědní doba začne plynout
1. října a nájem skončí 31. prosince.
Občanský zákoník dále umožňuje nájemci podat výpověď z nájmu bytu na dobu určitou z důvodu porušení povinnosti pronajímatele (sankční výpověď).
Jde o obecné důvody aplikovatelné u všech nájemních vztahů, tedy nejen u nájmu bytu. Ve všech případech jde o výpověď bez výpovědní doby, tudíž podle § 2231 odst. 2 OZ musí být ve výpovědi uveden výpovědní důvod.
Zjednodušeně jde o následující případy:
- pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá (§ 2266 OZ)
- užívání bytu brání právo třetí osoby a pronajímatel nezjedná nápravu ani v dodatečné lhůtě (§ 2268 odst.1)
- užívání bytu brání ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci (§ 2268 odst. 2 OZ)
- je-li potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž jde o takovou opravu, při níž není možné byt vůbec užívat (§ 2210 odst. 3 OZ)
- byt zčásti zanikne (§ 2226 odst. 2)
- stane-li se byt nepoužitelný k ujednanému účelu, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227 OZ)
- porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti (nezajistí nájemci klidný a nerušený výkon práv plynoucích z nájmu) a tím způsobí značnou újmu nájemci (§ 2232 OZ).
Ještě se vrátím k vadě nebo poškození bytu: samozřejmě by neobstála drobná porucha, při níž lze byt komfortně užívat.
Výpověď musí být písemná a musí dojít (být doručena) druhé straně, tím nájem končí. Za pokus jistě stojí se s pronajímatelem na skončení nájmu dohodnout. Dohodě žádný zákon nebrání.
