Myslím, že na tak velké zdražení nemá právo, že se nájem smí zvýšit jen o dvacet procent za tři roky, a ne o polovinu. Ona ale říká, že když mám smlouvu na dobu určitou, tak je to vždy jen na rok a je to stejné, jako by se mnou sepsala novou smlouvu. Je to tak?
Na dotaz odpověděla advokátka JUDr. Jana Poslední
Občanský zákoník stanoví pravidla pro úpravy nájemného, a sice zejména v § 2249. Neujednají-li si smluvní strany zvyšování nájemného nebo nevyloučily zvyšování v nájemní smlouvě, použije se zákonný režim. Pravidla ujednaná smluvními stranami mají přednost před pravidly obsaženými v občanském zákoníku.
Nejčastěji se setkáváme s tzv. inflační doložkou neboli ujednáním smluvních stran o zvyšování nájemného odvozeném od míry inflace. Neobsahuje-li smlouva úpravu nájemného, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného, avšak pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Postup pro zjištění takového srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
Vyhodili mě z bytu ze dne na den. Podnájemní smlouva totiž není nájemní |
V úvahu připadá i znalecký posudek nebo prokazatelné doložení výše tří srovnatelných nájemných v dané lokalitě. Požadované zvýšení spolu s tím, ke kterému případně došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 procent. Navíc se nepřihlíží k návrhu (jako by nebyl) učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného. Pokud nájemce s návrhem souhlasí, začne zvýšené nájemné platit počínaje třetím měsícem po předložení návrhu.
Nevyjádří-li se nájemce písemně do dvou měsíců, platí, že se zvýšením nesouhlasí. Načež ve lhůtě dalších tří měsíců má pronajímatel právo dožadovat se zvýšení nájemného soudně. Pokud pronajímatel uvedenou lhůtu zmešká, může nájemce vznést námitku opožděnosti a soud návrhu na zvýšení nájemného (i opodstatněnému) nevyhoví.
Poradna pro nájemní bydleníPomáháme nájemníkům i pronajímatelům. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
Na druhou stranu, pokud je návrh podán včas, soud může nájemné zvednout až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to již bez zmíněného 20% limitu. Takovéto rozhodnutí soudu má navíc účinky ke dni podání návrhu (žaloby) soudu, nikoliv až od právní moci rozsudku. Nájemce tak musí zvýšené nájemné doplatit zpětně. Tato pravidla ohledně zvyšování nájmu platí jednoznačně pro nájem sjednaný na dobu neurčitou.
U časově omezeného nájmu se použijí, i vzhledem k mechanismu, je-li uzavřen na delší období. Zásadně se vztahují na jeden konkrétní nájem (na dobu neurčitou nebo sjednaný od – do). Pokud má tedy nájemce s pronajímatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, která skončí, a následně uzavírá smlouvu novou, může pronajímatel při této příležitosti požadovat i výrazně vyšší nájemné. Není nijak omezen právní úpravou.
Rozhodující je tedy posouzení, zda váš nájemní vztah pokračuje bez přerušení, nebo jde vždy o nový nájem. Záleží na tom, co jste si přesně ujednali v nájemní smlouvě ohledně jejího obnovování. Píšete, že se smlouva automaticky prodlužuje, jestliže ji nikdo z vás nevypoví.
Pokud každý rok neuzavíráte smlouvu novou anebo dodatek k původní v souladu s tím, co je mezi vámi dohodnuto, mám za to, že se prostě jen posouvá původně sjednaný konec nájmu.
A v takovém případě se dle mého zvyšování nájemného řídí zákonným režimem, tedy majitelka může navrhnout navýšení nájmu v limitech daných zákonem. To platí samozřejmě tehdy, pokud nemáte ve smlouvě jiná ujednání stran zvyšování nájemného. Nezřídka podobné spory končí u soudu.
