Disproporce ve vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěrů na nové nemovitosti a skutečného zatížení žadatele o úvěr vzniká v důsledku systému, jakým je státní finanční podpora na každý rok stanovena (o SFP na nové nemovitosti čtěte zde). V současnosti tak například pan A, který podepsal smlouvu o hypotečním úvěru za sazbu 8,5% s platností pět let v roce 2000, platí méně než pan B, který podepsal smlouvu v roce letoším za sazbu 6,5%. Výroky na téma současné bezkonkurenční dostupnosti hypoték jsou tak přinejmenším matoucí pro ty, kteří chtějí s pomocí hypotečního úvěru postavit či koupit novou nemovitost.
Nové bydlení je pro průměrné občany ČR v současnosti méně dostupné, než tomu bylo v minulosti. Hlavním faktorem je přitom tempo růstu cen nových nemovitostí. Růst cen v rozsahu 10 až 30 procent za rok je přitom způsoben především dvěma faktory. Zejména v Praze jde o stálý růst koupěschopné poptávky, v jejímž důsledku mohou developeři nových projektů nasadit relativně vysoké marže. Mimo Prahu je potom růst cen mezi pěti a deseti procenty ročně způsoben především růstem cen stavebních prací. Ty podle údajů Českého statistického úřadu rostou v posledních třech letech o přibližně čtyři procenta ročně.
|
Cena za 1 m2 obytné plochy bytu | ||||
|
rodinné domy |
bytové domy | |||
|
rok |
cena |
změna oproti předešlému roku |
cena |
změna oproti předešlému roku |
|
1996 |
20063 |
-- |
19457 |
-- |
|
1997 |
23109 |
15,2% |
23542 |
21,0% |
|
1998 |
23913 |
3,5% |
27688 |
17,6% |
|
1999 |
24899 |
4,1% |
26902 |
-2,8% |
|
2000 |
24654 |
-1,0% |
28470 |
5,8% |
|
Pramen: Statistická ročenka ČR, Fincentrum | ||||
|
Pozn.: u rodinných domů by bylo pro dosažení konečné ceny objektu nutné připočítat náklady na pozemek a na výstavbu užitkových částí | ||||
Trend postupného růstu cen za metr čtvereční u rodinných domů i bytů v nových bytových domech dokládá i tabulka vlevo. Roční míry růstu zde zřetelně překonávají tempo růstu hrubých mezd, což znamená, že se pomyslné nůžky mezi příjmy a cenou nemovitostí stále ještě rozevírají. Navíc se jedná o průměrné ceny za celou ČR, takže lze předpokládat, že v Praze a v menší míře i v ostatních velkých městech v ČR byl růst cen výrazně vyšší.
Kromě samotného růstu cen nemovitostí je ovšem neméně výrazný vliv vývoje výhodnosti hypotečních úvěrů. V červnu minulého roku odstartovala Česká spořitelna se svým produktem TOP Bydlení pomyslné dostihy, v nichž banky zahlcují klienty oznámeními o snížení minimálních úrokových sazeb svých úvěrů. Málokterý klient si však před prvním vstupem do banky uvědomí, jak odlišná je ve skutečnosti sazba, kterou obdrží, od proklamované sazby minimální. O tom vypovídá i následující graf, který zachycuje vývoj průměrných úrokových sazeb z nově poskytnutých hypotečních úvěrů od ledna 2000 do července 2002. Je z něj zřejmé, že ačkoli již v červenci nabízela většina hypotečních bank minimální úrokové sazby těsně pod hranicí šesti procent, ve skutečnosti činila průměrná sazba poskytnutá klientům v tomto období 7,45%.
Během období zobrazeného sloupci světle modré barvy činila státní podpora 4%, během období s barvou sloupců červenou činila podpora 2% a během období se zelenými sloupci činí podpora 1%.
Velmi důležitá je ovšem žlutá linka, která zobrazuje hladinu úrokové sazby po odečtení státní finanční podpory pro dané období. Ta demonstruje již výše zmíněnou snižující se výhodnost hypotečních úvěrů – pokud někdo získal čtyřprocentní podporu na přelomu let 2000 a 2001 a zafixoval si sazbu na 5 let, platí v současné době splátky vypočtené při úrokové sazbě mezi čtyřmi a čtyřmi a půl procenty. Naproti tomu ten, kdo si bere hypotéku na novou nemovitost v současnosti, platí splátky při přibližné úrokové sazbě šest a půl procenta. Tento rozdíl můžeme jednoduše zachytit v následujícím modelovém příkladu.
2000 2002 Rozdíl 2000 vs. 2002 cena nového bytu o výměře 50 m2 1 425 000 Kč 1 650 000 Kč 15,8% hypoteční úvěr na 70% 997 500 Kč 1 155 000 Kč -- úroková sazba (průměr v červenci daného roku) 8,45% 7,45% -11,8% splatnost 15 let 15 let -- měsíční splátka bez podpory 9 794 Kč 10 674 Kč 9% státní finanční podpora 1 316 Kč 335 Kč -- výsledná měsíční splátka 8 477 Kč 10 339 Kč 22% požadovaný čistý měsíční příjem pro svobodného muže 14 500 Kč 17 000 Kč 17,2% Pozn.: Ceny bytů v jednotlivých bytových domech se v současné době pohybují od 20 000 Kč za jeden metr čtvereční výše v závislosti na poloze a standardu bytu. Výpočty v příkladu by se proto mohly s jinými vstupními údaji výrazně lišit.
Jak to tedy s výhodností hypoték na nové nemovitosti doopravdy je? Nejlepší doba pro financování nových nemovitostí hypotečním úvěrem je pravděpodobně za námi. Určitě nemá smysl čekat na to, že by se v blízké budoucnosti vyšplhaly úrokové sazby hypoték na úroveň roku 2000 a žadatelé o úvěr by tak mohli získat čtyřprocentní státní podporu. Jedním dechem ovšem musíme dodat, že především při financování větších záměrů jsou hypotéky tím nejvýhodnějším produktem, který může stavitel či kupující zvolit.
Komerční prezentace:
 Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002. |
