Pondělí 12. dubna 2021, svátek má Julius
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 12. dubna 2021 Julius

Hypotéky: Dejte pozor na čerpání úvěru

O hypotečních úvěrech toho bylo napsáno na stránkách Fincentra již mnoho. Ještě nikdy jsme se ovšem nezabývali podrobně tím, jak probíhá samotné čerpání hypotéky a jaká úskalí jsou s ním spojena. Přitom si zaslouží čerpání úvěru nemalou pozornost – i zde se totiž dá ušetřit (či prodělat) hodně peněz.

V prvním případě si musíme uvědomit, že hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Proto můžeme hned teď zapomenout na to, že by nám banka vyplatila peníze z úvěru v hotovosti na ruku. Dlužník naopak paradoxně nepřijde se svými vypůjčenými penězi ve většině případů vůbec do styku. Banka převádí peníze z úvěrového účtu rovnou na účet prodávajícího (či dodavatele v případě výstavby nemovitosti).  Bezhotovostní čerpání je důležité především z důvodu nutnosti kontroly použití daných peněz. Jistotu v tomto směru chce mít nejen hypoteční banka, ale i stát, pokud je žadateli vyplácena státní finanční podpora. Jedinou možností, kdy přijde dlužník do přímého styku se svými penězi, je proplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s prováděnou transakcí a může je prokazatelně doložit doklady (například u výstavby svépomocí může takto banka proplatit dlužníkovi náklady na nákup materiálu, který hradil dlužník sám hotově).

Bezhotovostní čerpání hypotéky je ovšem jen teoretický základ. Přejděme nyní k praktičtějším věcem, které přímo ovlivňují nákladnost celého hypotečního úvěru. Bude přitom záležet především na třech věcech:

  1. jak dlouho budeme ve fázi čerpání úvěru,
  2. jaká bude struktura výší čerpaných částek,
  3. zda dočerpáme celou výši úvěru.

V zásadě můžeme volit u hypotečního úvěru ze dvou způsobů čerpání. U koupě nemovitosti volíme většinou čerpání jednorázové, tedy takové, kdy banka převede celou kupní cenu na účet prodávajícího najednou. U jednorázového čerpání se mnoho příležitostí k úsporám nerýsuje. Jiná situace ovšem nastane v případě, kdy při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti volíme čerpání postupné.  Mnohdy zde totiž může dlužník na zaplacených úrocích ušetřit i desítky tisíc korun.  Tato situace

Plánujete koupi, rekonstrukci či modernizaci svého bydlení? Získejte zajímavé informace o produktech, které vám ke splnění snu pomohou:

hypoteční úvěr

úvěr ze stavebního spoření

vyplývá z faktu, že v průběhu čerpání úvěru platí dlužník pouze úroky z již vyčerpané částky a pravidelné měsíční anuity začne splácet až ve chvíli, kdy ukončí fázi čerpání úvěru. Demonstrujme si proto vliv bodů 1. a 2. na následujících dvou příkladech.

Vliv doby čerpání na nákladnost hypotečního úvěru

Předpokládejme, že dlužník si půjčí od hypoteční banky 1 milion korun za úrokovou sazbu 7% p.a. Má přitom na výběr mezi dvěma stavebními společnostmi, které požadují placení v různých obdobích. První z nich požaduje na počátku každého měsíce uhradit 200 tisíc Kč, druhá požaduje uhradit 200 tisíc Kč na počátku každého druhého měsíce. Kalendář čerpání a výslednou sumu zaplacených úroků nalezneme v následující tabulce, přičemž rozdíl mezi oběma variantami činí téměř 12 tisíc korun.

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

200 000 Kč

1 167 Kč

200 000 Kč

1 167 Kč

2

200 000 Kč

2 333 Kč

0 Kč

1 167 Kč

3

200 000 Kč

3 500 Kč

200 000 Kč

2 333 Kč

4

200 000 Kč

4 667 Kč

0 Kč

2 333 Kč

5

200 000 Kč

5 833 Kč

200 000 Kč

3 500 Kč

6

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 500 Kč

7

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

4 667 Kč

8

0 Kč

0 Kč

0 Kč

4 667 Kč

9

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

5 833 Kč

10

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

17 500 Kč

1 000 000 Kč

29 167 Kč

V první variantě přejde dlužník již v šestém měsíci na splácení pravidelných anuit, což znamená, že nesplácí již jen úroky, ale i jistinu. Do této fáze se dostane v případě druhé společnosti až v měsíci desátém.

Kromě výše úrokových nákladů hovoří ještě jeden fakt – některé banky si účtují poplatky i za rezervaci finančních prostředků. V praxi tak můžete platit v průběhu čerpání nejen samotné úroky z vyčerpaných prostředků, ale i poplatek stanovený procentem z nevyčerpané částky úvěrového rámce (v současnosti se pohybují v rozmezí 0 až 3% p.a.). Měsíční náklady jsou potom dané součtem úroků z vyčerpaných prostředků a úroků z nevyčerpaných prostředků.

Vliv struktury výší čerpaných částek v průběhu čerpání

I zde vyjdeme ze stejného zadání: hypotéka 1 milion Kč s úrokovou sazbou 7% p.a. Rozdíl mezi stavebními společnostmi bude nyní v tom, jak jsou platby rozloženy v čase z hlediska jejich výše. Zatímco první společnost požaduje vyšší platby až před dokončením stavby, druhá společnost požaduje vyšší platby na počátku a postupně se jejich výše zmenšuje. Struktura plateb a výše úroků jsou opět uvedeny v tabulce:

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

100 000 Kč

583 Kč

300 000 Kč

1 750 Kč

2

150 000 Kč

1 458 Kč

250 000 Kč

3 208 Kč

3

200 000 Kč

2 625 Kč

200 000 Kč

4 375 Kč

4

250 000 Kč

4 083 Kč

150 000 Kč

5 250 Kč

5

300 000 Kč

5 833 Kč

100 000 Kč

5 833 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

14 582 Kč

1 000 000 Kč

20 416 Kč

Co ušetříte na stavbě, zaplatíte bance

Třetí případ sice moc často nenastane,  ale vyloučen není. Jedná se o situaci, kdy z jakéhokoli důvodu nevyčerpáte celý úvěr, který jste s hypoteční bankou nasmlouvali. Radost z ušetřených peněz vám může částečně zkazit fakt, že budete muset za nevyčerpání celého úvěrového rámce zaplatit bance sankční poplatek. I jeho výše nemusí být vůbec zanedbatelná. Proto je často lepší zvážit bedlivě situaci a náklady, které na jednom místě stavby ušetříte, investovat do zlepšení svého bydlení na místě jiném. Sankce za nedočerpání úvěru u jednotlivých bank naleznete v následující tabulce:

Hypoteční banka

Podmínky při nedočerpání úvěru

Česká spořitelna

poplatek není stanoven

Českomoravská hypoteční banka

pouze při nedočerpání více než poloviny dohodnutého úvěru nebo při nedočerpání částky 1 mil. Kč a více uhradí klient poplatek 10% z nedočerpané částky

GE Capital Bank

u nedočerpání částky vyšší než 10% z výše úvěru činí poplatek 3% z nevyčerpané částky, mini. však 5000 Kč

HVB Bank

individuální řešení u každého klienta

Komerční banka

v sazebníku neuvedeno, situaci upravuje smlouva o úvěru

Raiffeisenbank

minimálně 2 000 Kč

Živnostenská banka

nedočerpaná částka do 100 tisíc Kč - poplatek tisíc korun, nedočerpaná částka nad 100 tisíc Kč - poplatek 10% z nedočerpaného objemu úvěru

Pramen: informační linky hypotečních bank

Na závěr lze shrnout text z uplynulých odstavců do tří rad, které vám mohou ušetřit alespoň část z peněz, které za hypotéku zaplatíte:

  1. úvěr se snažte vyčerpat co nejrychleji,
  2. čím později budete čerpat vyšší částky, tím méně na úrocích zaplatíte,
  3. i nedočerpání úvěru se může prodražit.

Je správné, že hypoteční banky účtují i za nedočerpání celé části úvěru svým dlužníkům penále? Lze očekávat zlepšení v důsledku konkurenčního boje i v této oblasti?


Komerční prezentace:

Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002.


 

Autor:

Daňové přiznání za rok 2020

Interaktivní daňové formuláře vám usnadní práci, protože umí vypočítat daně za vás. Termín pro odevzdání formuláře a úhradu daně za rok 2020 byl posunut na 3. května 2021.

  • Nejčtenější

KVÍZ: Mohli byste být finančním poradcem? Zvládli byste jejich zkoušky?

Ať už uvažujete o práci na finančním trhu, anebo si jen tak chcete porovnat své znalosti s profesionály, zkuste si...

Za psa odpovídá jeho majitel. Pokuty mohou dosáhnout až 100 tisíc korun

Pandemie ovlivnila i poptávku po psech. Chovatelé potvrzují, že zájem o štěňata je několikanásobně vyšší než v minulých...

KVÍZ: Věcné břemeno či nájemní smlouva. Znáte rizika při koupi nemovitosti?

Koupě nemovitosti znamená vysokou finanční investici, přesto si řada zájemců předem nezjišťuje všechny možné nedostatky...

Finanční znalosti Čechů klesly. Na penzi spoří jen 43 procent lidí

Pandemická situace a vládou přijatá opatření se promítly nejen do peněženek Čechů, ale mají negativní dopad i na naše...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Efekt rámování má tisíce podob. Ovlivňuje i vaše rozhodování?

Jsou pro nás při rozhodování důležitější fakta, nebo způsob, jak nám jsou prezentována? Či, vyjádřeno jinak, hodnotíme...

Svačiny jsou zbytečné. Stačí jíst dvakrát denně, vysvětluje profesor Anděl

Premium Nadváhu má v Česku až 44 procent mužů a 31 procent žen. A obezitu dalších 20 procent mužů a 18 procent žen. Statisíce z...

První romské dítě, které skončilo v babyboxu. Romové zuří, matka ho chce zpět

Premium Je to příběh 217. dítěte, které babyboxy zachránily a prvního romského dítěte, které se v babyboxu ocitlo. Matka...

Fiala politiku dělat neumí a důsledky jsou tragické, hodnotí Klaus dnešní ODS

Premium Za deset dní oslaví ODS třicáté výročí svého vzniku. MF DNES požádala jejího zakladatele Václava Klause, aby...

  • Další z rubriky

Expert: Lidé si berou hypotéky, protože jsou levné a vidí v nich investici

Navzdory krizi zájem o hypotéky roste. A rok 2020 bude na hypotečním trhu nejspíše rokem rekordním. „Řada klientů je...

Komentář: Úvěrové moratorium skončilo, co bude dál?

Řada spotřebitelů i firem využila moratorium a požádala o odklad splátek svých úvěrů. Druhá vlna pandemie však opět...

Jaro a lockdown nahrávají rekonstrukcím. Jak je ale zafinancovat?

Pandemie a s ní spojené restrikce zcela změnily způsob, jakým vnímáme vlastní bydlení. A změnily se také naše potřeby a...

KOMENTÁŘ: Družstevní bydlení zažívá rozkvět. Proč stojí za úvahu?

Zdražování nemovitostí v Česku pokračuje, a to i přes pandemii. Pořídit si vlastní bydlení či větší byt je pro řadu...

Advantage Consulting, s.r.o.
JUNIOR NÁKUPČÍ S NĚMČINOU AŽ 30.000 Kč

Advantage Consulting, s.r.o.
Moravskoslezský kraj
nabízený plat: 25 000 - 30 000 Kč

Kuchyň mají na terase. Šílený plán mladých manželů je geniální

Honza a Katka se po svatbě nastěhovali do domu svých prarodičů. V patře, které obývají, jim však chybí kuchyň. A tak...

Jak často se nakazí již očkovaní? Důkladná studie dala skvělé výsledky

Americké středisko pro kontrolu nakažlivých nemocí (CDC) ve svém časopise vydalo průběžné výsledky studie, která je...

Pohřeb prince Philipa se bude konat 17. dubna, Harry dorazí bez Meghan

Buckinghamský palác oznámil, že pohřeb zesnulého prince Philipa se bude konat 17. dubna. Zároveň potvrdil, že princ...

Miliardový byznys vyschl, technologický obr Kapsch se stahuje z Česka

V dobách největší slávy šlo o firmu s miliardovými obraty, která se nebála pouštět do slovních přestřelek se členy...

Podstoupím úpravu prsou. Není čas cvičit a chroustat mrkev, říká Kalivodová

Andrea Kalivodová (43) se svěřila s tím, proč se rozhodla podstoupit remodelaci prsou. Operní pěvkyně v rozhovoru pro...