Hypotéky: Dejte pozor na čerpání úvěru

O hypotečních úvěrech toho bylo napsáno na stránkách Fincentra již mnoho. Ještě nikdy jsme se ovšem nezabývali podrobně tím, jak probíhá samotné čerpání hypotéky a jaká úskalí jsou s ním spojena. Přitom si zaslouží čerpání úvěru nemalou pozornost – i zde se totiž dá ušetřit (či prodělat) hodně peněz.

V prvním případě si musíme uvědomit, že hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Proto můžeme hned teď zapomenout na to, že by nám banka vyplatila peníze z úvěru v hotovosti na ruku. Dlužník naopak paradoxně nepřijde se svými vypůjčenými penězi ve většině případů vůbec do styku. Banka převádí peníze z úvěrového účtu rovnou na účet prodávajícího (či dodavatele v případě výstavby nemovitosti).  Bezhotovostní čerpání je důležité především z důvodu nutnosti kontroly použití daných peněz. Jistotu v tomto směru chce mít nejen hypoteční banka, ale i stát, pokud je žadateli vyplácena státní finanční podpora. Jedinou možností, kdy přijde dlužník do přímého styku se svými penězi, je proplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s prováděnou transakcí a může je prokazatelně doložit doklady (například u výstavby svépomocí může takto banka proplatit dlužníkovi náklady na nákup materiálu, který hradil dlužník sám hotově).

Bezhotovostní čerpání hypotéky je ovšem jen teoretický základ. Přejděme nyní k praktičtějším věcem, které přímo ovlivňují nákladnost celého hypotečního úvěru. Bude přitom záležet především na třech věcech:

1. jak dlouho budeme ve fázi čerpání úvěru,
2. jaká bude struktura výší čerpaných částek,
3. zda dočerpáme celou výši úvěru.

V zásadě můžeme volit u hypotečního úvěru ze dvou způsobů čerpání. U koupě nemovitosti volíme většinou čerpání jednorázové, tedy takové, kdy banka převede celou kupní cenu na účet prodávajícího najednou. U jednorázového čerpání se mnoho příležitostí k úsporám nerýsuje. Jiná situace ovšem nastane v případě, kdy při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti volíme čerpání postupné.  Mnohdy zde totiž může dlužník na zaplacených úrocích ušetřit i desítky tisíc korun.  Tato situace

Plánujete koupi, rekonstrukci či modernizaci svého bydlení? Získejte zajímavé informace o produktech, které vám ke splnění snu pomohou:

hypoteční úvěr

úvěr ze stavebního spoření

vyplývá z faktu, že v průběhu čerpání úvěru platí dlužník pouze úroky z již vyčerpané částky a pravidelné měsíční anuity začne splácet až ve chvíli, kdy ukončí fázi čerpání úvěru. Demonstrujme si proto vliv bodů 1. a 2. na následujících dvou příkladech.

Vliv doby čerpání na nákladnost hypotečního úvěru

Předpokládejme, že dlužník si půjčí od hypoteční banky 1 milion korun za úrokovou sazbu 7% p.a. Má přitom na výběr mezi dvěma stavebními společnostmi, které požadují placení v různých obdobích. První z nich požaduje na počátku každého měsíce uhradit 200 tisíc Kč, druhá požaduje uhradit 200 tisíc Kč na počátku každého druhého měsíce. Kalendář čerpání a výslednou sumu zaplacených úroků nalezneme v následující tabulce, přičemž rozdíl mezi oběma variantami činí téměř 12 tisíc korun.

Měsíc	Stavební společnost 1		Stavební společnost 2
	čerpaná částka	placené úroky v daném měsíci	čerpaná částka	placené úroky v daném měsíci
1	200 000 Kč	1 167 Kč	200 000 Kč	1 167 Kč
2	200 000 Kč	2 333 Kč	0 Kč	1 167 Kč
3	200 000 Kč	3 500 Kč	200 000 Kč	2 333 Kč
4	200 000 Kč	4 667 Kč	0 Kč	2 333 Kč
5	200 000 Kč	5 833 Kč	200 000 Kč	3 500 Kč
6	0 Kč	0 Kč	0 Kč	3 500 Kč
7	0 Kč	0 Kč	200 000 Kč	4 667 Kč
8	0 Kč	0 Kč	0 Kč	4 667 Kč
9	0 Kč	0 Kč	200 000 Kč	5 833 Kč
10	0 Kč	0 Kč	0 Kč	0 Kč
Celkem	1 000 000 Kč	17 500 Kč	1 000 000 Kč	29 167 Kč

V první variantě přejde dlužník již v šestém měsíci na splácení pravidelných anuit, což znamená, že nesplácí již jen úroky, ale i jistinu. Do této fáze se dostane v případě druhé společnosti až v měsíci desátém.

Kromě výše úrokových nákladů hovoří ještě jeden fakt – některé banky si účtují poplatky i za rezervaci finančních prostředků. V praxi tak můžete platit v průběhu čerpání nejen samotné úroky z vyčerpaných prostředků, ale i poplatek stanovený procentem z nevyčerpané částky úvěrového rámce (v současnosti se pohybují v rozmezí 0 až 3% p.a.). Měsíční náklady jsou potom dané součtem úroků z vyčerpaných prostředků a úroků z nevyčerpaných prostředků.

Vliv struktury výší čerpaných částek v průběhu čerpání

I zde vyjdeme ze stejného zadání: hypotéka 1 milion Kč s úrokovou sazbou 7% p.a. Rozdíl mezi stavebními společnostmi bude nyní v tom, jak jsou platby rozloženy v čase z hlediska jejich výše. Zatímco první společnost požaduje vyšší platby až před dokončením stavby, druhá společnost požaduje vyšší platby na počátku a postupně se jejich výše zmenšuje. Struktura plateb a výše úroků jsou opět uvedeny v tabulce:

Měsíc	Stavební společnost 1		Stavební společnost 2
	čerpaná částka	placené úroky v daném měsíci	čerpaná částka	placené úroky v daném měsíci
1	100 000 Kč	583 Kč	300 000 Kč	1 750 Kč
2	150 000 Kč	1 458 Kč	250 000 Kč	3 208 Kč
3	200 000 Kč	2 625 Kč	200 000 Kč	4 375 Kč
4	250 000 Kč	4 083 Kč	150 000 Kč	5 250 Kč
5	300 000 Kč	5 833 Kč	100 000 Kč	5 833 Kč
Celkem	1 000 000 Kč	14 582 Kč	1 000 000 Kč	20 416 Kč

Co ušetříte na stavbě, zaplatíte bance

Třetí případ sice moc často nenastane,  ale vyloučen není. Jedná se o situaci, kdy z jakéhokoli důvodu nevyčerpáte celý úvěr, který jste s hypoteční bankou nasmlouvali. Radost z ušetřených peněz vám může částečně zkazit fakt, že budete muset za nevyčerpání celého úvěrového rámce zaplatit bance sankční poplatek. I jeho výše nemusí být vůbec zanedbatelná. Proto je často lepší zvážit bedlivě situaci a náklady, které na jednom místě stavby ušetříte, investovat do zlepšení svého bydlení na místě jiném. Sankce za nedočerpání úvěru u jednotlivých bank naleznete v následující tabulce:

Hypoteční banka	Podmínky při nedočerpání úvěru
Česká spořitelna	poplatek není stanoven
Českomoravská hypoteční banka	pouze při nedočerpání více než poloviny dohodnutého úvěru nebo při nedočerpání částky 1 mil. Kč a více uhradí klient poplatek 10% z nedočerpané částky
GE Capital Bank	u nedočerpání částky vyšší než 10% z výše úvěru činí poplatek 3% z nevyčerpané částky, mini. však 5000 Kč
HVB Bank	individuální řešení u každého klienta
Komerční banka	v sazebníku neuvedeno, situaci upravuje smlouva o úvěru
Raiffeisenbank	minimálně 2 000 Kč
Živnostenská banka	nedočerpaná částka do 100 tisíc Kč - poplatek tisíc korun, nedočerpaná částka nad 100 tisíc Kč - poplatek 10% z nedočerpaného objemu úvěru
Pramen: informační linky hypotečních bank

Na závěr lze shrnout text z uplynulých odstavců do tří rad, které vám mohou ušetřit alespoň část z peněz, které za hypotéku zaplatíte:

1. úvěr se snažte vyčerpat co nejrychleji,
2. čím později budete čerpat vyšší částky, tím méně na úrocích zaplatíte,
3. i nedočerpání úvěru se může prodražit.

Je správné, že hypoteční banky účtují i za nedočerpání celé části úvěru svým dlužníkům penále? Lze očekávat zlepšení v důsledku konkurenčního boje i v této oblasti?

---

Komerční prezentace: Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002.

---