Hypotéky: Dejte pozor na čerpání úvěru

aktualizováno 
O hypotečních úvěrech toho bylo napsáno na stránkách Fincentra již mnoho. Ještě nikdy jsme se ovšem nezabývali podrobně tím, jak probíhá samotné čerpání hypotéky a jaká úskalí jsou s ním spojena. Přitom si zaslouží čerpání úvěru nemalou pozornost – i zde se totiž dá ušetřit (či prodělat) hodně peněz.

V prvním případě si musíme uvědomit, že hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Proto můžeme hned teď zapomenout na to, že by nám banka vyplatila peníze z úvěru v hotovosti na ruku. Dlužník naopak paradoxně nepřijde se svými vypůjčenými penězi ve většině případů vůbec do styku. Banka převádí peníze z úvěrového účtu rovnou na účet prodávajícího (či dodavatele v případě výstavby nemovitosti).  Bezhotovostní čerpání je důležité především z důvodu nutnosti kontroly použití daných peněz. Jistotu v tomto směru chce mít nejen hypoteční banka, ale i stát, pokud je žadateli vyplácena státní finanční podpora. Jedinou možností, kdy přijde dlužník do přímého styku se svými penězi, je proplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s prováděnou transakcí a může je prokazatelně doložit doklady (například u výstavby svépomocí může takto banka proplatit dlužníkovi náklady na nákup materiálu, který hradil dlužník sám hotově).

Bezhotovostní čerpání hypotéky je ovšem jen teoretický základ. Přejděme nyní k praktičtějším věcem, které přímo ovlivňují nákladnost celého hypotečního úvěru. Bude přitom záležet především na třech věcech:

  1. jak dlouho budeme ve fázi čerpání úvěru,
  2. jaká bude struktura výší čerpaných částek,
  3. zda dočerpáme celou výši úvěru.

V zásadě můžeme volit u hypotečního úvěru ze dvou způsobů čerpání. U koupě nemovitosti volíme většinou čerpání jednorázové, tedy takové, kdy banka převede celou kupní cenu na účet prodávajícího najednou. U jednorázového čerpání se mnoho příležitostí k úsporám nerýsuje. Jiná situace ovšem nastane v případě, kdy při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti volíme čerpání postupné.  Mnohdy zde totiž může dlužník na zaplacených úrocích ušetřit i desítky tisíc korun.  Tato situace

Plánujete koupi, rekonstrukci či modernizaci svého bydlení? Získejte zajímavé informace o produktech, které vám ke splnění snu pomohou:

hypoteční úvěr

úvěr ze stavebního spoření

vyplývá z faktu, že v průběhu čerpání úvěru platí dlužník pouze úroky z již vyčerpané částky a pravidelné měsíční anuity začne splácet až ve chvíli, kdy ukončí fázi čerpání úvěru. Demonstrujme si proto vliv bodů 1. a 2. na následujících dvou příkladech.

Vliv doby čerpání na nákladnost hypotečního úvěru

Předpokládejme, že dlužník si půjčí od hypoteční banky 1 milion korun za úrokovou sazbu 7% p.a. Má přitom na výběr mezi dvěma stavebními společnostmi, které požadují placení v různých obdobích. První z nich požaduje na počátku každého měsíce uhradit 200 tisíc Kč, druhá požaduje uhradit 200 tisíc Kč na počátku každého druhého měsíce. Kalendář čerpání a výslednou sumu zaplacených úroků nalezneme v následující tabulce, přičemž rozdíl mezi oběma variantami činí téměř 12 tisíc korun.

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

200 000 Kč

1 167 Kč

200 000 Kč

1 167 Kč

2

200 000 Kč

2 333 Kč

0 Kč

1 167 Kč

3

200 000 Kč

3 500 Kč

200 000 Kč

2 333 Kč

4

200 000 Kč

4 667 Kč

0 Kč

2 333 Kč

5

200 000 Kč

5 833 Kč

200 000 Kč

3 500 Kč

6

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 500 Kč

7

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

4 667 Kč

8

0 Kč

0 Kč

0 Kč

4 667 Kč

9

0 Kč

0 Kč

200 000 Kč

5 833 Kč

10

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

17 500 Kč

1 000 000 Kč

29 167 Kč

V první variantě přejde dlužník již v šestém měsíci na splácení pravidelných anuit, což znamená, že nesplácí již jen úroky, ale i jistinu. Do této fáze se dostane v případě druhé společnosti až v měsíci desátém.

Kromě výše úrokových nákladů hovoří ještě jeden fakt – některé banky si účtují poplatky i za rezervaci finančních prostředků. V praxi tak můžete platit v průběhu čerpání nejen samotné úroky z vyčerpaných prostředků, ale i poplatek stanovený procentem z nevyčerpané částky úvěrového rámce (v současnosti se pohybují v rozmezí 0 až 3% p.a.). Měsíční náklady jsou potom dané součtem úroků z vyčerpaných prostředků a úroků z nevyčerpaných prostředků.

Vliv struktury výší čerpaných částek v průběhu čerpání

I zde vyjdeme ze stejného zadání: hypotéka 1 milion Kč s úrokovou sazbou 7% p.a. Rozdíl mezi stavebními společnostmi bude nyní v tom, jak jsou platby rozloženy v čase z hlediska jejich výše. Zatímco první společnost požaduje vyšší platby až před dokončením stavby, druhá společnost požaduje vyšší platby na počátku a postupně se jejich výše zmenšuje. Struktura plateb a výše úroků jsou opět uvedeny v tabulce:

Měsíc

Stavební společnost 1

Stavební společnost 2

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

čerpaná částka

placené úroky v daném měsíci

1

100 000 Kč

583 Kč

300 000 Kč

1 750 Kč

2

150 000 Kč

1 458 Kč

250 000 Kč

3 208 Kč

3

200 000 Kč

2 625 Kč

200 000 Kč

4 375 Kč

4

250 000 Kč

4 083 Kč

150 000 Kč

5 250 Kč

5

300 000 Kč

5 833 Kč

100 000 Kč

5 833 Kč

Celkem

1 000 000 Kč

14 582 Kč

1 000 000 Kč

20 416 Kč

Co ušetříte na stavbě, zaplatíte bance

Třetí případ sice moc často nenastane,  ale vyloučen není. Jedná se o situaci, kdy z jakéhokoli důvodu nevyčerpáte celý úvěr, který jste s hypoteční bankou nasmlouvali. Radost z ušetřených peněz vám může částečně zkazit fakt, že budete muset za nevyčerpání celého úvěrového rámce zaplatit bance sankční poplatek. I jeho výše nemusí být vůbec zanedbatelná. Proto je často lepší zvážit bedlivě situaci a náklady, které na jednom místě stavby ušetříte, investovat do zlepšení svého bydlení na místě jiném. Sankce za nedočerpání úvěru u jednotlivých bank naleznete v následující tabulce:

Hypoteční banka

Podmínky při nedočerpání úvěru

Česká spořitelna

poplatek není stanoven

Českomoravská hypoteční banka

pouze při nedočerpání více než poloviny dohodnutého úvěru nebo při nedočerpání částky 1 mil. Kč a více uhradí klient poplatek 10% z nedočerpané částky

GE Capital Bank

u nedočerpání částky vyšší než 10% z výše úvěru činí poplatek 3% z nevyčerpané částky, mini. však 5000 Kč

HVB Bank

individuální řešení u každého klienta

Komerční banka

v sazebníku neuvedeno, situaci upravuje smlouva o úvěru

Raiffeisenbank

minimálně 2 000 Kč

Živnostenská banka

nedočerpaná částka do 100 tisíc Kč - poplatek tisíc korun, nedočerpaná částka nad 100 tisíc Kč - poplatek 10% z nedočerpaného objemu úvěru

Pramen: informační linky hypotečních bank

Na závěr lze shrnout text z uplynulých odstavců do tří rad, které vám mohou ušetřit alespoň část z peněz, které za hypotéku zaplatíte:

  1. úvěr se snažte vyčerpat co nejrychleji,
  2. čím později budete čerpat vyšší částky, tím méně na úrocích zaplatíte,
  3. i nedočerpání úvěru se může prodražit.

Je správné, že hypoteční banky účtují i za nedočerpání celé části úvěru svým dlužníkům penále? Lze očekávat zlepšení v důsledku konkurenčního boje i v této oblasti?


Komerční prezentace:

Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002.


 

Autor:

Nejčtenější

Nad neplatiči nájmu může majitel snadno zvítězit, říká notář Neubauer

Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR

V Česku se množí případy, kdy majitel v dobré víře pronajme byt, ale z nájemníka se vyklube neplatič, který se navíc...

Desítky let v jedné firmě. Kdy je čas se zvednout

Ilustrační snímek

Stejná vrátnice, stejný stůl. Mění se jen kolegové, vedení, podmínky. Proč zůstávají někteří lidé v jedné práci desítky...

Šest pravidel, jak řídit svého šéfa, aby vás hodnotil lépe

Ilustrační snímek

Připusťme, že přímo řídit svého šéfa většinou nemůžeme. Schází nám k tomu potřebné páky. Co však řídit můžeme, je náš...

Šest zásadních změn, které má přinést novela zákoníku práce

Ilustrační snímek

Chystá se novela zákoníku práce. Co může letos čekat zaměstnance, přibližuje expertka na pracovní právo.

Suší maso pro vojáky i sportovce a chtějí dobýt Evropu

David Novák a Pavel Doležal z pardubické společnost Fine Gusto

Vypadají spíše jako studenti práv, přitom David Novák (28) a Pavel Doležal (30) založili a úspěšně řídí firmu Fine...

Další z rubriky

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Čtyři důvody, proč neotálet s pořízením vlastního bydlení na hypotéku

Ilustrační snímek

V září loňského roku poskytly banky 9 153 hypotečních úvěrů. V říjnu pak loňských rekordních 10 590 hypoték. Tím však...

OPEC výrazně snížil těžbu, cena ropy klesá

OPEC výrazně snížil těžbu, cena ropy klesá

Kurzy.cz Těžba ropy v rámci Organizace zemí vyvážejících ropu (OPEC) se v prosinci propadla o 751.000 barelů denně na 31,58 mili...

Najdete na iDNES.cz