„Nabízím k prodeji rodinný dům. Jedná se o starší, udržovaný rodinný dům, vhodný k modernizaci pro trvalé bydlení. Je možné jej ihned obývat,“ inzeroval na rodinný dům s dispozicí 3+1 v Březí u Mikulova realitní makléř Radek Pavlíček. Alena Komárková na jeho nabídku zareagovala.
„Dům se mi zalíbil a od začátku jsem měla v plánu jej zrekonstruovat a trvale se v něm zabydlet,“ uvedla. „Při prohlídce mi sdělil, že rodinný dům není připojen na plynovod. Přitom v realitní nabídce bylo napsáno, že dům je napojen na všechny sítě,“ popsala. Pavlíček Alenu informoval také o tom, že na zahradě je studna plná vody, která je natolik hluboká, že „žebřík na dno studny ani nedosáhne“.
Alena v srpnu 2016 s makléřem od společnosti RE/MAX podepsala smlouvu s kupní cenou 1 590 000 korun. Nemovitost se ihned rozhodla rekonstruovat a zmodernizovat. Když začala s pomocí přítele osekávat zdiva v celém domě, zjistila, že dům je z větší části postaven z nepálených cihel, takzvané vepřovice. „Materiál mě překvapil. Kdybych o něm věděla, nemovitost bych rozhodně nekupovala.“
Dům k demolici
Vepřovice však nebyla posledním překvapením. Studna, která měla být podle makléře „plná vody“, byla zasypaná a dům neměl pevný základ.
Redakce iDNES.cz v této souvislosti oslovila makléře, ten uvedl, že studnu u domu si nevybavuje. Zároveň také popřel, že by o domu uváděl nějaké nepravdivé informace. „Vycházel jsem z toho, co mi řekl původní majitel,“ uvedl.
V březnu 2017 si nakonec Alena pozvala znalce z oboru statiky, aby stavbu prověřil. „K ověření stavu základů byla provedena sonda z vnitřní a vnější strany u obvodové stěny. Objekt nemá základy, zdivo je ukončeno asi 20–25 centimetrů pod terénem,“ uvádí zpráva. Za hlavní vady označil statik chybějící základy domu, nehomogenitu zdiva a skryté trhliny.
Pro zajištění úvěru byl rodinný dům v Březí posouzen také Komerční Bankou. Odhadce nemovitosti, podle podpisu na dokumentu Miroslav Muclinger, ve svém závěru uvedl, že základy domu jsou „pravděpodobně kamenné, cihelné, betonové. Zdivo o tloušťce min. 45 cm. Ve zdivu jsou zjevné menší zřejmě stabilizované praskliny. Vlhkost nad podlahou dle majitele vznikla v důsledku prasklého vodovodu“. Jiří Hermany, statik, který posuzoval nemovitost paní Aleně v roce 2017, nicméně za hlavní vady u domu označil: chybějící základy, nehomogenitu zdiva („stavební zmetek“), skryté trhliny ve styku zdí. |
„Celkově po stavební stránce má objekt charakter dožitého díla. Je vhodnější k demolici než k nějaké opravě,“ napsal statik v závěru.
Alena přerušila opravné práce na domě a informovala původní majitele nemovitosti o zjištěném stavu. Zároveň požádala o slevu z kupní ceny ve výši jeden milion korun. To druhá strana odmítla.
Podle právničky Lady Petrikové, která má případ paní Aleny na starosti, byl tento krok tím nejlepším řešením. Pokud by totiž paní Alena od kupní smlouvy odstoupila, nemovitost by musela vrátit, nicméně celou kupní cenu by musela vysoudit zpět. „Nakonec by se tedy ocitla v situaci, kdy by neměla ani nemovitost, ani peníze.“
Alena Komárková se nakonec dovolala jednomu ze sourozenců původních majitelů domu. „Díky tomu jsem zjistila, že se původní majitelé v minulosti právně domáhali odškodnění za narušení domu, které bylo způsobeno prováděním prací na místní komunikaci,“ vypráví Alena.
Kdo tajil pravdu?
„Makléře jsem vnímala jako odborníka na nemovitosti, jelikož pracuje pro jednu z největších sítí realitních kanceláří. Předpokládala jsem, že jeho ujištění a informacím můžu věřit. Na nemovitost jsem si vzala hypoteční úvěr, který budu splácet desítky let. Cítím se podvedena,” uvedla Alena.
Co dělat, když najdete u koupeného domu závady?Podle občanského zákoníku je kupující povinen oznámit vadu (skrytou) prodávajícímu a to bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl kupující při dostatečné péči zjistit. Pokud to neudělá, mohl by mít problémy u možné soudního řízení. „Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.“ Jaké právo si zvolí je tedy plně na samotném kupujícím, nicméně podle Petrikové zákon neumožňuje zvolit si více práv. Kupující si tak může zvolit například buď právo na odstoupení, nebo právo na slevu z kupní ceny. „Rovněž nedovoluje zvolit si právo na odstoupení od kupní smlouvy později než „bez zbytečného odkladu“ po prvním oznámení vad,“ doplnila právnička Lada Petriková. |
Žena nakonec vyhledala pomoc Zdravé nemovitosti (ZN), která se zabývá koordinací vybraných odborníků z oblasti prověřování nemovitostí a poskytování právních služeb. Podle Filipa Borovičky ze ZN v tomto případě pochybil i samotný makléř.
„Jako odborník neupozornil na možné vady či problémy domu, případně nedoporučil nějakého jiného odborníka. Makléři přece platíme za to, aby nám dal odbornou radu, a ne jen za to, aby vám sepsal smlouvu a podal klíče. Takže žádný poradenský servis makléř neposkytl,“ uvedl.
Zatím však zůstává otázkou, na čí straně je vina. Vady na domu mohla zatajit i strana prodávajících. Podle Jana Borůvky z Asociace realitních kanceláří se mohlo stát, že o vadách domu nevěděl ani samotný makléř. „Nepředpokládám, že vady v domě byly zamaskovány na základě pokynu makléře,“ uvedl. Připustil však, že paní Alena na začátku neměla šanci bez odborných znalostí zjistit sama, jaký je skutečný stav nemovitosti.
Regulace makléřů na obzoru. Dostálová představila realitní zákon |
Občanský zákoník stanovuje, že v rámci jednání o uzavření smlouvy jsou smluvní strany povinny sdělit si navzájem všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí. Podle mluvčího RE/MAX Tomáše Hejdy platí, že majitel nemovitosti poskytuje makléři úplné a kompletní informace, jejichž pravdivost stvrzuje svým podpisem v rámci smluvní dokumentace mezi makléřem a majitelem.
„Technickou inspekci necháváme provést v případě, kdy s tím majitel souhlasí. Je mu doporučena, nicméně je na majiteli, zda je ochoten si ji nechat udělat a zaplatí ji,“ uvedl.
Pokud by ovšem realitní makléř Pavlíček věděl o reálném stavu nemovitosti a skutečně jej zatajil paní Komárkové, byl by to podle Petrikové trestný čin podvodu. Podle ní se ovšem tato skutečnost velmi těžko dokazuje v praxi. „Vždy záleží na konkrétních okolnostech případu. Často vše ztroskotá na otázce takzvaného úmyslu, který je obecně velmi těžké prokázat.“
Řešení v nedohlednu
Zákon o realitním zprostředkování Na konci ledna vláda schválila zákon o realitním zprostředkování. Pokud jej schválí Parlament ČR, budou muset mít makléři vysokoškolské vzdělání či potřebnou kvalifikaci. Podle Borůvky by tato legislativa mohla pomoci při problematickém prodeji, neboť zákon by zavedl také pojištění profesní odpovědnosti. „Bylo-li by v takovém případě prokázáno, že došlo k takovému pochybení, které souvisí s kvalifikací a povinnostmi realitního makléře, jednalo by se o pojistnou událost. |
Jedinou možností, jak se domoci v této situaci spravedlnosti, je totiž soudní cesta a žaloba, ve které by se Alena Komárková domáhala určení přiměřené slevy z kupní ceny nemovitosti, což je podle právničky Lady Petrikové velmi zdlouhavá, ekonomicky i emočně náročná cesta.
Alena Komárková v současné době v zakoupeném domě nebydlí. Na jihu Moravy má tak nemovitost, na kterou si brala hypotéku, a kterou nemůže využívat.
Petrikova doufá, že takový případ mohl rozpoutat větší debatu ve společnosti a začít celou situaci na poli realitních prodejů domů řešit. Podle ní totiž případ paní Komárkové není ojedinělý.
Poukázala také na to, že například při prodeji oblečení na e-shopu má zákazník možnost odstoupit do dvou týdnu od kupní smlouvy, či zboží vyměnit. „Zde jde zpravidla řádově o stokoruny či tisíce. ‚Drobný‘ spotřebitelský obchod je dlouhodobě regulován a funguje to. Na trhu nemovitostí taková regulace chybí,“ doplnila.
