Vstupní údaje
Rodina se dvěma dětmi (dospělí ve věku 38, 33, děti 8 a 5 let) bydlí v družstevním bytě 2 + 1 na okrajovém sídlišti Ostravy. Otec pracuje v plynárenství a má čistou mzdu 14 500,-Kč, matka pracuje v pohostinství a má čistou mzdu 8 000,-Kč.
Jejich současná životní úroveň je udržitelná, pokud jim zbude z výplaty alespoň 16 000,- Kč.
Požadavky a cíle
Uvažují o koupi většího bytu (3 + 1) od známých za cenu cca 1 250 000,- Kč a vzhledem k tomu, že mají úspory jen ve výši 300 000,-Kč, nezbývá jim než financovat zbytek např. formou hypotéky. Zároveň ale mají trochu strach ze zadlužení. Chtěli by tedy vědět, jaká by byla splátka potřebného úvěru a zda ji budou schopni splácet.
Úvodní zamyšlení
Pokud začne běžný klient hledat informace o hypotékách, v drtivé většině případů se setká pouze s výpočtem měsíční splátky v nominální hodnotě a celkových nákladů, tzn. kolik celkem zaplatí za tolik a tolik let. Téměř nikde nejsou k dispozici údaje z pohledu časové hodnoty peněz. Tedy jsou, ale spíše jen v tom smyslu, že inflace má negativní vliv na hodnotu peněz a znehodnocuje tak úspory.
Ovšem to, že inflace pozitivně ovlivňuje splácení úvěrů a tak v podstatě zhodnocuje úvěrové splátky, se člověk dočte málokde. Ve skutečnosti totiž není v případě úvěrů (a platí to i o spoření) důležitá nominální úroková sazba, ale tzv. efektivní úrok, který v sobě mimo jiné zahrnuje jak celkové náklady s veškerými poplatky a případnými daňovými úlevami, tak i časovou hodnotu peněz z pohledu inflace a růstu mezd.
Upřesňující otázky
1. Může klient hypotéku v potřebné výši získat?
2. Jaká bude měsíční splátka a celkové náklady?
3. Jaká bude skutečná měsíční splátka a celkové náklady za 7, resp. 15 let?
 |
Chcete vidět, jaké konkrétní podmínky nabídly jednotlivé banky pro hypotéku na 15 let? Co se stane, když se zvýší úroky? Jak ověřují banky vaši bonitu? Co vás budou chtít a na co dát pozor? Čtěte ZDE. |
Odpovědi a řešení
1. Může klient hypotéku v potřebné výši získat?
Vzhledem k příjmům rodiny, jejím úsporám a hodnotě nemovitosti by neměl být problém získat hypotéku s těmito parametry:
- výše hypotéky – 950 000,- Kč
- nominální úrok s fixací na 5 let – 5,0 %
- splatnost hypotéky - 20 let
2. Jaká bude měsíční splátka a celkové náklady?
Nominální anuitní splátka po celou dobu trvání hypotéky za předpokladu neměnného nominálního úroku by byla ve výši 6 270- Kč.
Prostým násobením měsíční splátky a doby trvání dojdeme k celkovým nominálním nákladům ve výši 1 504 800,- Kč.
3. Jaká bude skutečná měsíční splátka a celkové náklady za 7, resp. 15 let?
Pokud bychom chtěli vypočítat reálnou hodnotu hypotéky se započtením časové hodnoty peněz, daňových odpočtů a všech poplatků za současného zohlednění inflace a předpokládaného navýšení mezd, dospěli bychom k poněkud jiným číslům:
-
předpokládaný nominální úrok – 5,0 % (bez ohledu na inflační vlivy)
-
předpokládaná průměrná roční inflace za dobu splácení – 2 %
-
předpokládané roční navýšení mezd v průběhu splácení – 3 %
-
jednorázové poplatky při sjednání úvěru – 13 000,- Kč
-
měsíční poplatky za správu úvěru – 220,-Kč (bez ohledu na inflační vlivy)
Závěr
V souhrnu:
-
reálná měsíční splátka po 7 letech – 5 417,- Kč
-
reálná měsíční splátka po 15 letech – 4 790,- Kč
-
Celkově reálně zaplaceno po 20 letech – cca 1 230 000,- Kč
-
Celkový efektivní úrok po 20 letech – 3,02 %
Na takovémto příkladu výpočtu efektivního úroku je možné vidět, že čas hraje pozitivní roli při splácení úvěrů a pokud se nedostane člověk do extrémní finanční situace (invalidita, ztráta zaměstnání apod.), může být relativně klidný, pokud využívá k financování svých důležitých cílů podobné typy úvěrů.Pozn.:
1. Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny.
2. Míry úroků, inflace a budoucích poplatků jsou jen orientační; skutečné hodnoty mohou být v průběhu času odlišné.
3. Pro výpočty jsou použity standardní vzorce finanční matematiky a případná nepřesnost je dána zaokrouhlením mezivýpočtů.
|
Rady a tipy:
|
Jak se vyrovnáváte s časovou hodnotou peněz? Bojujete nějak proti znehodnocování úspor, nebo počítáte s tím, že vám čas pomůže se splácením dluhu? Napište nám, těšíme se na vaše příspěvky.
reklama
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
