Pondělí 28. září 2020, Den české státnosti
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 28. září 2020 Den české státnosti

Pořizujete ještě neexistující byt? Znáte rizika?

aktualizováno 
Doslechli jste se o projektu výstavby nových obytných domů ve vaší oblíbené lokalitě? Máte-li v úmyslu si pořídit zcela nový byt na základě projektové dokumentace developera, pak není na škodu určité znalostní minimum, které vám v budoucnu může zachránit statisíce nebo dokonce milióny. Jste si jisti, že znáte veškerá rizika plynoucí z jednotlivých smluvních typů?

Pořizujeme-li byt, pak si musíme v první řadě uvědomit, zda objekt našeho zájmu již existuje nebo ne. Existencí se v případě bytu rozumí situace, kdy je předmět postaven a zkolaudován. Pokud máme zájem o takový byt, pak jeho převod bude upraven kupní smlouvou. Jde o jeden z nejčastěji uzavíraných smluvních typů a většina z nás s kupními smlouvami nemá větší problémy, byť koupě nemovitosti patří mezi ty složitější předměty obchodu.

Jiná situace ovšem nastává v okamžiku, kdy si chceme smluvně zajistit pořízení ještě neexistující nemovitosti. Může jít kupříkladu o situaci, kdy je nemovitost pouze ve fázi projektové dokumentace a na místě, kde bude stát obytný dům s naším bytem, dnes ještě roste tráva. V takové situaci není možné uzavřít běžnou kupní smlouvu. Jaký smluvní typ si na nás developer přichystá?

Smlouva o výstavbě vs. Smlouva o budoucí smlouvě kupní

NENECHTE SI UJÍT
flexibilita
Proč nás stavební spořitelny omezují?
Mnoho klientů by určitě uvítalo větší flexibilitu. I zde však platí heslo: něco za něco. Kde nás stavební spoření tlačí ke zdi a proč? Odkud přijde pomoc?

whisky, drink, pití, alkohol
Kvůli alkoholu
můžete dostat výpověď

Zatímco úředníkovi v kanceláři bude pivo po obědě málokdo zazlívat, na řidiče z povolání platí přísnější metr a pití alkoholu v práci zakazuje.


jídlo
Co budeme jíst
v příštích letech?

V Paříží proběhl největší potravinářský veletrh na světě SIAL 2004. Své výrobky zde vystavovalo 5260 firem z 99 zemí. Co přinesl nového?
Přestože se jejich obsah může zdát pro klienta totožný a v obou případech se může cesta k vysněnému bydlení zdát stejně snadná, tak realita je trochu jiná. Ano, ve většině případů skutečně vedou obě smluvní možnosti k faktickému a bezproblémovému převodu bytu, avšak během výstavby může dojít k mnoha neočekávaným skutečnostem, které každý smluvní vztah upravuje jinak.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní není v podstatě nic jiného než ujednání smluvních stran, že v budoucnu (po dokončení výstavby) převede developer vlastnická práva k předmětnému bytu. K příloze tohoto smluvního vztahu je připojena vlastní kupní smlouva, do které se po dokončení stavby zpravidla doplní pouze aktuální datum, potvrzení o úhradě kupní ceny a v doprovodu obvyklých procedur na katastru dojde k převodu vlastnického práva. To je samozřejmě ta ideální varianta.

Nezkrachuje náhodou developer?

ruka

Do podnájmu? Pořádně si prověřte nájemce!
Čtěte ZDE.

Určitou slabinou smlouvy o budoucí smlouvě kupní je mezidobí mezi jejím uzavřením a následným převodem vlastnického práva k bytu. Jde o období vlastní výstavby, které může trvat několik měsíců, ale v obvyklých případech jeden či dva roky. Je nutné si uvědomit, že jde o relativně dlouhý časový úsek, kdy se může se smluvním partnerem stát v podstatě cokoli. Je obvyklé, že developer realizuje mnoho stavebních projektů a při neopatrném řízení se může dostat do problémů a v nejhorším případě skončit v konkurzu se všemi důsledky. Jaká práva nám v takovém případě plynou z jednotlivých smluvních vztahů?

V případě smlouvy o budoucí smlouvě kupní má během vlastní výstavby bytového domu klient pohledávku za developerskou společností. Existence pohledávky je pro klienta velmi problematická v okamžiku, kdy by došlo k vyhlášení konkurzu na majetek jeho smluvního partnera. Navíc je běžné, že klienti v průběhu výstavby platí společnosti zálohy, ze kterých je financována vlastní výstavba a případné vyhlášení konkurzu těsně před dokončením následovaným převodem by mohlo mít fatální následky.

Smlouva o výstavbě – hromadná, ale bezpečnější

Druhá smluvní alternativa (smlouva o výstavbě) toto riziko odstraňuje. V případě podpisu smlouvy o výstavbě se klient stává již od počátku vlastníkem svojí ideální části pozemku a s pokračující výstavbou i ideální části nemovitosti. Vlastní smlouva o výstavbě je totožná pro všechny účastníky podílející se na výstavbě a jejímu podpisu musí být přítomen notář. Každý účastník obdrží notářsky ověřenou kopii této smlouvy.

Následně je tato smlouva doručena na katastr nemovitostí a každý účastník vlastní alikvotní část pozemku a disponuje statutem stavebníka a vlastníka v jedné osobě. V praxi to znamená pro klienta zejména tu výhodu, že v případě krachu dodavatele se pozemek či rozestavěný dům nestává součástí konkurzní podstaty.

Předpokládejme, že výstavba úspěšně pokračuje a po dokončení hrubé stavby se stává klient vlastníkem rozestavěné nemovitosti a alikvotní části pozemku. Zápis vlastnického práva k rozestavěné nemovitosti může mít pro klienta zásadní význam v oblasti financování. Rozestavěná nemovitost může posloužit k zastavení ve prospěch věřitele (pravděpodobně banky, popřípadě stavební spořitelny) a v případě potřeby k získání finančních prostředků na dokončení stavby či jiného záměru klienta.

Bezpečí vykoupeno větší administrativou

ruka

Jak na úvěr ze stavebního spoření?
Více ZDE.

Smlouva o výstavbě zaručí občanům zcela určitě klidnější spánek. Znovu zdůrazňuji, že developer bude chtít od smluvních partnerů zálohování stavby a v zájmu klienta by měla být koupě nemovitosti řešena raději více platbami (dle detailního splátkového kalendáře) než jednou „velkou“ platbou realizovanou před „kopnutím do země“. U smlouvy o výstavbě je riziko absolutní ztráty peněz sníženo na minimum. Na druhé straně jako nevýhodný se může jevit fakt, že smlouvu podepisuje více subjektů (někdy i třeba dvacet) a v takových případech bývá obtížné se na obsahu smlouvy dohodnout a je prakticky nemožné ji jakkoli měnit.

V této souvislosti bych rád připomenul, že obvyklou praxí je uzavření smlouvy o výstavbě se všemi účastníky najednou a to vše za účasti notáře. Nedílnou součástí obytného domu jsou společné prostory a jejich vybavení. Názory na jejich vzhled či účelnost se mohou u jednotlivých stavebníků lišit a měly by se v zájmu všech doladit právě před podpisem hromadné smlouvy. Hromadná smlouva se může ukázat jako nepružná v okamžiku, kdy některý ze stavebníků bude chtít prosadit kupříkladu plastová okna nad schodištěm namísto v projektu odsouhlasených dřevěných. Prosazení takové změny by znamenalo projednání této záležitosti se všemi účastníky smlouvy a následný jednotný souhlas. S tím souvisí velká administrativa, která navíc výrazným způsobem omezuje individuální přání jednotlivých klientů.

V České Republice se úspěšně postavilo mnoho bytových domů při uzavírání obou z výše uvedených smluvních typů. Každá ze smluv má svoje výhody i nevýhody. Pro ty, kteří chtějí klidně spát, ovšem lze smlouvu o výstavbě spíše doporučit.

Máte dost peněz a chcete bydlet v novém? Pak můžete vybírat, zejména pokud máte zájem o Prahu nebo některé z dalších větších měst.
Více čtěte ZDE.

Nebojíte se, že o svoje zálohy na byt přijdete a vysněného bytu se nedočkáte? Jsou pro vás některé historické kauzy bytové výstavby se špatným koncem ponaučením nebo vlastnímu smluvnímu zajištění nepřikládáte důležitost? Podělte se s ostatními o vaše praktické zkušenosti z této citlivé oblasti.  

Autor:
  • Nejčtenější

Opětovné vypnutí ekonomiky by zabilo víc firem než to jarní, říká ekonomka

Exkluzivně Helena Horská je uznávaná analytička a hlavní ekonomka Raiffeisenbank. Se svým týmem zpracovává řadu ekonomických...

Co jsou „temné osobnosti“ a jak je rozpoznat

Psychologové se po léta snaží pochopit, jaké jsou hlavní osobní rysy, které člověka předurčují ke společensky...

Unikátní analýza čtyř tisíc hypoték: zjištění jsou mnohdy překvapivá

Premium Hypoteční trh zlevňuje a trhá rekordy. Jaká je ale realita při poskytování hypotečních úvěrů? Jak rychle je lze získat,...

Mladší lidé si na penzi musí naspořit. Důchod od státu nebude nic moc

Demografická křivka je neúprosná. A důchodová reforma, která by její dopady na výši budoucích penzí snížila, je zatím v...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Cestovky obcházejí zákon. Zaplatil zálohu 46 tisíc, adekvátní náhradu nedostal

Premium Letošní léto dovoleným v zahraničí nepřálo, kvůli koronavirové epidemii musely cestovní kanceláře spoustu zájezdů...

Sundej vlajku, nebo ti vypálíme dům. Agresivita demonstrantů v USA roste

Premium Demonstrace proti policejní brutalitě, jak to nazývají protestující i média, začínají být docela brutální i vůči...

Felák, flexit nebo chillovat. Slovník dnešní mládeže uvádí rodiče do rozpaků

Premium Ač to možná ani netušíte, nejspíš i kolem vás denně chodí shiperky, které flexí s teniskami nebo iPhonem, díky čemuž...

Prodlužte životnost filtru pevných částic. Stačí pár jednoduchých kroků

Premium Výměna filtru pevných částic stojí desítky tisíc korun, jeho čištění a renovace pět až patnáct tisíc korun. Těmto...

  • Další z rubriky

Obliba delších úrokových fixací u hypoték v Česku roste

Češi začínají volit delší fixační lhůty úrokových sazeb u hypoték. A změny v trendu se nečekají. Lidé chtějí jistotu...

Pád úrokových sazeb pokračuje. Hypoteční trh má našlápnuto k rekordu

Navzdory koronavirové krizi hypoteční trh dál trhá rekordy. Červenec se s objemem poskytnutých hypoték za téměř 21,6...

Banky u hypoték zpřísnily metr. Zajímá je hlavně stabilita příjmu

ČNB uvolnila parametry pro poskytování hypoték. Získat hypotéku je přesto nyní těžší. Většina bank totiž stále pracuje...

Unikátní analýza čtyř tisíc hypoték: zjištění jsou mnohdy překvapivá

Premium Hypoteční trh zlevňuje a trhá rekordy. Jaká je ale realita při poskytování hypotečních úvěrů? Jak rychle je lze získat,...

Octavia za 3 500 korun: boj s krizí, chaos a riskantní sázka na superslevy

Octavia za 3 500 Kč měsíčně, Kodiaq za 4 899 Kč, Passat za něco málo přes 6 000 Kč… Ačkoli automobilkám docházejí...

Blíží se katastrofa, jež zastíní pandemii covidu-19, říká princ Charles

Britský princ Charles (71) vyzval v pondělí ke zlepšení boje proti klimatickým změnám, jejichž dopad podle něj zastíní...

Herec Petr Čtvrtníček se nakazil koronavirem, leží v nemocnici na JIP

Herec Petr Čtvrtníček (56) skončil kvůli covidu-19 v nemocnici. Minulý týden měl pozitivní testy, a když se mu...

Počet úmrtí bude stoupat. Podívejte se, jaké měla křivka zpoždění jinde

Počet úmrtí s nemocí covid-19 u nás poroste. Byť ještě není jasné o kolik. Příklady z jiných zemí jasně ukazují, že...

Nebudu všem po rozchodu ukazovat, jaká jsem čičina, říká Mottlová

Muž roku 2016 Josef Kůrka (28) nedávno oznámil rozchod s herečkou a modelkou Barborou Mottlovou (33). Fitness trenér...