Rekordních úrovní dosahoval hypoteční trh v letech 2020 až 2021, pak zažil strmý pád. Hlavní důvod byla vysoká inflace a s ní související vysoké úrokové sazby, které vyhnaly nahoru i úroky u hypoték. Svou roli sehrává i ekonomická nejistota. Lidé si přestali brát hypotéky tak, jak si je brali v minulosti.
„Hypoték vyřizuji určitě více než třeba před půl rokem, ale určitě jich není tolik, jako jich bylo ještě před několika málo roky. Problém je v tom, že hypotéky jsou drahé a stejně tak jsou drahé i nemovitosti. Jde to ruku v ruce,“ říká finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.
Určité zlepšení po dlouhých slabých měsících na hypotečním trhu přesto ale přinesl již letošní říjen. V něm podle statistiky České bankovní asociace (ČBA) stoupl objem poskytnutých hypoték meziměsíčně o necelých 19 procent a v meziročním srovnání byl takřka dvojnásobný. A na těchto úrovních se hypoteční trh udržel i v listopadu.
„V meziročním srovnání jsme ve třetím kvartálu roku 2023 poprvé po dvou letech zaznamenali výraznější nárůst v počtu uzavřených smluv. Zároveň delší dobu sledujeme postupný nárůst poptávky po kratších fixacích,“ komentuje aktuální výsledky ředitel úvěrové divize Fio banky Jakub Schmid.
Na českém hypotečním trhu podle něj přitom již pominul prvotní šok po skokovém zvýšení úrokových sazeb, na jejichž aktuální výši si lidé podle něj pomalu zvykají. To potvrzují i data ČBA, podle kterých se počet nově poskytnutých hypoték v říjnu i listopadu udržel nad hranicí čtyř tisíců smluv. Což je nejvyšší hodnota, kterou vykázal hypoteční trh, od června minulého roku. Jakkoli třeba v roce 2021 to bylo 9,5 tisíc smluv měsíčně.
Centrální banka ulevuje žadatelům
To, že tuzemský hypoteční trh nevzkvétá, si uvědomuje i centrální banka. A i tak i ona podniká kroky, aby ho co nejvíce rozhýbala navzdory stále vysokým úrokovým sazbám. Letos v listopadu tak znovu zmírnila pravidla pro poskytování hypoték. Od ledna 2024 už banky nebudou muset uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu DTI. ČNB deaktivaci DTI zdůvodnila tím, že vyšší úrokové sazby omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů.
„Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ vysvětlila členka bankovní rady ČNB Karina Kubelková.
Klesnou úrokové sazby? Expertka o tom, co ovlivní hypoteční trh v roce 2024 |
Centrální banka už v červenci navíc zrušila další z ukazatelů pro získání hypotéky. Deaktivovala ukazatel DSTI (debt-service-to-income), který měří celkovou výši měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele o hypotéku.
„Tyto úlevy trhu stoprocentně pomáhají. Já je určitě vítám, protože podmínky pro získání hypoték byly u nás jedny z nejpřísnějších. Ne všichni klienti mají jasně daný příjem, ale příjem mají. Když pak mají splnit všechny podmínky najedou, ne vždy podmínky banky splní,“ říká finanční poradkyně Chňoupková Míchalová.
Skutečností ale i je, že klíčový ukazatel LTV (Loan to Value), který představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, centrální banka stále ponechává na horní hranici 80 procent pro žadatele o hypotéku ve věku 36 a více let a 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Nad tuto hranici poskytují banky hypotéky pouze výjimečně.
„V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV,“ vysvětlila Kubelková z ČNB, proč zůstává v platnosti hlavní ukazatel při žádostech o hypotéku beze změny.
Hypotéky zůstávají i nadále drahé
Úroky ve výši necelých šesti procent u hypoték se aktuálně pohybují na podobně vysokých úrovních, jako byly v době finanční krize 2008 a 2009. A na této úrovni jsou od poloviny loňského roku. Mnozí ale i doufají, že brzy klesnou, jak bude ustupovat inflace a centrální banka bude snižovat základní úrokové sazby.
„Mnoho lidí teď proto volí kratší fixace v naději, že v dohledné době i hypotéky zlevní. Většinou jsou to fixace na tři roky, protože málokterá banka dá výhodné podmínky u kratších fixací. A ne každá je v reálu nabízí,“ vysvětluje Dana Chňoupková Míchalová.
ČNB po více než roce mění úroky, sazbu stáhla o čtvrt procentního bodu |
Upozorňuje ale i na stále mírně rostoucí průměrnou výši hypotéky, která se pohybuje kolem 3,2 milionu korun. A pak také na novou legislativní změnu, která stanovuje pravidla pro předčasné splacení hypotéky.
Nově klienti bankám za předčasné splacení hypotéky zaplatí čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývajícího období. Celkově částka ale nesmí přesáhnout jedno procento. Změna platí u nově uzavřených hypotečních smluv nebo u existujících smluv při novém zafixování úrokové sazby. Banky se těmito poplatky brání takzvané hypoteční turistice, kdy klienti mění hypotéky podle zrovna nejnižší úrokové sazby na trhu. V těch případech bankám bez poplatku vznikají ztráty.
