Původní návrh přitom počítal s tím, že si banky budou moct za dřívější splacení naúčtovat dokonce až dvě procenta z předčasně splácené částky. Proti tomu se ovšem postavila nejen opozice, ale i někteří vládní poslanci.
„Novela stupňuje výši limitu náhrady podle počtu let zbývajících do konce fixace, maximálně 0,25 procenta předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, a současně snižuje celkový limit náhrady na nejvýše jedno procento z předčasně splácené částky,“ vysvětluje ministerstvo financí, jak se bude nově dřívější splacení účtovat.
Snaha o změnu pravidel pro předčasné splacení hypotéky pramení z dosavadního zákona, z nějž není zcela jasné, o kolik peněz si banky za předčasné splacení mohou klientovi říct. Česká národní banka proto před čtyřmi lety reagovala stanoviskem, že si banky mohou účtovat pouze poplatky spojené s administrativními úkony. V praxi tak mohl klient svou hypotéku předčasně splatit – a převést ke konkurenci – za poplatek v řádu stokorun.
Bankovním domům se takové stanovisko centrální banky příliš nelíbilo, a proto se jím ne všechny řídily. Své o tom ví Komerční banka, Modrá pyramida nebo UniCredit, které od ČNB dostaly pokutu za to, že si za předčasné splacení účtovaly víc, než jim dovolila.
Více možností splatit zdarma
Novela sice podmínky pro předčasné splacení zpřísňuje, nadále ale zachovává případy, kdy je i dnes možné hypotéku splatit dřív bez jakéhokoliv poplatku, a přidává k nim ještě dvě situace navíc. Nově tak půjde hypotéku doplatit předčasně a zdarma při prodeji nemovitosti po dvou či více letech od její koupě a při rozvodu klienta v rámci následného vypořádání společného jmění manželů.
Kdy půjde splatit hypotéku předčasně zdarma?Situace, kdy je dnes možné splatit hypotéku předčasně bez poplatku:
Nově se předčasné splacení bez poplatku bude vztahovat i na:
Zdroj: Ministerstvo financí |
Zavedení poplatku, respektive vyčíslení takzvaných účelně vynaložených nákladů, tedy cílí především na situaci, kdy chce člověk svůj úvěr takzvaně refinancovat – tedy převádí hypotéku k jiné bance s cílem získat lepší podmínky, zpravidla za nižší úrok.
Hypoteční experti, které MF DNES oslovila, tak rozhodnutí hodnotí jako narovnání dosud nefér podmínek. „Banky musí, na rozdíl od klientů, fixace hypoték dodržovat,“ upozorňuje například odborník na reality Libor Váka.
Tím potřebu novely vysvětluje i Česká bankovní asociace. „Pokud si klient zafixoval úrokovou sazbu například na osm let v dobách nízkých úroků, banka mu je ponechá na sjednané úrovni, i když se v meziobdobí úrokové sazby na trhu zvýšily. Od počátku roku 2021 do poloviny letoška tak klienti ušetřili astronomických 30 miliard korun,“ vysvětluje Radek Šalša, tiskový mluvčí asociace sdružující banky.
Refixace hypotéky čeká desítky tisíc Čechů. Splátka jim vyskočí o tisíce |
Stejná logika už ale neplatí pro banku, která musí na trhu zajistit peníze na celou dobu fixace hypotéky. „Za tyto peníze musí zaplatit vyšší úrokové sazby. Když dojde k poklesu úrokových sazeb a držitelé hypoték začnou své úvěry předčasně splácet, bez ohledu na smluvní fixaci, bance hrozí ztráta,“ vysvětluje dále Radek Šalša.
Vzhledem k nejasnosti, zda banka v takovém případě může účtovat účelně vynaložené náklady těm, kteří úvěr předčasně splatí v období fixace, je podle Šalši nucená náklady za předčasné splacené fixované hypotéky promítnout do úrokových sazeb všech klientů. „Ve výsledku tak na předčasně splácející dlužníky doplácejí všichni klienti vyššími měsíčními splátkami,“ vysvětluje.
Politický kompromis
Snížení poplatku na procento z původně navrhovaných dvou pak asociace vnímá jako politický kompromis, skutečné náklady banky jsou totiž podle ní mnohem vyšší.
Kompromisní rozhodnutí podle Váky povede k tomu, že poté, co ČNB sníží úrok, od něhož se odvíjí také cena hypoték, nebudou banky své úroky snižovat tak rychle, jako by činily při dvouprocentním poplatku. Dodává také, že i po změně budou bankovní domy čelit nejistotě. „Banky pravděpodobně zahrnou pojistku do půjčených peněz už u vstupu a rozprostřou ji plošně mezi všechny klienty, protože u podpisu nových smluv nelze předem určit, kdo bude chtít časem z úvěru utéct,“ očekává Libor Váka.
„Možnost splacení hypotéky kdykoliv za administrativní poplatek bylo špatné řešení. Teď máme na stole řešení o něco lepší, ale stále špatné,“ hodnotí výsledek novely hypoteční expert David Eim ze společnosti Gepard Finance.
„S vidinou poklesu sazeb asi nebudou banky příliš zajímavé dlouhé fixace nabízet za nějaké zajímavé ceny. Musí si tam nevyhnutelně dát nějakou přirážku na krytí rizika refinancování během fixace,“ dodává s tím, že ale dlouhé fixace v současnosti pro klienty stejně příliš atraktivní nejsou.
Změny, které novela mířící do Senátu zahrnuje, se budou týkat smluv sjednaných po 1. září 2024. U již běžících se použijí jen na ta předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané až po datu účinnosti této části novely, tedy po rovněž po 1. září příštího roku.
