1. Nejdřív si ujasněte, jaký je stav domu
"Prvním a velmi důležitým krokem je provedení stavebně technické analýzy objektu a zpracování technicko-ekonomické rozvahy," radí projektant Radek Zahrádka.
Měla by odhalit, v jakém stavu je dům, jaké se vyskytují vady a jaký postup zvolit. To vyjasní nejen výši finančních nákladů, ale současně dá majitelům domu záruku, že vložené finanční prostředky nebudou znehodnoceny již při zadání akce.
"Praxe bohužel ukazuje, že právě tato přípravná fáze je podceňována. Souvisí to i s tím, že svými silami obyvatelé domu na vše nestačí a přizvat si na pomoc odborníky považují mnozí za vyhozené peníze," říká odborník Zahrádka.
2. Dům oblečte do teplého
Zateplení obvodového pláště budovy patří k základním opatřením revitalizačních akcí. "Je však důležité, aby mu předcházela pečlivá sanace povrchu pláště domu s odstraněním všech poruch, které tu během let vznikly," upozorňuje Aleš Kocourek ze stavební firmy Kasten.
Nejčastěji jde o trhliny na vnějších stěnách, opadání některých částí povrchu panelů, korozi výztuže a netěsnost mezi panely. Zateplení vede ke snížení tepelných ztrát, a tím i ke snížení nákladů na vytápění.
U panelového domu, který byl postaven do roku 1982, lze počítat s úsporou až o polovinu, u novějších o třetinu i více. Zateplení současně chrání dům před negativními vlivy prostředí, dům pomaleji stárne a zamezí se i výskytu plísní.
3. K zateplení přidejte novou fasádu
Konečnou fází venkovního zateplovacího procesu je zhotovení nové fasády, která domu dodá nový lesk. Jaký druh fasády použít, to přímo navazuje na použitou technologii zateplovacího systému.
Pro povrchovou úpravu se používají především omítkoviny. Nabízeny jsou zejména čtyři základní druhy, a to disperzní, silikonové, silikátové a minerální. Většina z nich (kromě disperzních) vynikají odolností proti zašpinění a dobrou propustností vodní páry. Největší vodotěsnost naopak vykazují disperzní a silikonové omítkoviny.
Volba barvy fasády bývá obvykle záležitostí vkusu. Ten by však v případě kontaktních zateplovacích systémů měl počítat se skutečností, že absorbované teplo ze slunečního záření se díky aplikovanému izolantu nepřenáší dále do konstrukce, jak je tomu v případech bez zateplení.
Vrstvy nad izolantem jsou namáhány teplem o to víc, oč je barevný tón povrchové úpravy tmavší. Z hlediska životnosti zateplovacího systému je proto vhodnější volit vždy tóny světlejší.
4. U oken nedejte jen na počet komor
Výměnou oken obvykle začíná regenerace "obálky budovy". Stará dřevěná okna zpravidla nahrazují plastová, která mají menší nároky na povrchovou údržbu. Obvyklá jsou okna jednoduchá s dvojitým zasklením, vzácností však není ani trojité zasklení. Za minimální standard součinitele prostupu tepla celým oknem se považuje Uw = 1,2 W/m2K.
Pro posouzení kvality není rozhodující počet komor, důležitá je tuhost rámu (ocelová výztuha) a kvalita kování. Úspěch výměny oken ve velké míře závisí na kvalitě montáže.
Pokud se okna mění současně se zateplením, je například důležité, aby rozměr okna umožnil zateplení i okenních špalet (zhruba čtyřmi centimetry izolantu). Nedodržením tohoto pravidla dochází ke kondenzaci vodní páry a vzniku plísní.
V úvahu je třeba vzít i řadu dalších okolností. Rádo se zapomíná například na to, že instalací masivnějších rámů a nižší propustností světla tepelně izolačním prosklením se sníží úroveň denního osvětlení o 15 až 25 procent.
5. Změnit lze i sklon střechy
U střech více než u ostatních konstrukcí panelového domu platí, že racionální a ekonomický návrh sanačních opatření může být proveden pouze na základě podrobného posouzení stavu konstrukce střechy. Ta obvykle zahrnují kromě obnovení spolehlivého hydroizolačního systému i tepelně technické úpravy.
Jde zejména o dodatečné tepelné izolace, změnu systému střechy z dvouplášťové na jednoplášťovou, zakrytí tepelných mostů a opatření k vyloučení nebo omezení kondenzace ve střešním plášti. Důležitá je úprava spádových poměrů střechy v případě, že střecha má velmi malý až nulový sklon a k tomu navíc minimální průměry odtokových systémů, což bývá hlavní příčinou zatékání a koroze konstrukce.
Radikálním opatřením může být i změna rovné střechy na šikmou. Návrh takové konstrukce se vždy provádí individuálně pro konkrétní objekt a zohledňuje přání investora jak na sklon střechy (optimálně 10–15 °, ale i 25 °), tak na tvar (sedlová, valbová, pultová střecha).
6. Poruchy balkonů odhalí průzkum
Rozsah poškození balkonů a lodžií bývá značný zejména u starších budov. Hlavní příčinou problémů je voda zatékající do konstrukce balkonu a koroze nedostatečně krytých železobetonových prvků.
Nemalý vliv mají také mráz a mechanická poškození. Defekty se projevují odkrytou, na povrchu zkorodovanou výztuží a rozsáhlými zónami poškozeného nebo chybějícího betonu v hloubce několika desítek milimetrů.
Na postup nápravy není univerzální návod, nejvíce by měl napovědět důkladný stavebně technický průzkum, který bude vycházet ze znalosti původního konstrukčního řešení (zejména interakce jednotlivých prvků).
Nejdůležitější je zabránit dalšímu zatékání vody do konstrukce. Po vyspravení a doplnění poškozených či chybějících částí betonu se obvykle provede hydroizolace, položí se nová dlažba a opraví zábradlí. Na pomoc revitalizovaným panelovým domům je na trhu pro opravy a rekonstrukce balkonů k dispozici ucelený soubor materiálů, obsahující jak sanační, tak hydroizolační hmoty.
7. Spolehlivé stoupačky jsou nezbytností
Tekoucí voda z kohoutků stejně jako dobře fungující splachovací záchod je dnes pro bydlení samozřejmostí. Stejnou samozřejmostí by proto při modernizaci panelového domu měla být i rekonstrukce stoupaček. Původní rozvody nejsou dnes už dostačující a často jsou i v havarijním stavu.
Při celkové obnově se nejprve doporučuje vyměnit ležaté rozvody umístěné v suterénu domu. Teprve pak následuje výměna stoupacích rozvodů, při níž se demontují dvířka instalační šachty, vypustí voda z potrubí a nakonec se demontují i vodoměry.
Následně se musí stávající rozvody vyřezat a instalovat nové tak, aby byly ve stejné výchozí poloze. Vyplatí se zvolit správnou velikost potrubí, lepší je ale jeho kapacitu o něco předimenzovat.
Nezapomeňte na revizi uzemnění. Provoz stoupaček také bývá provázen nepříjemným hlukem protékající vody. To lze při úpravách tlumit protihlukovou izolací a důkladným upevněním rozvodů.
8. Jistější jsou nové výtahy
Většina výtahů v panelových domech je v provozu minimálně dvacet let. Znamená to, že z pohledu životnosti mají nejlepší roky za sebou. Jsou náchylnější k poruchám, méně spolehlivé a také provoz je dražší. Častou otázkou je, zda si pořídit výtahy nové, či modernizovat dosavadní. Někteří ve snaze ušetřit sáhnou po postupné modernizaci.
V tom případě však není jisté, zda se podaří odstranit všechna provozní rizika. Jistější je proto pořízení nového výtahu. Specializované firmy mají dnes k dispozici hotové produkty pro všechny standardní typy šachet a nosnosti, čímž dojde k rychlejší montáži, úspoře nákladů a tím i k celkové ceně.
Ta se obvykle pohybuje v rozmezí mezi 800 tisíci až milionem korun (podle požadavků zákazníka). Součástí dodávky výtahu by měly být i následné servisní služby. Měly by zajišťovat nejen předepsané prohlídky a revize, ale také péči o každodenní spolehlivý provoz.
9. Stará elektroinstalace už dožila
Také původní elektroinstalace panelových objektů je již daleko za hranicí své životnosti. "Hlavním problémem jsou hliníkové rozvody tažené vodiči AGY, uložené nejčastěji v dutinách stropních panelů nebo zalité betonovou mazaninou," vysvětluje elektrikář Josef Zelený.
Vlastní vodiče jsou vlivem přechodového odporu v proudových spojích vyhřáté a křehké (vysoká náchylnost k lámání i při nepatrném pohybu). Jedním z dalších problémů je nedostačující počet přípojných míst pro domácí spotřebiče.
Vybavenost domácností těmito spotřebiči neustále stoupá, a tak dochází ke stále většímu přetěžování elektrických rozvodů, někdy i požárům. Běžná praxe u novostaveb, uložení měděných kabelů pod omítku, je u panelových domů problematická.
Řešením je pokládka kabelů do povrchových úložných systémů. Na trhu je pro tento účel k dispozici řada výrobků. Modernizace elektroinstalace se však netýká jen bytů, ale i přívodních rozvodů.
Tyto hlavní svislé rozvody jsou zpravidla na chodbách společných se schodišti a musí vyhovovat požárně technickým požadavkům. Proto se tyto kabelové svislé rozvody ukládají do samostatné šachty s určenou požární odolností.
