Nejjednodušší variantou je koupě typového domu z nabídky renomované společnosti, která své domy dodává zpravidla na klíč, přičemž cena domu je pevně stanovena a zahrnuje i projekt.
Náročnější cesta pak vede od samostatného pořízení projektu přes následný výběr dodavatele stavby na klíč na základě jeho cenové nabídky až po vlastní realizaci.
Všechny firmy se ohánějí pevnými cenami, zárukami termínu, vysokou kvalitou a podobně. Realita je ovšem jiná: nedokončené nebo předražené objekty, jejichž doba výstavby je v násobcích původně slíbeného termínu, a podvedení klienti, kteří za své peníze nedostali nic nebo jen nekvalitní stavbu.
Jak se v této džungli orientovat? To je pro laika vskutku těžký úkol. Pokusíme se vám alespoň naznačit, co byste měli ohlídat.
Trik č. 1: Není projekt jako projekt
K orientačním cenám uvedeným v katalozích a ke sdělením projektantů o předpokládané ceně domu je třeba přistupovat s velkou rezervou a počítat, že jsou minimálně o 25 procent podhodnoceny. Respektive že rozpočet je koncipován na nejzákladnější provedení domu splňující o "fous" nutné normy a obsahující vybavení odpovídající spíše turistické ubytovně než rodinnému domu pro život.
Vzhledem k tomu, že stavební firmy, které oslovíte, uvidí váš projekt zpravidla poprvé v životě a nemají s ním žádné zkušenosti, musíte jim pro dosažení co nejpřesnější nabídky dodat co nejpodrobnější projekt.
A to je první vícenáklad. Dodáte-li pro nacenění jen projekt určený pro stavební řízení (v popisné tabulce na projektu je zkratka PRO SŘ), bude pro vámi vybranou firmu snadné vyhnout se plnění smluvního závazku "pevná cena".
Není-li každý detail stavby přesně zakreslen a výčtem specifikovány technické parametry použitých materiálů, ideálně přímo výčtem konkrétních výrobků, může být velký rozdíl v kvalitě nabídnutých materiálů, jejich ceně a pochopitelně životnosti.
Nenechte se proto oklamat tvrzením, že pro nacenění postačí projekt pro stavební řízení, a žádejte po svém projektantovi vždy zásadně takzvanou prováděcí projektovou dokumentaci, která je mnohem podrobnější ve specifikacích každého detailu stavby. Sice za ni zaplatíte až dvojnásobek ceny projektu pro stavební řízení, nicméně tato investice se vám mnohonásobně vrátí, protože zmenšíte manévrovací prostor stavební firmě.
Navíc jelikož pracovní síly v českém stavebnictví rozhodně nejsou "překvalifikované", pomůže prováděcí projekt k tomu, že složitější detaily budou provedeny správně a profesionálně. Kromě toho umožní lepší kontrolu vám i stavebnímu dozoru.
Trik č. 2: Není sprcha jako sprcha
Projektant vám v rámci prováděcího projektu dodá i výkaz výměr, ten je však lépe stavební firmě neposkytovat, neboť pak by za případné omyly, chybějící položky nebo nedostatečné výměry neodpovídala stavební firma, ale vy.
Trvejte tedy na tom, že výkaz výměr zpracují vybraní uchazeči podle vámi dodaného prováděcího projektu, jehož nutnou součástí musí být i jasná a přesná specifikace vnitřního vybavení, tedy i typu obkladů, dlažeb, sanitární keramiky, podlahových krytin, vnitřních dveří a zárubní, elektroinstalačních prvků apod.
Běžně se tak děje pomocí cenové hladiny, ale ta dává opět prostor pro hru s čísly a pohyby cen na trhu, takže abyste zmenšili prostor pro manévry úplně, je nejlepší dopředu sepsat a k nacenění přidat nejlépe přesný soupis vámi požadovaného vybavení, výrobek po výrobku. Koupelny vám navrhne a přesně specifikuje každé koupelnové studio. Na dveře a podlahové krytiny je dodavatelů rovněž dostatek a všichni vám zpravidla zpracují projekt zdarma nebo za pár stovek korun.
Máte pak možnost porovnat si nabídku vámi vybraných materiálů od prodejce a stavební firmy, můžete si porovnat počítané výměry a zjistit, kde vás firma chce třeba trochu natáhnout a kde naopak podhodnotila výměry. Navíc se rovnou dopředu dozvíte i cenu práce za instalaci vámi zvolených vybavení a zařízení, takže předejdete smutnému zjištění na konci výstavby, že vám firma vyúčtuje za instalaci vašeho sprchového koutu třikrát tolik, než bylo v rozpočtu, protože jste si vybrali příliš složitý model. Při výběrovém řízení trvejte na garanci pevných cen nejen celé stavby, ale i jednotlivě všech nabízených materiálů, a to na celou dobu výstavby, čili na jeden až dva roky.
Trik č. 3: Položky, na které se rádo zapomíná
Požadujte zároveň prohlášení, že nabízený rozpočet zahrnuje veškeré nutné dodávky a materiály včetně souvisejícího pomocného instalačního materiálu, nutné techniky, dopravy, skládání, skladování apod. To aby se vám nestalo, že v rozpočtu sice máte fasádu, ale ne lešení, nebo že sice máte stropní panely, ale chybí tam jejich doprava a uložení, že sice máte uložení dlažeb a sanity, ale nemáte v ceně silikonování, spárování apod.
Ohromné rozdíly jsou v cenách zemních prací, ptejte se, kam přijde přebytečná zemina, zda dodávka zahrnuje zpětný dosyp materiálu kolem domu, rozhrnutí ornice apod. Rovněž žádejte, aby v rozpočtu byly veškeré náklady spojené se zařízením staveniště, tzn. stavební buňka, energie na její provoz, předpokládané náklady na vytápění během zimního období (také byste mohli zaplatit až 100 000 Kč za to, že jste vytápěli celou zimu dělníkům jejich maringotku).
Nezapomeňte ani na ostatní náklady, například na mobilní WC po celou dobu stavby. Součástí musí být i související náklady, geometrické zaměření stavby, vytyčení stavby, kompletní úklid domu pro předání, úklid a odvoz odpadu během celé stavby apod. Na všechny tyto položky se totiž rádo zapomíná a jsou součástí běžně užívaných triků v rozpočtech. Přitom v součtu to může činit i stovky tisíc korun.
Trik č. 4: Dozor spřízněný s firmou
Jednotlivé nabídky je nutné mezi sebou porovnat a podezřele nejlevnější a nejdražší rovnou vyřadit. Měly by vám tak zbýt dvě až tři relevantní nabídky, které by měl prostudovat vámi zvolený stavební dozor, který je vhodné si najmout již v této fázi.
Musíte počítat s tím, že cena za jeho služby bude činit přibližně tři až pět procent z ceny stavby, podle jeho profesionálních zkušeností. Paradoxně platí, že čím víc mu zaplatíte, tím lépe, neboť bude méně korumpovatelný stavební firmou. Není totiž "neběžné", že stavební dozor si nechává platit jak od vás, tak od stavební firmy, přičemž pochopitelně nehlídá nic, jen je placen za mlčení.
Mohlo by vás zajímatChystáte si postavit vlastní rodinný dům a potřebovali byste poradit ohledně záležitostí týkajících se hypotéky? Zeptejte se v naší realitní poradně. |
Doporučujeme spoléhat se na dozor z rodinného kruhu či přátel, nikoli na dozor doporučený stavební firmou a v menších městech ani na doporučení vašeho projektanta, neboť to mohou být spřízněné osoby s vašimi budoucími dodavateli. U výběru stavebního dozoru je nutné specifikovat, kolik hodin, kolik návštěv a jaké části budou kontrolovány.
Vhodné je do smlouvy se stavebním dozorem zakomponovat i odměnu za takzvané prolevnění stavby, tedy za úspory, které vám dozor během výstavby přinese. Tím je motivován, aby kontroloval každičký detail stavby.
Trik č. 5: Podmínky neodpovídají projektu
U typových projektů trvejte také na provedení geologického a hydrogeologického průzkumu před vlastní stavbou a úpravu projektu základové desky podle stávajících poměrů, neboť to je další příležitost, kdy vám firmy při prvním hrábnutí do země oznámí, že podloží neodpovídá projektovým podmínkám a naúčtují vám vícenáklady za vše možné, za prohloubení, rozšíření pasů, lepší beton, více přesunů zeminy apod.
Trik č. 6: Nevhodné počasí
Nikdy se nenechte přemluvit k podpisu smlouvy, která obsahuje jakékoliv náznaky, že dílo je řádně dokončeno, vykazuje-li nedodělky a vady, které nebrání užívání díla, to je další úniková cesta stavebních firem.
Velmi opatrní buďte i při sjednávání podmínek, které umožňují přerušení prací z důvodu klimaticky nevhodných podmínek. To radši rovnou prodlužte termín o dva až tři měsíce jako rezervu na zimní období, ale výluku z termínu plnění nepodepisujte, jinak se vám může stát, že se vám bude dodavatel snažit tvrdit, že zima byla i v květnu nebo že u nás nastalo období tropických dešťů.
Než člověk dostaví dům tak, aby jej mohl v klidu obývat a stavbu se mu neprodražila, musí absolvovat pečlivou přípravu.
Trik č. 7: Předražená hrubá stavba
Laickou veřejností je obecně značně přeceňována nejen hodnota, ale i složitost hrubé stavby domu, přičemž ta sama o sobě je nejlevnější a zároveň nejjednodušší částí, kterou při troše umu zvládne každý zručný kutil s rodinou sám.
Stavební firmy mají jednoduchou taktiku: nacení vám stavbu, připraví splátkový kalendář a ten zpravidla největší část financí převádí zhotoviteli po hrubé stavbě, kdy je hotova deska, zdivo, krov a střecha. To je moment, kdy i hypoteční banky bez problémů plní 50 až 75 procent celkové hodnoty domu. Proto se stavebními firmami až do tohoto okamžiku funguje většinou vše bez problémů.
Hrubá stavba jde rychle, je jednoduchá, firma nemusí mít ani příliš kvalifikované síly. Klient má radost, jak to rychle roste. Problém nastává, až když uhradíte splátku po hrubé stavbě, která často činí 50 až 75 procent z hodnoty celého domu.
Podívejte se, v čem je kouzlo triku. Pro středně velký dům o zastavěné ploše přibližně 90 m2 a podlahové ploše kolem 150 m2 je hodnota materiálu potřebného pro stavbu hrubé stavby 400 až 500 000 Kč a hodnota práce maximálně 150 až 250 000 Kč podle použitého materiálu.
To znamená, že za hrubou stavbu domu do 150 m2 by měl člověk uhradit maximálně 750 000 Kč. Pokud bychom mluvili o uzavřené hrubé stavbě včetně oken a vnější fasády, přičtěme maximálně dalších 250 000 a jsme na maximální hodnotě 1 000 000 Kč za uzavřenou hrubou stavbu rodinného domu o ploše kolem 150 m2, tedy nejběžněji realizovaného domu.
Lidé jsou ale ochotni za hrubou stavbu takto velkého domu zaplatit 1,5 až 2 mil. Kč a tím firmě kompletně uhradit celý plánovaný zisk. V tu chvíli ztrácíte jakoukoliv páku na dodavatele, aby dům dokončil včas a za dohodnutou cenu, protože všechny finance má už doma.
Hrubá stavba je proto chvíle, kdy stavební firmy oznámí objednateli, že dům bude z těch a těch důvodů (pohonné hmoty, ceny stavebních materiálů, klientem požadované změny apod.) o tolik a tolik dražší a výstavba bude trvat pochopitelně déle. Protože dodavatel už má celý zisk doma, máte v ruce černého Petra vy jako objednatel, navíc jste už možná v časové tísni, potřebujete se stěhovat, dočerpat hypotéku…
Možná vás napadne, že odstoupíte od smlouvy a najmete si jinou společnost, jenže… Ta nestavěla hrubou stavbu, takže na ní nerealizovala zisk, tím pádem vám za dokončení stavby nabídne cenu, která bude nejspíš vyšší než od původní firmy, a navíc nevezme záruku za nic, co již bylo realizováno. Takže vám nezbude než se pokorně domluvit s firmou původní. I kvůli tomu jsou stavby u nás často předražené od 25 do 50 procent.
Další články ke stavbě domu najdete v časopise Můj dům č. 9/2011.
