Čtvrtek 21. ledna 2021, svátek má Běla
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 21. ledna 2021 Běla

Bydlení v nebytovém prostoru. Můžeme v Česku žít ve vlastním sklepě?

  1:00
Kdo chce bydlet v cenově dostupnějším nebytovém prostoru, měl by si nejdřív nastudovat stavební zákon a nový občanský zákoník. Celý problém totiž tkví v rozporu mezi těmito dvěma zákony a judikáty, na které se zatím stále čeká.

Od podlahy v suterénním bytě vzlíná zemní vlhkost do stěn, nebezpečně ohrožuje i elektroinstalaci, může dojít k vážnému zranění elektrickým proudem. | foto: Bytecheck

Podle stavebního zákona (zákona správního, což je veřejné právo), je bytem prostor, který byl zkolaudován jako jednotka pro účely bydlení. Podle nového občanského zákoníku (práva soukromého) se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Celá problematika se týká rozporu mezi těmito zákony.

Může se hodit

nad prehradou

Nad Přehradou - výborná občanská vybavenost a příjemné prostředí v Hostivaři.

Více bytů k prodeji na Reality.iDNES.cz.

Takzvané ateliéry neboli studia či sklepní „byty“ jsou prostory, někdy k nerozeznání od bytu, ve kterých nevyhovují normové hodnoty například akustiky nebo osvětlení, místnosti nemají potřebnou výšku a podobně.

Soustřeďme se na dva modelové případy. Prvním je Karel, který chce nebytovou jednotku koupit a užívat k bydlení, druhým Adéla, jež si chce pronajmout byt a ví, že jej jeho vlastník pronajímá jako nebytovou jednotku.

Bydlení v nebytové jednotce

“Podle nového občanského zákoníku by Karel mohl byt používat k bydlení, ale vystavuje se riziku sankcí ze stavebního úřadu. Podle §178 stavebního zákona se totiž fyzická osoba dopouští přestupku tím, že užívá stavbu nebo její část v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem,” říká Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck, prověřující skutečný stav nemovitostí.

Fotogalerie

V praxi by to zřejmě znamenalo, že stěžovatel, kterému by vadilo, že Karel takto byt užívá, by musel na stavebním úřadě podat podnět ke konání stavebního úřadu. Pokud by bylo zjištěno pochybení a bylo by zřejmé, že je byt Karlem obýván trvale (například, že je v bytě nahlášen v rozporu se zákonem jeho trvalý pobyt), stavební úřad by přistoupil k výzvě k nápravě a není vyloučeno udělení správní pokuty, která by mohla být udělována opakovaně.

“Pokud se neoprávněné obývání dotýká práv oprávněných osob, může stavební úřad sám rozhodnout nebo může odkázat účastníka řízení na základě námitek na soud a stavební či jiné řízení přerušit. To je například v případě, že je zpochybňováno vlastnické právo, jeho rozsah, zda je zde věcné břemeno či vydržení, apod. Stavební úřad má pouze povinnost pokusit se o dosažení dohody, aby se předešlo soudnímu řízení,” vysvětluje advokát Zdeněk Sochorec, který zastupuje občany v takových kauzách.

Nájem ateliéru k bydlení

Nájemnice Adéla by byla v mnohem výhodnější pozici. Podle nového občanského zákoníku by totiž oproti starému občanskému zákoníku, nepáchala pronajímáním si ateliéru k bydlení přestupek. Ale vlastník jednotky ano a může být perzekvován ze strany stavebního úřadu pokutou, stejně jako Karel.

Podle občanského zákoníku platí, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

“To znamená, že vlastník jednotky má zajistit podmínky pro bydlení jako u bytu, zejména jde o hygienické podmínky, jako je například prostředí bez sporů plísní ve vzduchu, dostatečnou výměnu vzduchu v místnostech a pokud tomu tak není, má právo nájemce tyto parametry vymáhat nebo např. požadovat ukončení nájmu,” informuje Pavel Štáf.

Nájemce je hájen proti nezákonným pronájmům nebytovým prostor s nevlídnými podmínkami, kdy pronajímatel nájemci skutečnost, že nejde o byt, při uzavření smlouvy nepřizná. Občanský zákoník říká, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Celá patra ateliérů

Na trhu je celá řada různých ateliérů, služebních bytů či provozoven, ve kterých trvale žijí lidé. Tyto nebytové prostory často vznikají v novostavbách a nejsou výjimkou celá patra ateliérů v nižších částech budov, jinak plnohodnotných bytů, u kterých například nevyšlo oslunění (viz článek o problémech s bydlením v ateliéru).

“Pak jsou zde suterénní byty, které se nezřídka potýkají s problémy s hydroizolacemi, protiradonovými opatřeními, s nedostatečným větráním či nedostatkem denního světla,” popisuje Štáf.

Podkroví s terasou jako z filmu

O povolení nástavby se snažil dva roky

Otevření posuvné prosklené stěny propojí obytný prostor s příjemnou střešní...

Právě u nich bychom měli být nejvíce obezřetní, protože nezkolaudované suterénní byty skrývají mnohá nebezpečí. “Lidé, bydlící v takových podmínkách nemusí pocítit problém hned, ale například radon, který je bez zápachu, má rakovinotvorné účinky, dále spóry plísní ze stěn nemusí být vidět ani cítit a přitom mohou časem způsobit těžké alergické potíže, nedostatečná výměna vzduchu pak způsobuje malátnost a bolesti hlavy,” varuje Pavel Štáf.

Kdo problém vyřeší?

Zda má věc řešit stavební úřad a sám rozhodnout, nebo ji má řešit soud a stavební úřad vyčká rozhodnutí soudu, to je otázka. Sice existuje i použitelná judikatura, tedy rozhodnutí soudů z dřívější doby, ale i tak se rozhodování soudů časem vyvíjí a mění se předpisy a zákony. Proto je důležité projednat věc s advokátem nebo odborníkem na stavební právo.

„Stavební úřad například posoudí námitky účastníků územního či stavebního řízení, aniž by odkazoval účastníky na soud. Jde o ochranu preventivní. Ale pak jsou zde námitky překračující pravomoc stavebního úřadu, jako je vlastnické právo, a pokud se strany u stavebního úřadu nedohodnou, měl by o věci rozhodovat spor. V každém případě jde zpravidla o složitější a ne zrovna jednoduché spory a účastníci se neobejdou bez pomoci odborníků,“ uvádí advokát Zdeněk Sochorec.

Výhody a nevýhody ateliérů

Výhodami jsou především nižší cena nemovitosti často spojená s atraktivní lokalitou. Nevýhod je zpravidla více: u nebytových prostor je vyšší DPH 21% než u bytu, kde činí 15% (do určité velikosti). Úvěrující banka může mít problém s uložením zástavního práva a může požadovat ručení jinou nemovitostí.

Bydlí v suterénu

Za byt v centru Prahy dal 380 tisíc. Tři malá okna skrývají překvapení

Prostor o velikosti 30 metrů čtverečních má dispozici 2+kk. Mladík se do...

Ateliéry mají často vlastnosti, které bydlení negativně ovlivňují, například nevyhovující akustiku nebo větší náklady s vytápěním. V nebytovém prostoru zpravidla nelze mít trvalé bydliště, pokud se tak nestane chybou.

V katastru je například zápis, že jde o jednotku typu „byt nebo nebytový prostor“ a způsob využití je uveden „byt“. Informace z katastru nemovitostí nemají v tomto ohledu relevanci a je skutečně nutné pátrat po tom, jak byla nemovitost zkolaudována a vyhnout se tak budoucím problémům.

V nebytové jednotce, i když je subjektivně vhodná pro bydlení, tedy formálně trvale bydlet nelze, ale je to mnohými stranami tolerováno, pokud nedochází k žádným újmám zainteresovaných subjektů.

Na druhou stranu je paradoxem, že například na pražských Vinohradech je mnoho bývalých bytů zkolaudováno v 90. letech 20. století na kanceláře a vlivem odlivu firem je jich řada znehodnocena, protože je už nelze zpětně rekolaudovat na byty. Nevyhovují totiž dnešním vyhláškám a normovým hodnotám jako je akustika a oslunění. Přitom by si svoje vlastníky i přesto našly.

„V současnosti nabídka bytů pokulhává za poptávkou a prodávají se i ležáky, které by byly ještě před dvěma lety neprodejné. U nich je třeba dávat zvýšenou pozornost na skryté vady, které se u nich mohou objevit,“ uzavírá Pavel Štáf.

Reality pod lupou

Koupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a sledujte náš seriál Reality pod lupou.

Projekt chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát a také jak důležitá je prevence. Svůj boj s bytem či rodinným domem nám zašlete ZDE.

Seriál je společným projektem rubriky Bydleni.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí.

Autor:
  • Nejčtenější

Kamelie Hana Buštíková svůj byt v Praze za 30 let proměnila k dokonalosti

Hana Buštíková, polovička pěveckého dua Kamelie, žije ve svém pražském bytě už třicet let. Za tu dobu dokázala své...

Byt ve staré železniční výtopně má digestoř z uhláku a umyvadlo z lampy

Měditepec Tomáš Trubač má neobyčejnou profesi a stejně tak i bydlí. Nedávno zrekonstruoval přes sto let starou...

Ruině vrátili život. Zachráněný dům připomíná, jak náročné to kdysi bylo

V obci Tučín v okrese Přerov můžete díky společnému úsilí zastupitelstva, místních občanů a spolků zažít návrat v čase...

Z trosek vydupali pohádkové chaloupky. Valašskou Karolinku si zamilovali

Když nad údolím zakrouží káně, vyskočí Petra od stolu a běží pro kočku Fendi z obavy, že by ji dravec mohl odnést....

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak bydlí olympijská vítězka. Neumannová má ráda bělené dřevo, připomíná jí hory

Premium Nejúspěšnější česká běžkyně na lyžích Kateřina Neumannová se nedávno doma pustila do moderní proměny. Spolehla se na...

Kdo staví vilu na Babě? Muž s vazbami na sponzory Zemanovy kampaně

Premium Nová prosklená vila na vrchu Baba v Praze budí zájem místních i turistů. Dům patří firmě Luboše Paška, který je...

Ano, Češi byli nejlepší! říká zámořský expert o časech, kdy i Kanada žárlila

Premium Omlouvá se při vzpomínce na nezdar Pavla Patery v Dallasu. Zápasy proti Buffalu s Dominikem Haškem v brance přirovnává...

TEST olejů: nejhorší je kokosový, zdravější je i sádlo

Premium Na smažení a fritování, do salátů, omáček i dresinků... Do velkého srovnání olejů a tuků jsme vybrali dvacet výrobků....

  • Další z rubriky

Větrný mlýn hledá nového majitele. Je starý 200 let a přesto moderní

Dvě stě let starý větrný mlýn v britském Kentu se proměnil ve velmi příjemný rodinný dům. Moderní bydlení v historickém...

Ruině vrátili život. Zachráněný dům připomíná, jak náročné to kdysi bylo

V obci Tučín v okrese Přerov můžete díky společnému úsilí zastupitelstva, místních občanů a spolků zažít návrat v čase...

Z kuchyně a pokoje pro služku je dnes ložnice s vlastní koupelnou

Patří ke cti architektů, že při rekonstrukcích bytů v činžovních domech z první republiky zachovávají jejich genia...

Z žalostného bytu v kubistickém domě se vyloupl luxusní interiér

V roce 1919 se začal stavět kubistický dům podle návrhu architekta Otakara Novotného na rozhraní pražského Starého...

Vytetovaná sexuální instrukce zaráží i mého gynekologa, líčila dívka

Nesedí k ní, ale onen vulgární sexuální povel má na podbřišku opravdu vytetovaný. Vznikl jako rozpustilá, hrdá,...

Analytik: Evropa byla od blackoutu setiny. Bez ČR by to Rakousko nezvládlo

8. leden 2021 se mohl stát skutečným „černým dnem”. Evropě totiž hrozil blackout, tedy masivní výpadek dodávek...

Dalibor Janda leží ve vážném stavu v nemocnici na koronární jednotce

Dalibor Janda (67) byl hospitalizován v pražské Fakultní nemocnici Královské Vinohrady. Zpěvák leží ve vážném stavu na...

PŘEHLEDNĚ: Od ledna kartou online postaru nezaplatíte. Jaké podmínky má vaše banka?

Otisk prstu či scan obličeje při placení kartou na internetu již dávno není sci-fi. Možná je po vás vaše banka chce...

Bezplatné jezdění po dálnici? Elektronické známky téměř nikdo nehlídá

Premium Druhý týden platí na českých dálnicích novinka v­ podobě elektronické dálniční známky. Zatímco lidé takzvané viněty...