Problém v domě. Předseda SVJ chce dluhy neplatičů uhradit z fondu oprav

  1:00aktualizováno  1:00
Na shromáždění majitelů bytů vystoupil předseda společenství vlastníků jednotek (SVJ) podporovaný dvěma členy výboru s návrhem, aby dluhy neplatičů, byly uhrazeny z fondu oprav, tedy ze společných peněz, píše do seriálu Sousedské války čtenářka.

Dluhy neplatičů chce předseda SVJ uhradit z fondu oprav. | foto: Profimedia.cz

Když jsme se předsedy ptali, jak dluhy vznikly a jestli je výbor vymáhal, odpověděl, že ne, protože o exekuci bytu ani nevěděl a v druhém případě byl vlastník bytu v insolvenci.

SVJ se k exekuci, ani k insolvenci nepřihlásilo, a tak nám přihlašovací lhůta utekla. Celkem jde o 100 tisíc korun, a to není málo peněz. Zajímá mě, jestli předseda má také nějaké povinnosti a odpovědnost v těchto případech a nenechá problémy dojít tak daleko.

Připadá mi, že náš předseda je ve své funkci úplně zbytečný. Všichni můžeme přestat platit a dům nám spadne na hlavu. Vychytralí sousedé zneužívají ty poctivě platící. Můžeme se tomuto rozhodnutí vyhnout a jak se můžeme bránit?

Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Šárka Gregorová, Schaffer & Partner

Každý člen výboru SVJ má povinnost jednat s péčí řádného hospodáře zakotvenou v občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 159 občanského zákoníku, které říká, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi. Pokud člen výboru SVJ tuto svou povinnost poruší, je plně odpovědný, a to zejména za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobí.

Mezi takové povinnosti, které je možné zahrnout do péče řádného hospodáře, je i povinnost kontrolovat zápisy ohledně jednotek v katastru nemovitostí, kde se exekuce zapisují, zda taková exekuce na jednotce nevázne.

Co lze hradit z fondu oprav

Z fondu oprav se hradí pouze opravy (správa) společných částí domu a pozemku. SVJ smí s nabytým majetkem nakládat pouze pro účely správy domu a pozemku (§ 1195 občanského zákoníku).

Nelze proto ze strany výboru jednostranně rozhodnout, že by se dluhy neplatících vlastníků jednotek hradily z těchto záloh, tj. z fondu oprav, neboť nejde o společné části domu vymezené prohlášením (prohlášením vlastníka).

Totožné platí o povinnosti sledování insolvenčního rejstříku, zda není některý vlastník jednotky v úpadku, aby se SVJ mohlo přihlásit se svou pohledávkou do takového řízení a mohlo získat uspokojení (alespoň zčásti) v rámci insolvenčního řízení a nepropáslo lhůtu k podání těchto přihlášek pohledávek.

Výbor by proto měl přistupovat maximálně odpovědně i k vymáhání pohledávek za jednotlivými členy, tedy pravidelně kontrolovat stav jednotlivých jednotek v domě a veškeré pohledávky, tedy a zejména ty na zaplacení záloh na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) vlastníkem jednotky nebo příspěvky na správu domu.

S ohledem na to, že každé právo (tj. právo na příspěvky do fondu oprav a na zálohy na služby) se jednou promlčí, jestliže není uplatněno u soudu, je nutné začít s vymáháním pohledávek včas.

Obecná promlčecí lhůta činí tři roky. SVJ by tedy mělo v této promlčecí lhůtě, podat u příslušného soudu žalobu na zaplacení každé dlužné částky. Ještě předtím je vhodné zaslat dlužníkovi kvalifikovanou předžalobní výzvu, což je také podmínkou, aby SVJ byla v případě úspěchu u soudu přiznána náhrada nákladů řízení.

V insolvenčním i exekučním řízení člena SVJ je také třeba být aktivní. Pokud je vlastník jednotky v insolvenci (došlo k prohlášení úpadku), je nutné podat přihlášku pohledávky v rámci insolvenčního řízení. Co se týče exekuce, pak aby mohlo SVJ uplatnit své pohledávky vůči dlužníkovi, musí se svými nároky připojit do exekučního řízení, v rámci kterého je vedena exekuce právě prodejem dané jednotky v dražbě.

K tomu, aby se mohlo SVJ k exekuci přihlásit, musí mít tzv. exekuční titul. Tím je nejčastěji vykonatelný rozsudek soudu. Pokud by se SVJ nepřihlásilo do exekučního řízení, nebylo by v případě prodeje jednotky v exekuční dražbě uspokojeno z výtěžku této dražby.

Soused neplatič se jen veze

Dluhy v domě hradíme my všichni

Bydlím v bytě v osobním vlastnictví, kde někteří sousedé přestali platit například společnou spotřebu vody a fond oprav. SVJ jejich dluhy vždy rozpočítá mezi nás platící a my vše uhradíme. Vodu neplatičům nelze odpojit. Odmítám být nedobrovolným ručitelem, píše Jan do seriálu Sousedské války.

Členové výboru jsou tedy za jimi způsobenou škodu plně odpovědní, zvláště pak jedná-li se o škodu, které šlo předejít. SVJ má plné právo na člena výboru, který své povinnosti neplnil s péčí řádného hospodáře, podat žalobu a domáhat se náhrady škody, která jeho pochybením vznikla. A to i zpětně.

Za výše popsaných okolností lze členům výboru klást za vinu, že měli a mohli vědět, že vlastník jednotky má dluhy a že měli včas podniknout příslušné právní kroky, aby si obstarali exekuční titul, který by jim umožnil přihlásit se do exekučního řízení a uspokojit se z prodeje jednotky případně podali přihlášku pohledávky do insolvenčního řízení.

Nakonec lze doporučit upravit způsob vymáhání pohledávek, resp. postup vůči dlužníkům ve stanovách, pak jsou povinnosti týkající se vymáhání pohledávek za členy SVJ postaveny najisto již od počátku.

Milan Vršecký, majitel RE/MAX Synergy

V první řadě má váš výbor stanovy, kde by mělo být řešení takové situace specifikováno - tedy dluh spoluvlastníka a jeho řešení. Je pravděpodobné že již dlužící spoluvlastník nehradil předepsané zálohy po nějakou dobu.

Pošlete příběh

sousedé

Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení.

Měl tak být upozorněn jednajícím členem vašeho výboru o porušování stanov. Mohl tak tušit, že narůstající dluhy povedou právě k insolvenci. Podle mého názoru tak došlo k pochybení a zanedbání péče výborem.

Podle občanského zákoníku má každý člen SVJ povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. To znamená, že je přímo zodpovědný za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobí. Jinými slovy: výbor má povinnost zodpovědně přistupovat mimo jiné k dohledu nad řádnými platbami členů a včas a řádně konat, pokud k tomu nedochází.

Zodpovědnost tak nyní leží primárně na výboru, který měl konat. Nicméně stále ještě je šance přihlásit se o vzniklou škodu. Výbor má tak šanci peníze získat a dožadovat se možnosti splácení ze strany dlužníka. Doporučuji také navázat kontakt s advokátní kanceláří a celou záležitost s nimi řešit. Pokud by výbor selhal, je zde podle občanského zákoníku možnost vymáhat škodu po výboru.

Autor:

Nájemníci k pohledání. Vytopili byt a celý dům zamořili štěnicemi

1

Vlastníci bytů vědí, jak je někdy těžké sehnat spolehlivé a slušné nájemníky. Dál totiž nesou...

Z malé zídky u domu je velký problém. Lidé z ubytovny z ní mají kuřárnu

1

Již několik let máme vedle našeho domu ubytovnu pro dělníky. Prostranství je ohrazené malou zídkou,...

Ze sousední řadovky je ubytovna. Mejdany a neustálý křik nám ničí život

1

Bydlíme v řadovce a máme problém se sousedním domem. Majitelka ho pronajala firmě, která jej...

Nájemnice poskytuje v bytě sexuální služby. Hlasité zvuky jsou problém

sex

V bytovém domě v Praze si obyvatelé nevědí rady se sousedkou. Majitel byt 2+kk pronajal dvacetileté...

Nejvtipnější sousedské vzkazy. Jaký druh lidí je s chutí vyvěšuje?

Na domovních nástěnkách a vchodových dveřích se objevují sousedské vzkazy...

Odolaly nástupu mailů a sociálních sítí. Výhrůžné i výchovné sousedské vzkazy se stále objevují na...

Trable s dřevníkem. Z nenápadné kůlny je dost velká nepříjemnost

1

Na hranici s naším pozemkem stál léta dřevník. Nikdo ho neopravoval, začal chátrat a hrozilo...

Od souseda se roky line příšerný zápach. Bytovému družstvu je to jedno

1

Jak se dá řešit nesnesitelný zápach, který se již několik let line z bytu od staršího souseda a...

Nejčtenější

Pořídili si dům s minimem zdí a maximem skla. K němu přidali jezírko

„Jezírko je krásný prvek,“ vysvětluje investor, proč nemají na zahradě tradiční...

Co nejméně zdí a co nejvíce skla, takové slyšel zadání architekt domu pro čtyřčlennou rodinu v jižních Čechách....

Z domu do paneláku. Zbláznili jste se? ťukali si na čelo příbuzní

1

Když jsme si s manželem koupili byt ve městě na sídlišti, byla jsem šťastná. Oskar ale moc nadšený nebyl. Všude okolo...

Dcery vidí jen o víkendu. Přichystal jim krásný pokojíček za 60 tisíc

Ema a Leontýnka mají u táty konečně nový dětský pokoj. Proměna vyšla na 60...

Každý člověk potřebuje místo, kde se bude cítit příjemně a bezpečně. A co teprve dvě malé slečny, které milují tanec a...

Z plechového kontejneru má skvělý hausbót. Slouží jako chata i ateliér

Moderní obývací prostor, designově vybavený studiem Punto Design, definuje...

Na návštěvu do plovoucího příbytku na Vltavě nás pozval Pavel Šindelář ze studia Punto Design, který svému kamarádovi,...

Jak bydlí spisovatelka Sylva Lauerová: miluje věci mezi kýčem a uměním

V bytě najdete spoustu knih. „Užívám si populárně naučnou literaturu: knihy...

Spisovatelku a básnířku Sylvu Lauerovou čtou prý hlavně krásné ženy. Píše ve dvou ze třech svých domovů: ve vile v Brně...

Další z rubriky

Na povolení ke stavbě čekali osm let. Rodina je z domu nadšená

Zastavěná plocha domu je 120,2 m2 a užitná plocha poskytuje 98,5, m2.

Na začátku byla tříčlenná rodina a sen o malém domě. Ale že bude trvat přes osm let, to nikdo nečekal. Nyní už stojí....

Fara v Kmetiněvsi jim změnila život. Teď ji prodávají za 10,5 milionu

Fara se vždy v minulosti v průběhu let upravovala a rozšiřovala podle...

Na faru z roku 1747 se rodina přestěhovala z Prahy v roce 2009. Nemovitost v Kmetiněvsi v kladenském okrese postupně...

Věž ze 14. století přestavěli na bydlení. Teď za ni chtějí 58 milionů

Věž Millway Tower stojí v anglické oblasti Cotswolds a je na prodej za dva...

Věž Millway Tower stojí v anglické oblasti Cotswolds a je na prodej za dva miliony liber, v přepočtu za 57,6 milionu...

Na dovolené po celý rok. Stačilo postavit pěkný dům na malebné louce

Srub si Jiří vysnil před mnoha lety, vlastníma rukama postavil a dnes je...

Jiří viděl srub poprvé v časopise asi před dvaceti lety. Byla to láska na první pohled a už tehdy se rozhodl, že si...

Najdete na iDNES.cz