Můj pozemek má tvar trojúhelníku a leží uprostřed soukromého pozemku a obecního se dotýká ve dvou bodech. Od veřejné cesty je můj pozemek oddělený soukromým pruhem dlouhým 200 centimetrů, který se stal nepřekonatelnou překážkou zamýšlené stavby rodinného domu.
Za dlouhá léta, co se problém s cestou táhne, se moje rodinná situace změnila a uvažuji spíše o prodeji než stavbě. Problém cesty to však neřeší, je totiž také překážkou případného prodeje.
Sousedé, kterým zmíněný pruh patří, jej nijak nepoužívají. Vlastní i parcelu na druhé straně mého pozemku, ovšem i zde jde o nepoužitelný svah s elektrickým vedením a kusem asfaltové obecní komunikace.
Tito sousedé by možná měli zájem svoje parcely zpeněžit, ovšem jen jako celek, ale i to má řadu problémů. Jednak je to po restitucích celá skupina vlastníků, z nichž někteří žijí trvale v zahraničí, a navíc oni sami mezi sebou se nejsou schopni nijak domluvit.
Nicméně jsou si vědomi toho, že jsem na chůzi a jízdu přes jejich pozemek závislá, a i když mi fakticky přístupu na pozemek přes ten svůj nijak nebrání, z pochopitelných důvodů nemají žádnou snahu mi jakkoliv usnadnit legalizaci tohoto stavu.
Nehádáme se, ale také nekomunikujeme. Já samozřejmě celou dobu používám nájezd z obecní silnice a tu jejich soukromou parcelu v délce asi dva metry přejíždím. Dělám to od roku 1992 a nyní bych ráda dala věc do pořádku tak, aby chybějící cesta a naprostá pasivita sousedů nebyly překážkou stavby či případného prodeje pozemku.
Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:
Radek Beneš, realitní makléř RE/MAX G8
V tomto a podobných případech může makléř posloužit jako mediátor nekomunikujících stran, protože do obchodního případu nevnáší osobní nevyslovené zájmy, pocity a motivy, leckdy zcela neracionální.
Sice nedokáže nahradit nekomunikující zahraniční spoluvlastníky, ale ty mohou ke komunikaci přivést ostatní, s nimiž se podaří kontakt navázat. Pro začátek je vhodné kontaktovat ty spoluvlastníky, kteří mají větší spoluvlastnický podíl a tím i větší motivaci.
První krok, který bych navrhoval z pohledu makléře, je směna částí pozemků tak, aby se výchozí situace obou stran stala vyváženou. Pokud se nebudou vzájemně blokovat, mohou začít jednat ve shodě, nebo si alespoň nepřekážet.
Válka o cestuRodina týrá celou vesnici |
Tazatelka by získala řádný přístup na pozemek a sousedům by se mohla otevřít cesta k nabídnutí pozemků i jiným zájemcům. Postup je podobný jako při prodeji části pozemku. Vezmeme si katastrální mapu a navrhneme novou hranici tak, aby logicky odpovídala požadovanému stavu.
Potom pozveme geodeta, který pozemek vytyčí a vypracuje nový geometrický plán, který musí schválit stavební úřad a následně bude tvořit přílohu směnné smlouvy. Doporučuji vyměnit si shodně velké části pozemku nebo se dohodnout, že bez ohledu na výměru mají stejnou hodnotu.
Budeme-li např. směňovat pozemek pro cestu, která má nesporně svoji hodnotu, za nevyužitelný pozemek ve svahu, není nutné, aby byla výměra směňovaných pozemků shodná. Nicméně směnu lze doprovázet i doplatkem z jedné nebo druhé strany. Je to obchod jako každý jiný, kde poptávka určuje cenu.
Stejně jako u kupní smlouvy musí po zápisu smlouvy do katastru nemovitostí následovat podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovité věci, které v tomto případě budou podávat obě strany, každá za svůj nově získaný díl pozemku.
Pokud první krok selže a zároveň za předpokladu, že to bude pro tazatelku finančně únosné, je na řadě návrh koupě sousedního pozemku, vypracování nového geometrického plánu s vhodnějším rozdělením pozemků a jejich následný prodej či postupný rozprodej, podle toho jak velké a využitelné pozemky by vznikly. U obou postupů je vhodná účast odborníka, který pomůže s technickým i obchodním řešením a vše dotáhne.
Jako poslední v řadě se nabízí „silové řešení“, které bude náročné především časově. Lze se domáhat soudní cestou věcného břemene práva přístupu. Tím se však pravděpodobně nezájem o komunikaci změní v nepřátelství a šance na budoucí vzájemně výhodné dohody se razantně sníží.
Ondřej Rejnek, právník
Právo nezbytné cesty lze sice vydržet, avšak musí jít o jednání v dobré víře, že oprávněnému toto právo náleží, přičemž důkazní břemeno leží na tom, kdo se práva domáhá. V tomto konkrétním případě, selže-li pokus o dohodu a bez znalosti dalších detailů, můžeme uvažovat o domáhání se zřízení práva cesty soudně. NOZ nám v ustanovení § 1029 odst. 1, 2 říká:
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“
Předchozí právní úprava umožňovala zřídit nezbytnou cestou pouze pro zajištění přístupu ke stavbě. NOZ dává legitimní možnost vznést požadavek i vlastníkům pozemků, za předpokladu, že na pozemku nelze řádně hospodařit nebo ho jinak užívat, čímž se rozumí mimo jiné i možnost stavby domu.
Vzhledem k tomu, že uvedený pozemek se v jednom bodě dotýká pozemku s veřejnou cestou, soud pravděpodobně povolí zřízení cesty v nutné šíři právě v tomto místě, aby co nejméně poškodil práva povinného. Nutno podotknout, že zřízení práva cesty samozřejmě nebude bezplatné a výše úhrady závisí na úvaze soudu. Doporučuji proto žalující straně aktivně navrhnout výši náhrady.
