Ceny nemovitostí stále lámou rekordy, přestože Česká národní banka zvýšila úrokové sazby a zpřísňuje pravidla pro poskytování hypoték. Jak dlouho bude trvat, než bublina na trhu nemovitostí splaskne?
Celková hodnota tří hlavních finančních aktiv ve světě – akcií, dluhopisů a nemovitostí – byla ještě donedávna na padesátiletém vrcholu. Bublina na těchto trzích dosáhla hladin, které leží výše než v letech 2000 a 2007, kdy došlo ke krachům. Přičemž propady v obou těchto letech vedly k recesi. Politika levných peněz nadopovala světovou ekonomiku, ale dlouhodobě hospodářský růst ovlivnit nemůže.
Růst cen nemovitostí vyvolává už delší dobu obavy, a to nejen u těch, kdo dům či byt nevlastní, protože na něj za současných podmínek nemají. Základní zákon finanční fyziky totiž říká, že zboží, jehož cena v minulosti stoupla, v budoucnu často klesne a obráceně. V dlouhém období se výnosy z různých typů aktiv budou sbližovat.
Iracionální mánie
Investice do nemovitostí mají velmi dlouhou návratnost. Hypotéku si řada lidí bere i na dvacet až třicet let. Dělají to prý proto, že hodně z nich sní o tom, že si pořídí dokonalý dům nebo vysněný druhý dům. Trh s nemovitostmi je zvláště náchylný na iracionální mánie, upozorňuje americký investor a stratég Morgan Stanley Investment Management Ruchir Sharma v knize Co dělá národy úspěšnými: síly změny v postkrizovém světě.
Podle nositele Nobelovy ceny za ekonomii Roberta Shillera rostou ceny nemovitostí dlouhodobě podobným tempem jako inflace. K výraznějšímu nárůstu dochází jen v době tržních bublin. Normálně stoupají ceny nemovitostí do 3–5 procent ročně. Když se tempo zrychlí na 10–12 procent, dává to signál, že do ekonomiky proudí velké množství peněz.
Mnoho dlouhých období hospodářského růstu přitom skončilo propadem cen domů. Ekonomové Oscar Jorda, Moritz Schularick a Alan M. Taylor ve studii v časopise Economic Policy z roku 2016 prozkoumali údaje sedmnácti zemí za 170 let. Před druhou světovou válkou jen 7 z 52 krizí následovalo po krachu na burze nebo na trhu s nemovitostmi. Po druhé světové válce už po nich přišlo 40 ze 62 recesí – tedy dvě třetiny.
Realitní bubliny se neobjevují tak často jako cenové bubliny na burzách, ale když už přijdou, mnohem pravděpodobněji po nich následuje recese. Strádání se projevuje o to hůře, pokud realitní bublinu sytily půjčky.
Když recese následuje po bublině, která není sycena dluhem, po pěti letech se objem ekonomiky zmenší o 1–5 procent. Je-li však bublina sycena dluhem, ztráty jsou ještě horší.
V případě cenové bubliny na burze, která byla sycena dluhem, tj. investoři si na nákup akcií hodně půjčovali, se ekonomika dostane za pět let o 4 procenta níže. Bublina na trhu s nemovitostmi, která byla sycena dluhem, bude mít ještě horší důsledky, protože ekonomika se během pěti let zmenší o 9 procent v porovnání s tím, kde by byla za normálních okolností.
Investice na dluh
Kvalita investic – zda jsou pro ekonomiku dobré, nebo špatné – závisí na tom, jak je firmy financují. Pokud si intenzivně půjčují peníze, ať už od bank, nebo od soukromých investorů třeba prostřednictvím dluhopisů, musí je splatit a to zvyšuje jejich náklady.
Když investiční bublina praskne, donutí to banky odepsat nenávratné půjčky, úvěrový systém je paralyzovaný a hospodářství zpomalí na léta.
Pokud nemovitosti lidé kupují z vlastních prostředků, je to neškodné a nevinné. Pokud utrácejí za nemovitosti z vypůjčených peněz, mohou nastat vážné hospodářské potíže.
Řada hospodářských zázraků skončila horečkou vyvolanou nákupem nemovitostí na dluh. Stalo se to i v Japonsku v roce 1989 či na Tchaj-wanu začátkem devadesátých let 20. století.
Když drobní investoři začnou investovat do nemovitostí či spekulovat s domy, na burzách nebo v komoditách typu ropa, zlato či bitcoin, signalizuje to, že se blíží obrat v hospodářském cyklu. Pokles cen akcií a nemovitostí předchází obrat v hospodářském cyklu o několik měsíců.
Lidé už málem zapomněli, jak zhroucení amerického trhu s nemovitostmi odstartovalo euroamerickou finanční krizi z let 2008–09.
Čínská nemovitostní krize byla ještě vážnější. Cena půdy v říši středu stoupla v letech 2008 – 13 o 500 procent. Ceny starších domů ve velkých městech rostly mnohem rychleji než průměrné příjmy, což sytilo rozhořčení těch, kdo si dům nemohli dovolit. Čínské dluhy dnes představují největší hrozbu pro globální ekonomiku. Na světovém navýšení dluhu od roku 2007 ve výši 57 bilionů dolarů se Čína podílela jednou třetinou, tedy 21 biliony dolarů. Tamní dluhy (soukromé i veřejné) v roce 2015 dosáhly 250 procent HDP, což je sice podobná úroveň jako v USA, ale přesto to představuje riziko. Bohatší země dokážou dluhy zvládnout lépe, protože mají více peněz v bankách.
Sharma varuje, že změna dobrých investic do továren nebo silnic v pochybné investice do nemovitostí nebo megaprojektů vede často ke kolapsu. Klasický příklad představuje Thajsko, kde v první polovině 90. let modernizovali ekonomiku tak, až optimismus předchozího boomu inspiroval mnohé místní lidi, aby si začali hodně půjčovat na nákup nemovitosti. Bublina praskla během asijské finanční krize 1997–98.
Předzvěstí všech finančních krizí bylo, když domácí soukromé úvěry rostly delší dobu rychleji než ekonomika. V pěti letech před rokem 1997 rostla thajská ekonomika ročním tempem asi 10 procent, ale soukromé zadlužení se zvyšovalo tempem asi 25 procent. V Irsku během let 2004-09 narostly soukromé půjčky o 160 procent HDP, což na zemi těžko dolehlo během finanční krize.
Úvěrová horečka
Rizikové půjčky mohou přijít nejen z veřejného, ale i ze soukromého sektoru. Nějaký spouštěč, vynález či inovace přesvědčí lidi, že ekonomika vstupuje do dlouhého období růstu, že vyhlídky budoucích příjmů jsou nadějné a že dokážou zvládnout větší zadlužení.
V USA vznikla úvěrová horečka díky rozšíření mohutné sítě optických vláken a rovněž díky novým druhům úvěrových nástrojů, které lidem dovolovaly půjčovat si proti hodnotě jejich nemovitosti. Dopad takové inovace zpočátku nastartuje hospodářský růst a příjmy, což vede k optimistickým předpovědím, které zase podnítí rozmach půjčování. Během období horečného optimismu si dlužníci i věřitelé na vrcholu úvěrového boomu dopřávají příliš a pak je čeká bolestné období skrblení, aby dokázali vše splatit.
Když zadlužení roste podstatně rychleji než ekonomika, ani dobře spravované banky nemohou tak rychle rozdělit tak velké množství půjček, aniž by se dopouštěly chyb. Čím déle tato nestřídmost pokračuje, tím jsou chyby větší, takže se do hry zapojí i pochybní soukromí věřitelé a poskytují úvěr čím dál nezpůsobilejším soukromým dlužníkům.
V USA před rokem 2008 nastal úpadek kvality soukromých úvěrů, když nastoupili tzv. „nestandardní“ věřitelé a začali nezpůsobilým dlužníkům poskytovat půjčky za zdánlivě jednoduchých podmínek. Ty se staly palivem, které zažehlo dluhovou krizi v letech 2008-09. Nakonec podle Sharmy celá zábava skončí kvůli nějaké velké finanční nehodě.
K ní zpravidla dochází, když centrální banka agresivně zvýší cenu peněz, aby ostře zasáhla proti excesům. Hospodářství prudce zpomalí a úřady začnou konat, aby zpomalily hrozící úvěrovou krizi, a přesouvají dluh zbankrotovaných soukromých dlužníků do vládních účtů.
Úpadek generovaný dluhem je v podstatě progresivní nemoc. Její symptomy jsou tím intenzivnější, čím rychleji a déle roste dluh.
Každý nemůže vlastnit byt
Americký dramatik Arthur Miller zpozoroval, že konec jedné éry nastane, „když se vyčerpají její základní iluze“. Dnešní iluze spočívá v představě, že každý má právo na vlastní bydlení – vlastní dům nebo byt. Lidé jsou posedlí vlastní nemovitostí dokonce natolik, že se zadlužují na celý život. Ale stejně jako hospodářský růst není bohem dané právo, ani vlastní bydlení není pro každého.
Investice do nemovitostí se považuje za poměrně konzervativní a relativně nejméně rizikovou. Přesto řada lidí správně nevyhodnotí své finanční možnosti a vezme si hypotéku na velmi dlouhou dobu a nebere v úvahu, že mohou onemocnět nebo přijít o práci nebo se mohou zvýšit úrokové sazby. Pro některé je proto nájemní bydlení legitimní volbou.
Dokonce i Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě 2016/17 vnímá ceny nemovitostí jako nadhodnocené. Růst úvěrů na jejich pořízení není podle ČNB dlouhodobě udržitelný. Vysoké nabídkové ceny bytů naznačují riziko roztáčení cenové spirály. Celkové zadlužení českých domácností dosáhlo v březnu 1,6 bilionu korun.
Vzestup cen nemovitostí v posledních letech byl tažen extrémně expanzivní měnovou politikou. Když dluh roste rychleji než ekonomika a sytí bublinu nemovitostí, banky často ztrácejí ze zřetele širší perspektivu. Fascinují je rostoucí ceny nemovitostí, méně pozornosti už však věnují tomu, zda mají dlužníci dostatečný příjem na splacení větších půjček, než je hodnota zástavy.
Ne každé zvýšení dluhu je samozřejmě změnou k horšímu. Kapitalismus nemůže fungovat bez úvěrového systému, který investorům umožňuje, aby si půjčovali na financování svých snů. Úvěrová nestřídmost však může mít za následek hospodářský pokles, nebo dokonce finanční krizi.
