Petr (26 let) a Michaela (23 let) žijí v malém městečku v severních Čechách. Petr třetím rokem podniká, má ve stodole menší truhlářskou dílnu. Michaela pracuje prvním rokem jako učitelka na základní škole. Manželé žijí v rodinném domě, který Petr zdědil. Dům byl kolem roku 1950 přestavěn do původní podoby a od té doby se o něj nikdo nestaral. Před rokem byla provedena pouze kompletní výměna topení, kterou manželé financovali úvěrem ze stavebního spoření.
Loňská výměna topení manžele přesvědčila, že nejlepší bude provést zbytek stavebních úprav najednou. Dle rozpočtu by neměla předpokládaná částka na rekonstrukci přesáhnout 1 000 000 Kč a manželé nechtějí na splátku potřebného úvěru vynakládat více než 6000 korun měsíčně. Bojí se totiž, že by neměli po založení rodiny dostatek prostředků na vyšší splátky.
Petr má z počátku podnikaní dva spotřebitelské úvěry, které se mu dlouhodobě nedaří splatit a kterých by se rád zbavil. Další nutností pro manžele je pořízení novějšího automobilu, protože současný dosluhuje a náklady na opravy jsou vysoké. Manželé mají představu pořídit automobil za cca 200 000 korun.
Petrův měsíční příjem po odečtení nákladů a daně činí 15 000 korun a Michaela si jako učitelka vydělá 15 500 korun měsíčně. Náklady na domácnost jsou 8000 Kč a další 4500 Kč musíme počítat za zálohy na energie. Na splátku úvěru ze stavebního spoření vynakládají manželé 1.125,-Kč měsíčně. Další cca 3.000,-Kč stojí benzín, servis auta vyjde na zhruba 3.000,-Kč.
Petr má svůj telefon v nákladech firmy a Michaela protelefonuje přibližně 500,-Kč. Oba manželé mají stavební spoření, kde každý spoří 1.700,-Kč měsíčně. Petr má jeden spotřebitelský úvěr ve výši 45.000,-Kč a jednu úvěrovou kartu s limitem 15.000,-Kč. Úvěr má minimální splátku 1.800,- Kč a karta 10 % z dlužné částky – maximálně tedy 1.500,-Kč měsíčně.
S pořízením auta raději počkat
Koupi automobilu by manželé řešili pravděpodobně pořízením dalšího úvěru, jehož splátky by se ovšem musely započítat do bonity k pořízení hypotéky a to by mohlo zhoršit podmínky hypotečního úvěru (vyšší úrokovou sazbu znamenající vyšší měsíční splátku). Pořízení auta je tedy vhodné odsunout až po vyřízení hypotečního úvěru a vyčerpání účelové časti úvěru, protože využijeme možnosti banky, která nám umožní doložit účelové použití prostředků jen z 80 % výše hypotéky. Zbývajících 20 % se použije na koupi automobilu a refinancování spotřebitelského úvěru a úvěrové karty. Také by se manželé měli zabezpečit pro případ nemoci a úrazu, aby se nedostali do problémů kvůli nesplácení hypotéky.
K hypotéce nižší než cena nemovitosti bez problémů
Po prohlídce nemovitosti odhadcem je známo, že stávající hodnota nemovitosti činí 1.550.000,-Kč a po rekonstrukci bude hodnota domu 2.150.000,-Kč. Protože je dům hodně "vymydlený", bude hodnota po rekonstrukci menší než součet původní ceny a výše rekonstrukce. Občas se to stane, vždy záleží na tom, jak odhadce banky nemovitost ohodnotí.
V bance se podá úvěrová žádost na částku 1.300.000,-Kč, z toho se počítá 260.000,- Kč na koupi auta a splacení spotřebitelských úvěrů.
Protože současná hodnota domu je vyšší než výše hypotečního úvěru, manželé dostanou na účet celou částku a budou mít dva roky na prokázání účelové části úvěru. Do doby nashromáždění faktur na 80 % úvěru budou platit pouze úroky z čerpané částky a po doložení začnou platit anuitní splátku.
Banka jako novinku umožňuje předčasné splacení úvěru kdykoliv bez sankce (většinou je možnost úvěr doplatit bez sankce až po skončení fixace) a záleží jen na manželích, zda tuto možnost využijí.
Co je třeba k vyřízení hypotečního úvěru?
Před návštěvou odhadce je nutné na katastrálním úřadu pořídit kopii katastrální mapy, list vlastnictví (obecně nesmí být starší než 3 měsíce) a zaplatit poplatek 150,- Kč. Odhadce ještě potřebuje nabývací titul k nemovitosti (kupní nebo darovací smlouva atd.) a rozpočet stavby (seznam prováděných stavebních úprav a jejich ceny). Odhad je hotový do týdne a poplatek činí 4.800,-Kč.
HYPOTÉKADo banky manželé přinesou odhad nemovitosti a vyplněnou úvěrovou žádost spolu s potvrzením o příjmu v případě Michaely, a Petrovým opisem daňového přiznání s razítkem finančního úřadu. Do týdne by měl být úvěr schválen a po podpisu úvěrových smluv a podání návrhu na vklad na zástavu nemovitosti na podatelnu katastrálního úřadu a doručení potvrzeného formuláře zpět do banky by měli mít manželé peníze do tří dnů na svém účtu.
Zajištění proti rizikům je rozumné
Ani jeden z manželů dosud necítil potřebu zajistit se pro případ nemoci či úrazu. To by se mělo změnit. Jako první je nutné vyřešit pojištění úvěru pro případ smrti. Zatím není potřeba zajišťovat manžele na vysoké částky (na jejich příjmu není nikdo závislý), proto stačí zajištění pouze na výši úvěru, a to každého na polovičku, protože jejich příjem je zhruba stejně vysoký.
K zajištění je vhodné použít rizikové životní pojištění s ročně klesající pojistnou částkou (výše pojistného krytí se bude každý rok snižovat přibližně stejně jako dlužná částka v bance). Tato smlouva bude platit po celou dobu úvěru, ale manželé ji budou platit jen polovinu pojistné doby. Za zajištění na celou výši úvěru dostanou od banky slevu 0,1 % z úrokové sazby. Pojistné pro oba manžele vyjde na cca 320 Kč měsíčně.
Jako další navrhujeme vyřešit zajištění manželů pro případ úrazu. Michaela je v první rizikové skupině a Petr ve druhé (pojišťovna dle povolání určí stupeň rizika úrazu). To znamená, že Petr bude mít úrazové pojištění dražší. Je možné využít nabídku jednoho penzijního fondu, který má pro svoje účastníky úrazové pojištění za zvýhodněných podmínek.
Oba manželé budou díky tomu platit pojistné pro první rizikovou skupinu ve výši 236,- Kč měsíčně a budou kryti na tato rizika:
- smrt úrazem 600.000,-Kč (tato částka bude sloužit k případnému zajištění partnera, protože výše uvedené rizikové pojištění kryje pouze hypotéční úvěr)
- trvalé následky s progresivním plněním 600.000,-Kč, tj. při 100% trvalé invaliditě čtyřnásobek této částky
- pro případ drobnějších úrazů denní odškodné ve výši 300,-Kč, pokud bude doba léčení delší než 8 dnů a v případě hospitalizace důsledkem úrazu dalších 300,-Kč/den
Také musíme u každého z manželů připočítat minimální úložku do penzijního fondu, tj. 100,-Kč měsíčně.
Závěr
Aby se dodržel limit pro měsíční splátku, je potřeba pořídit úvěr s 1-letou fixací a úrokovou sazbou 4,54 % (na trhu jsou menší sazby, ale jsou dotované) s měsíční splátkou 6.600,-Kč měsíčně. K tomu je nutné připočíst měsíční pojistné 320,- Kč za rizikové pojištění a 150,- Kč za vedení úvěrového účtu.
Také se nesmí zapomenout na pojištění nemovitosti, které bude vinkulováno ve prospěch banky a bude stát 2.500,-Kč ročně. Splátka je vyšší, než manželé chtěli, ale zmenšily se měsíční náklady díky refinancování spotřebitelských úvěrů o 2.300,-Kč měsíčně. Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám by byla vhodnější fixace na delší časové období, ale to by znamenalo větší úrokovou sazbu a vyšší měsíční splátku.
Poznámka na konec
- Zde navržené řešení není jediné možné, mohli bychom najít i další možnosti.
- V příkladu jsou použity konkrétní produkty od vybraných finančních institucí, ale na trhu existují i další alternativní produktové typy.
Rady a tipy
- Zvažte, jak vysokou měsíční splátku zvládnete
- Pořízení úvěru na delší dobu sníží měsíční splátku, ale zaplatíte více na úrocích
