Jak nakombinovat hypotéku, abyste neprodělali?

aktualizováno 
Pavel Svoboda, který se právě rozvádí, a jeho syn Jiří, který se naopak žení, musí oba řešit svou bytovou situaci. Jiří, kterému je 30 let, má naspořeno 400.000,- (manželka dostane věnem dalších 300.000,-) a na byt 3+1 v okresním městě potřebuje ještě 1 000.000,- půjčit. Pavel, který je 55 let starý, sice nemá naspořené prostředky, ale v rámci vyrovnání manželů mu jeho dnes již bývalá žena vyplatí 450.000 korun, a protože chce menší byt v Praze, uvažuje také o půjčce 1 000.000,-
Nemovitost, dům, bydlení

Nemovitost, dům, bydlení | foto: Profimedia.cz

Oba by chtěli splácet cca 20 let, což u Pavla vzhledem k jeho věku není možné (maximálně 15 let) a chtěli by porovnat možnosti kombinování hypotéky s jinými produkty.

Možnosti řešení:

Kombinovat hypotéku je možné v zásadě dvojím způsobem. Buď  kombinace vychází z předpokladu, že hypotečnímu ústavu splácím jen úroky z půjčené částky a jistinu splácím jiným předem definovaným způsobem, a nebo prodloužením splatnosti a ušetřenou částku spořím, nejlépe se státní účastí. Hypotéku dle první možnosti je možné kombinovat v podstatě s těmito třemi produkty: se stavebním spořením (SS), investičním životním pojištěním (IŽP), kapitálovým životním pojištěním (KŽP).

SS neakceptuje většina bank a když ano, tak je výhodné jej použít jen na poměrně nízký objem úvěru (max. do 600.000,-) či jen na jeho část, a tak můžeme i v kombinaci splácet bance část jistiny přímo.

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti IRI. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Kombinování hypotéky s IŽP je možnost poměrně nová, kterou aktuálně nabízí jen jedna banka v součinnosti se svou partnerskou pojišťovnou - zatím jako pilotní projekt. IŽP jako produkt, který umožňuje na delším časovém horizontu dosáhnout při rizikovější investiční strategii zajímavého výnosu, je jistě nástroj s velkým potenciálem. Bohužel však v zatím představeném projektu (mimo jiných negativ) nese klient rizika spojená s investováním zcela sám, což jistě není ideální. Kombinace Hypotéky s IŽP je velice blízká variantě s KŽP (z níž de facto vychází), která je nejrozšířenější.

Kombinace s KŽP vychází ze dvou základních principů: finančního a principu zajištění.

Finanční princip je složen z několika částí:

1. v některých případech sníží banka úrokovou sazbu úvěru, a to až o 0,5 % (ovlivněno mnoha faktory – splatností, dobou fixace atd.)

2. větší objem zaplacených úroků znamená větší odpočty ze základu daně (pouze při platnosti současné legislativy)

3. KŽP vydělá více než je úrok z úvěru (reálně dosažitelné jen když pojistné nepřesahuje o mnoho maximum – 1000 Kč, které lze odečíst ze základu daně). Princip zajištění znamená splacení celého úvěru v případě smrti pojištěného (lze i rizikovým životním pojištěním) a splacením jistiny úvěru v případě plné invalidity pojištěného (pojišťovna „platí“ pojistné za pojištěného až do konce pojištění – pojišťovny toto nazývají zproštění od placení). Splacení jistiny lze doplnit u většiny pojišťoven připojištěním plného invalidního důchodu a tím financovat splácení úroků. 

Varianta Jiří:

Jak tedy může vypadat situace v případě Pavla a Jiřího Svobodových. Jiří Svoboda má hrubý příjem 35.000,- a jeho manželka 20.000 korun, a proto by neměli mít problém se získáním hypotéky kvůli nízké bonitě. Hypotéku si zvolili s fixací na 5 let, kde jim banka nabídla úrok 4,2 % při anuitním splácení a 4,1 % při kombinaci s KŽP. Při použití pojistek s nejlepšími parametry na trhu získáme následující výsledky:

Jiří Svoboda - 30 let, délka doby splácení – 20 let
splácení anuitní kombinované
splátka jistiny *         2 697 Kč              -  
splátka úroků *         3 500 Kč         3 417 Kč
KŽP              -           4 120 Kč
RŽP           349 Kč              -  
odpočet KŽP              -                -  
zisk KŽP              -   -         130 Kč
odpočet úroků -         875 Kč -         854 Kč
celkem         5 671 Kč         6 553 Kč
Změna měsíční splátky každý rok             29 Kč              -  

Zdroj: Výpočtové programy pojišťoven, hypotečních bank
* stav v 1. měsíci, poměr mezi splátkou jistiny a úroku se během splácení mění, součet však zůstává stejný

Odpočet pojistného KŽP není možné použít, neboť Jiří nesplní podmínky daňové uznatelnosti (60 let věku při ukončení smlouvy). Zisk KŽP je částka, kterou by bylo třeba spořit, aby se při stejném úroku (4%) dosáhlo reálného podílu na výnosech, který vyplatí pojišťovna při ukončení smlouvy. Změna měsíční splátky je způsobena pravidelným poklesem pojistného RŽP a poklesem odpočtu úroků. Obě tyto hodnoty zde klesají až k nule. Pro snadnější porovnání byl zvolen lineární pokles, ačkoli ve skutečnosti má jiný průběh.

Z porovnání vyplývá, že Jiřímu se kombinace s KŽP finančně nevyplatí, a protože si ve svém věku myslí, že ho invalidita neohrozí, vybral si anuitní splácení. Zde jsem mu doporučil, aby si raději  prodloužil splatnost (na 25 – 30 let) a ušetřené peníze spořil tak, aby je za 20 let použil pro splacení zbývající části úvěru.

Variant Pavel:

Pavel má hrubý příjem 30.000,-, zvolil si také pětiletou fixaci a banka mu nabídla stejnou  sazbu úroků jako synovi, ale bohužel, vzhledem k věku jen na 15 let. U Pavla dostaneme následující výsledky:

Pavel Svoboda - 55 let Délka trvání – 15 let
splácení anuitní kombinované
splátka jistiny         4 027 Kč              -  
splátka úroků         3 500 Kč         3 417 Kč
KŽP              -           6 163 Kč
RŽP         2 072 Kč              -  
odpočet KŽP              -   -         250 Kč
zisk KŽP              -   -         150 Kč
odpočet úroků -         875 Kč -         854 Kč
celkem         8 724 Kč         8 326 Kč
změna splátky každý rok -           63 Kč              -  

Zdroj: Výpočtové programy pojišťoven, hypotečních bank
* stav v 1. měsíci, poměr mezi splátkou jistiny a úroku se během splácení mění, součet však zůstává stejný


Pavel již může odečítat pojistné od základu daně (finanční výhodnost je na straně kombinace), a protože jeho nová životní družka čeká potomka, líbí se mu, že v případě kombinovaného splácení je kvalitně zajištěn i pro případ, že se stane plně invalidním. Rozhodl se tedy, že zvolí kombinované splácení. Ještě si s družkou rozmyslí, zda za 490,- měsíčně bude chtít krýt splácení úroků pro případ plné invalidity (pojišťovna by mu vyplatila měsíčně tolik, aby zaplatil celou splátku úroků). Negativa jsou především tyto: nákladné dřívější splacení (ať už částečné, či úplné) a finanční výhodnost vycházejí ze současné legislativy, která v průběhu splácení může doznat i zásadních změn.

Na začátku se zdálo, že řešení v rámci rodiny budou vzhledem k prakticky stejným částkám, velice podobná, ale ukázalo se, že co je pro syna drahé, může být pro otce levné a naopak. Těchto výsledků je možné dosáhnout použitím těch nejkvalitnějších produktů, kde obzvlášť v životním pojištění (ať už RŽP či KŽP) existují na trhu rozdíly i v desítkách procent a tak se snadno může stát, že by i v našich případech mohli být závěry zcela opačné. Z těchto důvodů je dobré vybrat kvalitního poradce, který má na výběr více pojišťoven a umožní tak maximalizovat potenciál, který v sobě skrývá anuitní, ale i kombinované splácení.

 Chcete vědět, které produkty stojí za to? Na pochybách vás nenechá naše rubrika- Vyplatí se?

Rady a tipy:

  • Pokud vám bude nabízena kombinace hypotéky s čímkoli, chtějte pro porovnání i anuitní splácení
  • Řešení bydlení není otázka, která by nesnesla týden odklad. Využijte jej pro srovnání všech dostupných nabídek a konstrukcí, které přicházejí do úvahy. Nezapomeňte také na pojištění kupované nemovitosti.
  • Vyvarujte se poradců, kteří vám budou slibovat nepřiměřený zisk pojistných produktů (8-10 %)


Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Je to triko 21. století a chceme, aby ho měl každý, říká podnikatel

Pavel Hrstka (zleva), Martin Burkoň a René Němeček z chrudimské firmy CityZen

Tři inženýři a tátové od rodin. Společně podnikat začali teprve vloni. Letos vyhráli celorepublikové kolo soutěže...

Kolegyně mají dovolenou a šéf mi nařídil přesčasy. Můžu odmítnout?

ilustrační snímek

Podle statistik počet přesčasových hodin sice klesá, avšak v létě a období dovolených se asi některým z nás nevyhnou....

KOMENTÁŘ: Podílové fondy letí nahoru a „roztřesené ruce“ pláčou

ilustrační snímek

Roztřesené ruce jsou investoři, kteří se při výkyvech trhů vzdají své strategie a vrací peníze zpět do krabice od bot....

Kolik mít v důchodu? Ideálně 21 755 korun měsíčně, míní Češi

Ilustrační snímek

I když čeští důchodci dostali od státu letos přidáno, průměrná penze je nyní 13 377 korun. Řada současných důchodců...

Úrokové sazby hypoték dál klesají, a to díky akčním nabídkám bank

Ilustrační snímek

Hypotéky dál zlevňují, a to už pátý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z únorových 2,99 procent na červnových 2,76...

Další z rubriky

Expert: Není náhoda, že na investiční pojištění se podávají stížnosti

Martin Podávka

Životní pojištění v Česku posledních osm let stagnuje, počet aktivních smluv klesá. Češi jsou přitom velmi často...

Změnit či ukončit pojistnou smlouvu není snadné, ale jde to

Ilustrační snímek

Životní pojištění kdysi uzavíral ten, kdo se chtěl pojistit a zároveň naspořit peníze. Potřeby klientů se však neustále...

Kolik peněz ukrojí z rozpočtu rodiny, když se živitel stane invalidou

Ilustrační snímek

Více než polovina Čechů se mylně obává, že jim invaliditu způsobí autonehoda či jiná forma závažného úrazu. Vyplývá to...

Evropské banky na pokraji propasti záporných sazeb

Evropské banky na pokraji propasti záporných sazeb

Kurzy.cz Pokud si myslíte, že výsledky amerických bank nedopadly dobře, počkejte si na ty evropské. Zatímco banky z Wall Street ...

Najdete na iDNES.cz