Růst HDP má pozitivní vliv na zisky firem a mzdy zaměstnanců. Z ekonomické logiky věci vyplývají tato pravidla:
1. Ceny nemovitostí v daném regionu v průměru dlouhodobě rostou stejným tempem jako celkový HDP tohoto regionu.
2. Ceny rezidenčních nemovitostí v daném regionu v průměru dlouhodobě rostou stejným tempem jako celkový objem příjmů všech obyvatel tohoto regionu.
Tato zlatá pravidla ovšem obsahují několik zrádných slůvek: „v daném regionu“, „v průměru“ a „dlouhodobě“. Jelikož hrubý domácí produkt se obvykle udává v měřítku států, můžeme být sváděni ke geograficky příliš širokému výkladu pojmu „region“. Ve skutečnosti lze HDP vypočítat i na úrovni krajů a teoreticky nic nebrání tomu, abychom počítali HDP (či HNP) třeba i v měřítku jednotlivých čtvrtí. Jistě bychom došli ke zjištění, že růst cen bytů na Ořechovce či Hanspaulce odpovídal během 90. let růstu ekonomické úrovně místních obyvatel (samozřejmě včetně nových usedlíků), a že ceny bytů na sídlištích Prosek nebo Modřany rovněž odpovídají platům jejich obyvatel.
Pokud bychom použili pražský trh jako názorný příklad, došli bychom ke zjištění, že růst cen bytů během 90. let v atraktivních rezidenčních lokalitách Prahy 6 jako je např. Ořechovka či Hanspaulka byl podstatně vyšší, než růst cen v méně atraktivních lokalitách hlavního města – např. panelová sídliště v Krči nebo Modřanech. Tento růst odpovídal jednak růstu ekonomické úrovně oblasti, jednak zde sehrála důležitou úlohu samotná atraktivita jednotlivých lokalit. Ta s sebou vždy přináší určitý potenciál pro růst a zhodnocení investice.
Ovšem i v lepších čtvrtích najdeme méně atraktivní lokality, což je důvod, proč výraz „v průměru“ je tak ošidný. Cena bytu umístěného v dobré čtvrti, ale těsně vedle rušné komunikace, bude růst mnohem pomaleji anebo bude dokonce klesat.
Velké úskalí se skrývá i ve slůvku „dlouhodobě“. V krátkém nebo ve středním období totiž ceny nemovitostí mohou „cestovat“ někdy i dosti divokým způsobem. Mohou vznikat cenové bubliny, které občas trvají celá léta. Ukážeme si příklad Hongkongu, kde cenová bublina trvala deset let, během nichž se ceny nemovitostí dostaly v průměru až na dvojnásobek své reálné hodnoty. (Povšimněme si opět zrádného výrazu „v průměru“).
 |
Čím si vítězové Banky roku 2005 své vítězství zasloužili? Jaké bylo pořadí v dalších kategoriích? To se dozvíte v naší speciální příloze. |
Rosteli ekonomika, roste obvykle i objem peněz v ekonomice
Firmy si proto mohou dovolit více platit na nájmech za obchodní prostory (týká se to zejména prestižnějších lokalit) a rostou i mzdy a příjmy zaměstnanců a podnikatelů. Ti pak mají více peněz na bydlení – opět jde o převážně cenově vyšší segment rezidenčních nemovitostí.
Z tohoto důvodu však ceny nemovitostí mají také z velké části charakter cen spotřebního zboží. Tento podvojný charakter cen nemovitostí je z teoretického hlediska dosti zajímavým oříškem – mají se ceny nemovitostí počítat do indexu spotřebitelských cen či nikoli? Evropská centrální banka zahrnuje ve své metodice pouze výši nájemného, nikoli však náklady na vlastnické bydlení. Ve Velké Británii se tento problém řeší publikováním dvou údajů o inflaci, přičemž jedno číslo nepočítá s cenami nemovitostí, druhé (ve formě nákladů na hypotéční úvěry) ano. V Hongkongu dokonce náklady na bydlení (ve formě nájmů) představují velmi významnou položku v indexu spotřebitelských cen.
Z pravidla, že ceny nemovitostí dlouhodobě sledují vývoj nominálního HDP, logicky vyplývá pozitivní korelace růstu cen nemovitostí s cenami spotřebního zboží, kterou lze dokumentovat i na základě empiricky zjištěných dat. Z praktického hlediska je tato vlastnost cen nemovitostí pro investora velmi výhodná. Umožňuje do značné míry používat investice do nemovitostí coby „inflačního štítu“.
Příklad: Irsko
Během 90. let zaznamenalo Irsko mimořádně rychlý růst HDP, který byl doprovázen ještě mnohem rychlejším růstem cen nemovitostí. Tempo růstu překonalo většinu ostatních vyspělých trhů. Index cen irských komerčních nemovitostí rostl v období od počátku roku 1997 do první poloviny roku 2000 průměrným 31% anualizovaným tempem ročně. Ceny nemovitostí ve Velké Británii a v USA (reprezentováno regiony New York a San Francisco) však rostly v průměru „pouze“ zhruba 14% ročním tempem.
Jak lze tento jev vysvětlit? Během 90. let se Irsko díky nízkým daním a kvalifikované, anglicky mluvící pracovní síle stalo vyhledávaným cílem zahraničního kapitálu. Objem investic výrazně vzrostl, o čemž svědčí rychlý růst objemu poskytnutých úvěrů. Současně vzrostly příjmy obyvatelstva. Zvýšení objemu peněz v ekonomice se projevuje růstem cen, jak praví kvantitativní teorie peněz. Irsko je však velmi otevřená a konkurenční ekonomika napojená na zahraniční obchod ve všech myslitelných komoditách a druzích zboží. Díky téměř neomezené možnosti dovozu prakticky jakéhokoli zboží nebyl v Irsku zaznamenán příliš významný růst cen – s výjimkou zboží, které nelze dovážet (tzv. non tradable goods).
Ze samotné podstaty věci nelze dovážet zejména nemovitosti. To je také důvod, proč se růst peněžní zásoby projevil tak výrazně právě v této oblasti.
|
Vývoj irské ekonomiky a cen nemovitostí | |
|
Průměrný roční růst 1998-99 (%) | |
|
Index cen nově postavených domů |
20,5 |
|
Index cen existujících domů |
26,1 |
|
Objem úvěrů soukromému sektoru |
27,9 |
|
Index spotřebitelských cen |
2,0 |
|
Index cen výrobců |
1,0 |
|
Hrubý domácí produkt |
7,8 |
Zdroj: Banc Ceannais na h'Éireann
K úplnému vysvětlení irského realitního boomu to však stále nestačí. Bývá zvykem, že ve standardních ekonomikách bojuje centrální banka proti inflaci zvýšením úrokových sazeb, což má za následek pokles cen obligací, akcií a ovšem také nemovitostí. Proč irská centrální banka nezvýšila sazby ani tehdy, když inflace v polovině roku 2000 dosáhla nebezpečně vysoké hodnoty 6,2 % ? Odpověď je jednoduchá. Irsko se v průběhu 90. let stalo členskou zemí Evropské měnové unie (EMU) a přijalo Euro, čímž se vzdalo suverénní měnové politiky. Irské úrokové sazby již nestanovuje Irská národní banka, nýbrž Evropská centrální banka (ECB). Jestliže ECB stanoví nízké sazby, Irsko nemá žádnou možnost boje proti inflaci, ledaže by z Evropské měnové unie zase vystoupilo, což je z nejrůznějších důvodů prakticky vyloučeno.
Díky této kombinaci faktorů si irští realitní makléři a majitelé nemovitostí mohou mnout ruce. Alespoň dočasně, protože během několika let se situace může docela změnit. Irsko může zaznamenat hospodářský pokles, evropské úrokové sazby společné měny Euro se v důsledku hospodářského vývoje ve Francii a v Německu zvýší, mezinárodní kapitál poteče jinam a Irsko bude postiženo deflací, která se opět projeví především na trhu nemovitostí. Ačkoli mnohé hospodářské výhody Irska mají dlouhodobý charakter, nelze tento scénář zcela vyloučit. Irsko těží z kvalifikované a zatím stále relativně levné pracovní síly a z nízkých daní. Tyto faktory však nedokáží eliminovat možnost krátkodobé, avšak silné recese a deflace, která by za daných podmínek mohla mít velmi tvrdý dopad na ceny nemovitostí.
|
Ukázky z knihy | |
reklama
Úryvek je z knihy "Investiční strategie pro třetí tisíciletí, 4.rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat, 2. rozšířené vydání
Investování pro začátečníky
Finanční matematika pro každého, 5.vydání
