Při výběru hypotečního úvěru je úroková sazba jedním z nejsledovanějších parametrů. O ceně hypotéky však rozhodují také poplatky, které nejsou na první pohled příliš patrné. Přitom mohou efektivní úrokovou sazbu zvýšit celkem výrazně. Poplatek za správu účtu ve výši 100 korun měsíčně může znamenat zvýšení efektivní úrokové sazby až o několik desetin procentního bodu.
Poplatky za správu účtu
Pokud by některá banka chtěla zatraktivnit své hypotéky menším snížením úrokové sazby, mohla by si takovou „ztrátu“ vykompenzovat zvýšením poplatků. I takový nenápadný poplatek 100 korun měsíčně může u milionové hypotéky zvýšit efektivní úrokovou sazbu z 2, 00 % p.a. třeba až na 2,22 % p.a. Takže boj bank o desetinky procentních bodů není pro klienta vždy tak významný, jak by se mohlo zdát.
Pro představu je v následujících tabulkách uvedeno několik konkrétních čísel. Ukazují, jak určitá výše měsíčního poplatku ovlivní výši efektivní úrokové sazby. Výpočty byly provedeny pro hypoteční úvěr o objemu 1 mil. korun, jsou zde rozlišeny tři doby splatnosti 10, 15 a 20 let. Jako příklad byly vybrány tři různé úrokové sazby 2 %, 5 % a 10 % p.a., tak aby pokryly co nejširší interval. Hodnoty 2 % p.a. sice úrokové sazby hypoték ještě nikdy nedosáhly, ale ostatní dvě hodnoty jsou zcela reálné. Nejnižší sazba je zde zvolena takto nízká proto, aby bylo dobře vidět, jak se vliv poplatku projevuje u nízkých a jak u vysokých úrokových sazeb. V první tabulce je započten poplatek 100, ve druhé 150 a ve třetí 200 korun.
Efektivní úrokové sazby
V tabulkách jsou uvedeny „skutečné“ úrokové sazby, které povedou u úvěru bez naúčtovaných poplatků ke stejně vysoké splátce, jaká je u úvěru s nižší sazbou při započtení poplatku. Pokud má například klient ve smlouvě sjednánu desetiletou dobu splatnosti, úrokovou sazbu 5 % p.a. a banka mu strhává poplatek za vedení účtu ve výši 100 korun, zaplatí měsíčně stejnou splátku jako u úvěru se sazbou 5,20 % p.a, u kterého je poplatek nulový.
| Skutečná úroková sazba po zohlednění poplatku za vedení účtu | |||
| Hypotéka 1 mil. Kč, poplatek 100 Kč | |||
| doba splatnosti | |||
| nominální úroková sazba | 10 let | 15 let | 20 let |
| 2% | 2,22% | 2,22% | 2,21% |
| 5% | 5,20% | 5,19% | 5,18% |
| 10% | 10,18% | 10,16% | 10,15% |
V následující tabulce jsou stejné výsledky při poplatku 150 korun. Zvýšení poplatku ze 100 na 150 korun například u úvěru s desetiletou splatností a sjednanou úrokovou sazbou 5 % p.a. zvýšilo efektivní úrokovou sazbu o celých 0,11 procentního bodu.
| Skutečná úroková sazba po zohlednění poplatku za vedení účtu | |||
| Hypotéka 1 mil. Kč, poplatek 150 Kč | |||
| doba splatnosti | |||
| nominální úroková sazba | 10 let | 15 let | 20 let |
| 2% | 2,33% | 2,32% | 2,31% |
| 5% | 5,31% | 5,29% | 5,27% |
| 10% | 10,27% | 10,24% | 10,23% |
V poslední tabulce jsou výsledky pro poplatek 200 korun. Je-li ve smlouvě sjednána úroková sazba 5 % p.a. a banka si strhává za vedení účtu 200 korun, efektivní úroková sazba činí při desetileté splatnosti celých 5,41 % p.a.
| Skutečná úroková sazba po zohlednění poplatku za vedení účtu | |||
| Hypotéka 1 mil. Kč, poplatek 200 Kč | |||
| doba splatnosti | |||
| nominální úroková sazba | 10 let | 15 let | 20 let |
| 2% | 2,44% | 2,43% | 2,42% |
| 5% | 5,41% | 5,38% | 5,36% |
| 10% | 10,36% | 10,33% | 10,30% |
Je vidět, že poplatky za vedení účtu mohou úrokovou sazbou dosti výrazně zvýšit. Efektivní úroková sazba je při započtení poplatků vždy o něco vyšší než sazba sjednaná ve smlouvě. Z tabulek také vyplývá, že větší vliv na výši úročení mají strhávané poplatky u úvěrů s kratší dobou splatnosti. Také se více projeví u nízkých úrokových sazeb než u vysokých. Zároveň platí, že vliv poplatků se více vytratí u úvěrů o vyšším objemu.
