Ceny chat jsou našponované k prasknutí – realitní makléř Martin Veverka z Nextreality říká, že oproti stavu před pandemií stouply až třikrát. Češi kupují chaty a chalupy jako investici v nejisté době, pro svou vlastní rekreaci i kvůli možnosti pronájmu.
A dokonce se kvůli získání rekreačního objektu i zadlužují. „Když je někdo schopen v hezké lokalitě pronajmout chatu za 5 000 na týden, bohatě si vydělá i na hypoteční splátku,“ doplňuje makléř. O zájemce z řad rekreantů nemusejí mít obavu. Je jich o to víc, o co nejistější je dovolená u moře.“
Zájem velký, úroky dole
Možná proto láme hypoteční trh rekordy – v březnu dosáhl celkový objem sjednaných hypoték 44 miliard korun a suma za první čtvrtletí tohoto roku atakuje neuvěřitelných 100 miliard, což je historicky nejvyšší částka.
Banky hypotéky na rekreační nemovitosti poskytují v podstatě za standardní ceny. Nemají pro ně žádné speciální úrokové sazby, klienti se mohou dostat i pod dvě procenta, to ale obvykle vyžaduje sjednat si například pojištění schopnosti splácet v případě ztráty příjmů.
Banky však obvykle požadují, aby klient měl víc vlastních prostředků. Běžných je minimálně dvacet procent vlastních peněz, Raiffeisenbank chce u chat alespoň třetinu. Podle Martina Veverky se v praxi osvědčuje platit ze svého polovinu, pak vyřizování hypotéky probíhá rychleji.
Co si ohlídat
Aby bylo možné chatu hypotékou financovat, musíte splnit několik podmínek, které by vás u bytu či rodinného domu možná ani nenapadly.
Nemovitost, kterou kupujete, musí mít číslo popisné nebo číslo evidenční.
„Evidenční číslo znamená zápis v katastru – bez toho by nešlo zapsat zástavní právo, a tedy ani ručit touto nemovitostí za hypoteční úvěr,“ vysvětluje Ivo Měšťánek z reditas. Zdá se to jako samozřejmost, ale podle realitních makléřů je dobré ověřit si zápis v katastru dříve, než se zamilujete do chatičky z inzerátu.
Chcete tuto chalupu? Tak něco přihoďte |
Chata musí stát na vlastním pozemku. To také vypadá jako samozřejmost, existují však spousty chat na pozemcích dlouhodobě pronajatých například od Lesů ČR či od obcí. Kromě toho je potřeba právně ošetřit přístup a příjezd k chatě. To se týká staveb, k nimž nevede veřejně přístupná komunikace, ale cesta, která je na pozemku někoho jiného. V tom případě je nutné jednat s jejich majitelem a na takových pozemcích zřídit věcné břemeno.
Přístupný pozemek musí být nejen z hlediska právního, ale i z hlediska lokality. Chata ve skalní rozsedlině, ke které vede jen kilometrová uzoučká pěšinka, je možná snem romantického samotáře, banka však bude váhat, zda takovou nemovitost vezme do zástavy. Spíš nevezme.
Samostatnou kapitolou je vybavení nemovitosti. Banky vyžadují, aby šlo o „standardní nemovitost vhodnou k celoročnímu obývání“. Takže zdůrazňují nutnost splachovacího záchodu, sprchy nebo vany a ideálně i ústředního topení. Jenže, co když si pořizujete chatu právě kvůli tomu, abyste si od výdobytků civilizace odpočinuli?
Chcete štípat dříví a topit v krbu, chcete mít separační záchod a experimentovat s permakulturou, chcete mít kořenovou čističku, a nikoli septik…. Některé banky naznačují, že by byly ochotny jednat. „Individuálně jsme schopni financovat objekty s různými anomáliemi, obecně ale máme raději chaty se standardním vybavením,“ vyjadřuje se opatrně Jakub Heřmánek z Fio banky.
Potřebujete nový odhad
K prodeji chaty lidé často přistupují v situaci, kdy ji zdědí a vědí, že ji nebudou využívat, třeba proto, že mají jinou či bydlí v rodinném domě se zahradou. V tu chvíli mívají často v ruce odhad ceny nemovitosti, který potřebovali pro dědické řízení. Na ten by se ale neměli spoléhat, je potřeba počítat s novým posouzením ceny: v praxi je totiž odhad pro dědické řízení spíš na nižší hranici reality (počítají se materiály, stáří…), zatímco pro banku se hodí co nejvyšší, protože se počítá i s tržní hodnotou zastavované nemovitosti.
Vyřízení obratem? Spíš ne
Vzhledem k enormnímu zájmu o hypotéky a komplikacím kvůli pandemii prodlužují téměř všechny banky dobu na zpracování hypotečních úvěrů.
„Žadatelé by měli být obezřetní, pokud jde o lhůty v kupní smlouvě, a počítat s dostatečnou rezervou kvůli případným pokutám,“ doporučuje Martin Novák z Broker Consulting. To je pochopitelně věc, která se moc nelíbí prodávajícím, kteří raději vyberou zájemce s penězi v kapse. Východisko nabízí například Komerční banka či Raiffeisenbank v podobě takzvané hypotéky naruby. U té si klient může sjednat úvěr a pak má až rok na to, aby si našel nemovitost ke koupi.
Musíte za bankéřem?
Koupě chaty znamená prohlídky, jednání na úřadech, jednání v bance… Prostě spoustu kontaktů, které je v současné době lépe omezovat. Realitní makléři sice nabízejí online prohlídky, ale popravdě, to je jen první vodítko. Nemovitost málokdo koupí, aniž by ji viděl na vlastní oči. Jednání na úřadech lze částečně omezit prostřednictvím portálu občana.
A podpis hypoteční smlouvy? Ačkoli jsou finanční instituce brány jako velmi progresivní, pokud jde o digitalizaci, sjednání hypotéky online stále není standardem. Verifikaci podpisu přes internetové bankovnictví umožňuje Raiffeisenbank a Airbank, hypotéku na dálku umí sjednat i Moneta pomocí ověřovacích SMS. „U hypotéky mívá klient často spoustu otázek, které by rád předem probral s odborníkem z banky. I to lze udělat na dálku – přes telefon nebo třeba přes Skype,“ popisuje Jana Pokorná z Airbank.
Tři praktické tipy
1. Hypotéka bez nemovitosti
Klient si pořídí nejdříve hypotéku s pevnou úrokovou sazbou a daným objemem úvěru a pak mu banka nechá rok až tři (třeba Raiffeisenbank či Komerční banka) na to, aby si našel vhodnou nemovitost. V okamžiku, kdy ji najde, je celé financování o hodně rychlejší.
2. Hypotéka přes realitku
Utekla vám vyhlédnutá chata, protože jiný měl hotovost a vy chcete kupovat na úvěr? „Domluvili jsme se s makléřkou, že si vezmeme hypotéku přes jejich firmu, a ona nám slíbila, že vyberou nás, i kdyby přišel někdo s hotovostí,“ popisuje zájemkyně o chatu z Nymburka.
3. Daňové odpočty
„Lidé, kteří k celoročnímu bydlení užívají rekreační nemovitost, mají v ní zapsáno trvalé bydliště a žádnou jinou nemovitost nevlastní, mohou podle nejnovějšího rozhodnutí Nejvyššího správního soudu na tuto nemovitost uplatnit daňový odpočet úroků z úvěru na bydlení,“ popisuje David Eim z Gepard Finance.
