Kupujete nemovitost? Rovnou prodávajícímu peníze neposílejte

Kupní cena za rodinný dům či byt mnohdy představuje celoživotní úspory kupujícího, často ještě doplněné o peníze z hypotéky. Poslat celou sumu rovnou na účet prodávajícího by tak byl značný risk. Celá operace se totiž může snadno zvrtnout. Pak byste nemuseli mít peníze ani nemovitost. Dá se tomu ale předejít.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Převod nemovitosti na nového majitele je dost specifickou záležitostí. Ten se totiž nestává jejím vlastníkem podpisem kupní smlouvy, ale až v okamžiku, kdy je převod zapsaný v katastru nemovitostí. A ten není hned. „Od podání návrhu do zápisu vlastnického práva uplyne vždy lhůta 20 až 30 dnů,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Někdy to může trvat i déle, protože celá věc se může snadno zkomplikovat. Například může být návrh zamítnut, pokud je špatně podaný. „Nebo se může stát, že si prodávající transakci rozmyslí poté, co mu kupující již předal peníze, ale ještě nenabyl k nemovitosti vlastnické právo,“ upozorňuje na další riziko Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR. Poslat peníze hned po podpisu kupní smlouvy na účet prodávajícího tedy není určitě rozumné. Vymáhání peněz zpět by totiž mohlo v některých případech vést až k soudnímu sporu.

Jenže ideální není ani varianta, kdy by nejdříve prodávající převedl nemovitost na kupujícího. Ten by totiž následně nemusel kupní cenu zaplatit. Jak z toho ven? Řešením, které chrání obě strany, je pro finanční transakci využít úschovu peněz u nezávislého a důvěryhodného subjektu. Základní možnosti jsou v tomto směru tři: advokátní úschova, notářská úschova a bankovní úschova. Omezenou možnost úschovy kupní ceny mají také realitní kanceláře.

Úschova u advokáta nebo notáře

Advokátní a notářská úschova jsou velmi podobné. Jak advokáti, tak notáři jsou registrováni u profesní komory (advokáti u České advokátní komory a notáři u Notářské komory České republiky). V obou případech jsou uschované peníze uloženy na zvláštním účtu u banky, který je oddělen od majetku schovatele, tedy advokáta nebo notáře. Současně je tento účet oddělen i od úschov dalších klientů, jelikož pro každou úschovu musí být zřízen samostatný účet. Advokát i notář také musí mít ze zákona profesní pojištění odpovědnosti.

„K úschově peněz dochází na základě smlouvy o úschově, v níž se kupující zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu a současně se ve smlouvě o úschově stanoví podmínky pro vyplacení kupní ceny prodávajícímu,“ popisuje advokát Jiří Hartmann z advokátní kanceláře HJF. A to zpravidla tak, že k vyplacení kupní ceny prodávajícímu dojde až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Tedy když mají obě strany „jisté“ to své. Jinými slovy, kupující by si měl vždy dát pozor, aby k vyplacení peněz z úschovy nedošlo již podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, protože v té době ještě stále není vlastníkem.

„Vedle toho je ve smlouvě o úschově důležité ošetřit také vrácení uschovaných peněz zpět kupujícímu, a to pro případy nedojde-li k převodu nemovitosti,“ zdůrazňuje Hartmann.

Výhodou těchto dvou typů úschov je, že společně s peněžními prostředky mohou být u advokáta i notáře uloženy i veškeré listiny vztahující se k převodu nemovitosti. „Toto rozhodně doporučujeme využít. Jedině tak máte jistotu, že kupní smlouva bude vložena na katastr až tehdy, když budou splnění další podmínky, zejména složení kupní ceny do úschovy,“ vysvětluje Zuzák.

Kolik vás to bude stát?

Zásadní rozdíl mezi těmito dvěma úschovami je v ceně. Cena úschovy uložené u advokáta se sjednává dohodou. Naproti tomu odměna notáře je jasně daná, řídí se notářským tarifem. Výsledná cena přitom záleží na výši uschované částky. Výpočet není úplně jednoduchý. 

Z prvních 100 tisíc korun je poplatek 1,2 %. Z přebývající částky až do 500 tisíc korun 0,6 %. Z přebývající částky až do 1 milionu korun 0,4 %. Z přebývající částky až do 10 milionů korun 0,2 %. Z přebývající částky až do 30 milionu korun 0,1 %. Částka nad 30 milionů korun se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. K výsledné částce se pak ještě přičte DPH ve výši 21 procent. Plné znění příslušné vyhlášky má na svých webových stránkách Notářská komora.

Cena u notáře ovšem může být nižší, pokud by vám kromě smlouvy o úschově sepsal i kupní smlouvu. „V takovém případě činí odměna notáře za úschovu pouze jednu desetinu z odměny vypočtené podle tarifní tabulky,“ doplňuje Neubauer.

Ověřte si výši profesního pojištění

Důležitým faktorem pro bezpečnost úschovy je povinné profesní pojištění odpovědnosti advokátů a notářů. Legislativou je ale dané jen minimální pojistné plnění (u advokátů i notářů  je to 5 milionů korun). Proto je vhodné si před uložením peněz do advokátní či notářské úschovy ověřit do jaké výše je advokát či notář pojištěn, abyste měli jistotu, že výše sjednaného pojistného plnění pokryje celou kupní cenu.

Toto profesní pojištění odpovědnosti ale kryje pouze škodu, která je způsobena omylem (např. chybné posouzení výplatních podmínek a neoprávněná výplata nebo vyplacení úschovy neoprávněné osobě). „Na chybné uvedení čísla účtu se však běžné profesní pojištění odpovědnosti nevztahuje. K jeho krytí musí být sjednáno připojištění pro ztrátu finančních prostředků,“ upozorňuje Hartmann.

Pojištění se také nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání související se ztrátou či zpronevěrou. Toto riziko je však podle Jiřího Hartmanna zanedbatelné, zejména v souvislosti s dohledem, který nad advokáty a notáři vykonávají příslušné profesní komory.

Kromě toho je advokát povinen každou úschovu nahlásit do evidence České advokátní komory, která tak může každou úschovu dohledat a zkontrolovat. Obdobný postup platí také u notářů, i ti musí všechny úschovy hlásit Notářské komoře.

Bankovní úschova

V případě bankovní úschovy, resp. jistotního účtu, jak bankovní úschovu nazývají samy banky, je garantem úschovy silný ekonomický subjekt: banka. Z pohledu bezpečnosti zde máme velkou jistotu. „Výplata peněz zde totiž musí projít schvalovacím procesem a riziko zpronevěry ze strany jednotlivce je tak v podstatě nulové,“ říká Zuzák.

Zároveň je ale podle něj třeba počítat s tím, že je bankovní úschova méně pružná. Banky zpravidla poskytují úschovy na základě předem připravených formulářových smluv, které nemusí zcela odpovídat vašim požadavkům. Možnost změny těchto smluv je značně omezena, protože banky tyto smlouvy obvykle nechtějí měnit. Navíc tato varianta neumožňuje současně s peněžními prostředky uschovat také listiny.

Cena bankovní úschovy se pak cena liší podle sazby konkrétní banky. „Zpravidla se pohybuje od 0,1 do 0,5 procenta z uschované částky. Zároveň banky stanovují pevnou minimální částku poplatku, která se pohybuje od pěti tisíc korun výše,“ uvedl Jiří Hartmann.

Jak je to s úschovou u realitní kanceláře

Omezenou možnost úschovy mají rovněž realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování mohou nově realitní kanceláře poskytovat úschovy jen výjimečně a pouze na základě písemné žádosti zájemce. Nově také musí být smlouva o úschově uzavřena v písemné formě. Rovněž musí být úschova nově uložena na zvláštním účtu realitní kanceláře u banky, přičemž každá úschova musí být uložena na samostatném účtu.

Úschova u realitní kanceláře však nadále zůstává možností, která je nejméně regulovaná. „Tuto skutečnost si uvědomují i sami zákonodárci, když zákonem o realitním zprostředkování realitním kancelářím zakázali aktivní nabízení zprostředkování úschovy,“ konstatuje Hartmann.

Nejčtenější

Vyhodili ji ze dne na den z brigády, zůstala bez příjmu. Je to legální? stěžuje si

Na brigádách si v Česku přivydělávají tisíce lidí nejrůznějších věkových kategorií. Tento typ pracovního vztahu ale není zákonem chráněný tak jako klasický hlavní pracovní poměr. Pokud uzavřete se...

Zásadní kroky, abyste byli finančně za vodou. Musíte je stihnout od 20 do 50 let

Premium

Různá období života přinášejí i své výzvy. Zvláště důležité jsou ty, které se týkající řízení či správy našich osobních financí. Jaké hlavní finanční výzvy před námi stojí v prvých třech desetiletích...

Prkna, která znamenají svět, vyměnil za farmářské trhy. A ty ho stále baví

Nejspíš ho znáte z divadla či televize, vidět jste ho mohli v mnoha filmech i seriálech. Před více než patnácti lety však herectví vyměnil za zdravé, lokální potraviny a v roce 2010 se pod jeho...

Pronájem bez rizika: Kompletní průvodce pro majitele i jejich nájemníky

Ceny nemovitostí v Česku rostou, nájemní bydlení je tak v posledních letech významně na vzestupu. Pronajímat byt či dům, nebo naopak být v nemovitosti nájemcem však může přinášet řadu rizik pro obě...

Co je bitcoin, jak se kupuje, jak se s ním platí a jak o něj můžete snadno přijít

Aktuální bitcoinová kauza ministra spravedlnosti Pavla Blažka opět přivedla pozornost k nejhodnotnější digitální měně. Její cena stále roste, vidina pohádkového zbohatnutí prostřednictvím kryptoměny...

Škody na cizím majetku a zdraví stojí v cizině statisíce. Kdy to zaplatíte ze svého?

Rozbít v hotelu okno, umyvadlo či televizi, to vše se nedopatřením může stát. Stejně tak ale můžete zranit jiného turistu třeba při skoku do bazénu či jiném sportu. Všechny takové případy přitom mají...

13. června 2025

Vyhodili ji ze dne na den z brigády, zůstala bez příjmu. Je to legální? stěžuje si

Na brigádách si v Česku přivydělávají tisíce lidí nejrůznějších věkových kategorií. Tento typ pracovního vztahu ale není zákonem chráněný tak jako klasický hlavní pracovní poměr. Pokud uzavřete se...

13. června 2025

Cesta k většímu sebevědomí jde přes péči o sebe. Odborníci radí, jak na to

Cítit se sebevědoměji po celý den může být jednodušší, než se na první pohled zdá. Nejde přitom o štěstí nebo dokonalé okolnosti, ale o každodenní volby a drobné návyky, které mohou výrazně ovlivnit...

12. června 2025

Klienti bank denně čelí útokům na účty. Obranou je digitální gramotnost

Kybernetické útoky jsou na denním pořádku. Dávno už se ale útočníci nezaměřují jen na velké firmy. Naopak, v jejich hledáčku se stále častěji objevují i jednotlivci, tedy přesněji především jejich...

12. června 2025

Udělali jste v přiznání daní chybu? Čekání, že se na to nepřijde, vyjde draho

Řada lidí přiznává daň z příjmu rok co rok a má daňové přiznání pod kontrolou. Chybovat je ale lidské. I když máte daně v malíčku, může se stát, že po odevzdání růžového formuláře zjistíte, že jste...

11. června 2025

Hypotéky dál pozvolna zlevňují. Má však smysl čekat na vysněné sazby?

Trh s hypotékami ve zlevňování dál čeká na silnější impuls. Podle Swiss Life Hypoindexu činila průměrná nabídková sazba v červnu 4,94 procenta. Klesla tedy jen o tři desetiny procentního proti konci...

11. června 2025

Podílové fondy v květnu vydělaly a dařilo se akciím i dluhopisům. Rizika zůstávají

V květnu pokračoval návrat cen akcií k únorovým maximům a březnová, a zvláště dubnová, korekce jsou již takřka zapomenuty. Optimismus se udržel hlavně kvůli pravidelnému odkládání zavedení vysokých...

10. června 2025

Pronájem bez rizika: Kompletní průvodce pro majitele i jejich nájemníky

Ceny nemovitostí v Česku rostou, nájemní bydlení je tak v posledních letech významně na vzestupu. Pronajímat byt či dům, nebo naopak být v nemovitosti nájemcem však může přinášet řadu rizik pro obě...

10. června 2025

Zásadní kroky, abyste byli finančně za vodou. Musíte je stihnout od 20 do 50 let

Premium

Různá období života přinášejí i své výzvy. Zvláště důležité jsou ty, které se týkající řízení či správy našich osobních financí. Jaké hlavní finanční výzvy před námi stojí v prvých třech desetiletích...

9. června 2025

Hlavně si z toho nedělat trafiku. Šéfka kvality paliv Shellu o ženách ve světě mužů

Premium

Můžete si s ní povídat o spalovacích motorech, nejlepší naftě či benzinu pro váš vůz, ale i o budoucnosti paliv, která tyto tradiční pohonné hmoty dříve či později nahradí. Markéta Jakoubková je...

8. června 2025

Prkna, která znamenají svět, vyměnil za farmářské trhy. A ty ho stále baví

Nejspíš ho znáte z divadla či televize, vidět jste ho mohli v mnoha filmech i seriálech. Před více než patnácti lety však herectví vyměnil za zdravé, lokální potraviny a v roce 2010 se pod jeho...

7. června 2025

Co je bitcoin, jak se kupuje, jak se s ním platí a jak o něj můžete snadno přijít

Aktuální bitcoinová kauza ministra spravedlnosti Pavla Blažka opět přivedla pozornost k nejhodnotnější digitální měně. Její cena stále roste, vidina pohádkového zbohatnutí prostřednictvím kryptoměny...

6. června 2025  8:30
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.