Převod nemovitosti na nového majitele je dost specifickou záležitostí. Ten se totiž nestává jejím vlastníkem podpisem kupní smlouvy, ale až v okamžiku, kdy je převod zapsaný v katastru nemovitostí. A ten není hned. „Od podání návrhu do zápisu vlastnického práva uplyne vždy lhůta 20 až 30 dnů,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Někdy to může trvat i déle, protože celá věc se může snadno zkomplikovat. Například může být návrh zamítnut, pokud je špatně podaný. „Nebo se může stát, že si prodávající transakci rozmyslí poté, co mu kupující již předal peníze, ale ještě nenabyl k nemovitosti vlastnické právo,“ upozorňuje na další riziko Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR. Poslat peníze hned po podpisu kupní smlouvy na účet prodávajícího tedy není určitě rozumné. Vymáhání peněz zpět by totiž mohlo v některých případech vést až k soudnímu sporu.
Jenže ideální není ani varianta, kdy by nejdříve prodávající převedl nemovitost na kupujícího. Ten by totiž následně nemusel kupní cenu zaplatit. Jak z toho ven? Řešením, které chrání obě strany, je pro finanční transakci využít úschovu peněz u nezávislého a důvěryhodného subjektu. Základní možnosti jsou v tomto směru tři: advokátní úschova, notářská úschova a bankovní úschova. Omezenou možnost úschovy kupní ceny mají také realitní kanceláře.
Úschova u advokáta nebo notáře
Advokátní a notářská úschova jsou velmi podobné. Jak advokáti, tak notáři jsou registrováni u profesní komory (advokáti u České advokátní komory a notáři u Notářské komory České republiky). V obou případech jsou uschované peníze uloženy na zvláštním účtu u banky, který je oddělen od majetku schovatele, tedy advokáta nebo notáře. Současně je tento účet oddělen i od úschov dalších klientů, jelikož pro každou úschovu musí být zřízen samostatný účet. Advokát i notář také musí mít ze zákona profesní pojištění odpovědnosti.
„K úschově peněz dochází na základě smlouvy o úschově, v níž se kupující zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu a současně se ve smlouvě o úschově stanoví podmínky pro vyplacení kupní ceny prodávajícímu,“ popisuje advokát Jiří Hartmann z advokátní kanceláře HJF. A to zpravidla tak, že k vyplacení kupní ceny prodávajícímu dojde až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Tedy když mají obě strany „jisté“ to své. Jinými slovy, kupující by si měl vždy dát pozor, aby k vyplacení peněz z úschovy nedošlo již podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, protože v té době ještě stále není vlastníkem.
„Vedle toho je ve smlouvě o úschově důležité ošetřit také vrácení uschovaných peněz zpět kupujícímu, a to pro případy nedojde-li k převodu nemovitosti,“ zdůrazňuje Hartmann.
Výhodou těchto dvou typů úschov je, že společně s peněžními prostředky mohou být u advokáta i notáře uloženy i veškeré listiny vztahující se k převodu nemovitosti. „Toto rozhodně doporučujeme využít. Jedině tak máte jistotu, že kupní smlouva bude vložena na katastr až tehdy, když budou splnění další podmínky, zejména složení kupní ceny do úschovy,“ vysvětluje Zuzák.
Kolik vás to bude stát?
Zásadní rozdíl mezi těmito dvěma úschovami je v ceně. Cena úschovy uložené u advokáta se sjednává dohodou. Naproti tomu odměna notáře je jasně daná, řídí se notářským tarifem. Výsledná cena přitom záleží na výši uschované částky. Výpočet není úplně jednoduchý.
Z prvních 100 tisíc korun je poplatek 1,2 %. Z přebývající částky až do 500 tisíc korun 0,6 %. Z přebývající částky až do 1 milionu korun 0,4 %. Z přebývající částky až do 10 milionů korun 0,2 %. Z přebývající částky až do 30 milionu korun 0,1 %. Částka nad 30 milionů korun se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. K výsledné částce se pak ještě přičte DPH ve výši 21 procent. Plné znění příslušné vyhlášky má na svých webových stránkách Notářská komora.
Cena u notáře ovšem může být nižší, pokud by vám kromě smlouvy o úschově sepsal i kupní smlouvu. „V takovém případě činí odměna notáře za úschovu pouze jednu desetinu z odměny vypočtené podle tarifní tabulky,“ doplňuje Neubauer.
Ověřte si výši profesního pojištění
Důležitým faktorem pro bezpečnost úschovy je povinné profesní pojištění odpovědnosti advokátů a notářů. Legislativou je ale dané jen minimální pojistné plnění (u advokátů i notářů je to 5 milionů korun). Proto je vhodné si před uložením peněz do advokátní či notářské úschovy ověřit do jaké výše je advokát či notář pojištěn, abyste měli jistotu, že výše sjednaného pojistného plnění pokryje celou kupní cenu.
Toto profesní pojištění odpovědnosti ale kryje pouze škodu, která je způsobena omylem (např. chybné posouzení výplatních podmínek a neoprávněná výplata nebo vyplacení úschovy neoprávněné osobě). „Na chybné uvedení čísla účtu se však běžné profesní pojištění odpovědnosti nevztahuje. K jeho krytí musí být sjednáno připojištění pro ztrátu finančních prostředků,“ upozorňuje Hartmann.
Pojištění se také nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání související se ztrátou či zpronevěrou. Toto riziko je však podle Jiřího Hartmanna zanedbatelné, zejména v souvislosti s dohledem, který nad advokáty a notáři vykonávají příslušné profesní komory.
Kromě toho je advokát povinen každou úschovu nahlásit do evidence České advokátní komory, která tak může každou úschovu dohledat a zkontrolovat. Obdobný postup platí také u notářů, i ti musí všechny úschovy hlásit Notářské komoře.
Bankovní úschova
V případě bankovní úschovy, resp. jistotního účtu, jak bankovní úschovu nazývají samy banky, je garantem úschovy silný ekonomický subjekt: banka. Z pohledu bezpečnosti zde máme velkou jistotu. „Výplata peněz zde totiž musí projít schvalovacím procesem a riziko zpronevěry ze strany jednotlivce je tak v podstatě nulové,“ říká Zuzák.
Zároveň je ale podle něj třeba počítat s tím, že je bankovní úschova méně pružná. Banky zpravidla poskytují úschovy na základě předem připravených formulářových smluv, které nemusí zcela odpovídat vašim požadavkům. Možnost změny těchto smluv je značně omezena, protože banky tyto smlouvy obvykle nechtějí měnit. Navíc tato varianta neumožňuje současně s peněžními prostředky uschovat také listiny.
Cena bankovní úschovy se pak cena liší podle sazby konkrétní banky. „Zpravidla se pohybuje od 0,1 do 0,5 procenta z uschované částky. Zároveň banky stanovují pevnou minimální částku poplatku, která se pohybuje od pěti tisíc korun výše,“ uvedl Jiří Hartmann.
Jak je to s úschovou u realitní kanceláře
Omezenou možnost úschovy mají rovněž realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování mohou nově realitní kanceláře poskytovat úschovy jen výjimečně a pouze na základě písemné žádosti zájemce. Nově také musí být smlouva o úschově uzavřena v písemné formě. Rovněž musí být úschova nově uložena na zvláštním účtu realitní kanceláře u banky, přičemž každá úschova musí být uložena na samostatném účtu.
Úschova u realitní kanceláře však nadále zůstává možností, která je nejméně regulovaná. „Tuto skutečnost si uvědomují i sami zákonodárci, když zákonem o realitním zprostředkování realitním kancelářím zakázali aktivní nabízení zprostředkování úschovy,“ konstatuje Hartmann.
