Zdá se, že vzít si hypotéku nikdy nebylo snazší - úrokové sazby jsou úžasně nízké. Mnozí si plní sny, staví domy, rekonstruují byty. Jenže občas přijde studená sprcha.
Jak vybrat hypotéku?Pomůžeme Vám vyznat se v záplavě hypotečních úvěrů. |
Peníze půjčené od banky najednou nestačí a banka se už na další půjčku netváří tak přátelsky jako dříve. Co dělat, aby se vám podobné trable s hypotékou vyhnuly?
V následujících příkladech zjistíte, jaké nástrahy vás mohou potkat při koupi nového domu nebo rekonstrukci starého. A jak by šlo problémům případně předejít.
1. příklad Byt od developera a problémy se stavebními úpravami
Pan Novák se rozhodl využít období nízkých úrokových sazeb ke koupi bytu v Praze a vyhlédl si byt 3+kk v novostavbě. Ten zatím nebyl dostavěný, proto bylo možné požádat o určité změny v rámci dispozičního řešení. Tyto úpravy vyčíslil architekt developera na sumu 200 tisíc korun a pan Novák se rozhodl financovat ji z vlastních zdrojů.
Následně začal projednávat hypoteční úvěr se svojí bankou, který byl i přes několik potíží schválen. Banka měla celý developerský projekt oceněný(developer od začátku spolupracoval s bankou), odhad nemovitosti vyšel na kupní cenu bytu. Po podepsání hypoteční smlouvy a budoucí kupní smlouvy se několik měsíců nic nedělo.
Developerský projekt se dostavoval a pan Novák chtěl udělat v bytě ještě několik uživatelských změn - posunout příčky, dát jiné podlahy a lepší dveře. Jeho architekt změny ocenil na 200 tisíc korun, developer požadoval 400 tisíc korun. Ceny se rozporovaly se znalci, ale developer neustoupil a jiné firmy bohužel na stavbu nemohly. Pan Novák nakonec musel se sumou 400 tisíc korun souhlasit. Polovinu zaplatit z vlastních peněz, které si chtěl původně nechat na dovybavení bytu. Na zbytek si vzal úvěr ze stavebního spoření.
A přidaly se další komplikace: Vybavení ložnice, obývacího pokoje a kuchyně si vyžádalo oproti původním představám peníze navíc, konkrétně suma vzrostla ze 300 tisíc na 500 tisíc. Také tento doplatek vyřešil dalším úvěrem ze stavebního spoření.
Developerský projekt stále není hotový, pan Novák není majitelem bytu v katastru nemovitostí, ale má hypoteční úvěr a dva úvěry ze stavebního spoření.
Shrnutí:
- Nákup bytu 02/2015: Cena nemovitosti 3 800 000 Kč. Hrazeno z části hypotékou. Hypoteční úvěr 3,33 milionu (90 % LTV), úrok 1,59 % p.a., fix 5 let splatnost 30 let, splátka 11 600 Kč/měsíčně, hotovost 470 tisíc Kč.
- Uživatelské změny 12/2015: 200 tisíc Kč navíc. Hrazeno úvěrem ze stavebního spoření. Úrok 6 % p.a., splatnost 12 let, splátka 2 000 Kč/měsíčně.
- Vybavení 05/2016: 200 tisíce Kč navíc. Hrazeno úvěrem ze stavebního spoření, úrok 6 % p.a., splatnost 12 let, splátka 2 000 Kč/měsíčně.
Hodnocení: Pan Novák splácí finančním institucím každý měsíc celkem 15 600 Kč. Oproti svému původnímu plánu platí o skoro 4 tisíce korun měsíčně více. Jakmile panu Novákovi skončí fixační období (cca za 4 roky), navýší si hypoteční úvěr a doplatí oba úvěry ze stavebního spoření. Tak bude mít jenom jeden úvěr a sníží si měsíční splátky o několik tisícikorun.
Jak se předem vyhnout komplikacím:
- Před koupí a hlavně rekonstrukcí si nejdříve potvrďte smluvně ceny. Jakmile naskočíte do “rozjetého vlaku“ a zaplatíte zálohu na byt, developer nemá motivaci se s vámi bavit o férové ceně.
- Veškeré smlouvy se vyplatí nechat zkontrolovat právníky za cca 3 až 5 tisíc Kč.
- Nejenom v komplikovaných případech vyhledejte finančního či úvěrového poradce se zkušenostmi. Ten by měl nastínit možné cesty, aby finanční škoda byla co nejmenší.
2. příklad Stavba rodinného domu a navýšení rozpočtu
Mladá rodina žila s malým dítětem v panelovém bytě 2+kk. Pak zdědila pozemek v hodnotě 1 milionu Kč. Manželé se na něm rozhodli postavit rodinný dům a na celou stavbu si chtěli půjčit od banky. Projekt na výstavbu byl hotov, stavební firmy domluvené a kalkulace hotové. Hypotéka byla schválená na 2,5 milionu Kč (75 % LTV).
Čerpání peněz probíhalo tak, že banka vždy uvolnila část finančních prostředků na účet manželů, nemuseli tak dokládat žádné faktury, část prací si dělali svépomocí. Přibližně v polovině stavby ale zjistili, že jim půjčené peníze nebudou stačit. Začali proto šetřit na stavebním materiálu a provedení, nakonec jim ale scházelo 500 tisíc Kč.
Rozhodli se proto požádat banku o navýšení úvěru. Ta je ale odmítla, a tak museli požádat o nový hypoteční úvěr. Vyřizování úvěru (žádost, příjmy, nový odhad atd.) jim zabral celý měsíc, navíc si banka dala podmínku, že peníze již nedostanou na účet, ale budou muset dokládat faktury. Rodinný dům se podařilo dostavět, ale rodina splácí dvě hypotéky.
Hypoteční úvěr na dům:
- Výše: 2 500 000 Kč
- Měsíční splátka: 10 000 Kč
Hypoteční úvěr na další práce:
- Výše: 500 000 Kč
- Měsíční splátka: 1 900 Kč
Hodnocení: Manželé splácejí každý měsíc celkem 11 900 Kč. Fixační období úvěrů se nastavilo tak, aby se závazky mohly do budoucna refinancovat a sjednotit. Tím bude rodina splácet jeden úvěr, i když splátka se nejspíš příliš nesníží.
Jak se předem vyhnout komplikacím?
- Navyšte si rozpočet na výstavbu na maximální výši. Banky většinou dovolují z úvěru bez sankce nedočerpat kolem 20 %, výjimečně až 50 %. Při stavbě bývá překročení plánovaného rozpočtu dost časté.
- Zaplaťte si stavební dozor. U staveb se tato investice vždy několikanásobně vrátí. Pohlídá nejen kvalitu a cenu stavby, ale ušetří i váš čas.
- Dobře si sepište smlouvy se stavebními firmami.
- Chcete-li mít jistotu, že rozpočet nepřekročí plánovaný rozpočet, vyberte si raději typický dům, cena se většinou nemění. Atypický dům mívá značné vícenáklady a rozpočet se může navýšit i o více než 50 %.
- Poraďte se s finančním odborníkem. Rozdíl mezi bankami ve financování výstavby je obrovský a může se stát, že v polovině stavby nebudou splněny podmínky pro čerpání podle úvěrové smlouvy a bude potřeba vzít další úvěr, aby se vůbec mohlo dál pokračovat v hypotéce.
3. příklad Rekonstrukce rodinného domu a nástrahy starých zdí
Petrovi a Monice se nelíbil život ve městě, proto si koupili starší rodinný dům za 1,2 milionu Kč na venkově. Do koupě nemovitosti dali v hotovosti 200 tisíc a zbytek si vzali formou hypotečního úvěru.
Ještě před nastěhováním se rozhodli udělat rekonstrukci místností a střechy. Na tyto úpravy měli připraveno 400 tisíc ze svého stavebního spoření. Při vybourání koupelny, obývacího pokoje a odkrytí střechy ovšem zjistili, že kromě elektřiny je třeba vyměnit také topení a rozvod vody. Při bourání se další objevené závady jenom sčítaly. Po vyčíslení oprav se suma vyšplhala o dalších 400 tisíc korun.
Manželé chtěli hypotéku navýšit na 1,4 milionu. Po návštěvě odhadce ale přišla rána. Kvůli rozbourání objektu se jeho cena snížila, proto banka další úvěr zamítla pro nedostatečnou zástavu.
V tomto případě by nejspíše museli celou situaci vyřešit úvěrem ze stavebního spoření. Naštěstí si Petr a Monika nemuseli dál půjčovat a pomocnou ruku jim nabídla rodina, která jim půjčila bezúročně. Měsíčně splácí to, co mohou, a jakmile bude nemovitost dostavěná, chtějí si navýšit hypoteční úvěr a vše rodině doplatit.
Rady:
- Obzvlášť u starších rodinných domů si před koupí prověřte jejich technický stav. Existují již firmy, které vám profesionálně prověří celou nemovitost. Tato investice se vyplatí.
- V případě rekonstrukce za například půl milionu korun, nepočítejte raději s tím, že odhad nemovitosti bude přesně o tuto částku navýšen. Většinou ji odhadce započítá pouze z určité části.
- Pokud plánujete rekonstrukci, pozvěte si více firem, aby vám řekly svoje zkušenosti a nacenily práce.
- Stejně jako u stavby rodinného domu i při rekonstrukci si u banky navyšte rozpočet na maximální výši (cca o 20 % navíc).
- Vždy si nechte co nejvíce peněz u sebe, pokud vám to dovolí rodinný rozpočet s ohledem na měsíční splátku. Nikdy nevíte, kdy se vám hotovost bude hodit. Po rekonstrukci v době fixace můžete úvěr částečně umořit.
