Obával se, že výměna balkonů jeho investici zmaří. Když nastoupili dělníci, odmítl je na balkon pustit. Problém začal řešit výbor společenství a stavební dozor. "V podstatě mi vyhrožovali, že pokud s opravou nebudu souhlasit a někdy v budoucnu třeba balkon spadne, budu platit škody ze svého," rozhořčuje se vlastník bytu.
Nakonec došlo ke kompromisu. Vymění se jen venkovní část zábradlí. To se i stalo, jenže při opravě firma poškodila zasklení balkonu. Škodu ale odmítá uhradit. "Mám jako vlastník bytu nárok na náhradu škody?" ptá se čtenář.
Náhradu škody je firma povinna zaplatit
"Pokud při opravách společných částí domu dojde k poškození bytové jednotky, tedy například balkonu, který k jednotce náleží, má vlastník jednotky rozhodně právo na náhradu škody," uvádí advokát Pavel Nastis. Škodu je třeba uplatnit u stavební firmy, která škodu způsobila.
Balkon ale nemusí být součástí bytu, může patřit do společných prostor domu. Nejjistější způsob, jak to zjistit, je nahlédnout do Prohlášení vlastníka budovy. To je listina uložená v katastru nemovitostí, v níž vlastník budovy vymezuje bytové jednotky a uvádí, co je součástí jednotek a co už naopak patří do společných částí domu. I v takovém případě, pokud si vlastník bytu provedl zasklení balkonu na vlastní náklady, je firma povinna uhradit způsobenou škodu.
"Pokud celé balkony včetně zábradlí patří k jednotkám, pak shromáždění není vůbec oprávněno o opravách balkonů rozhodovat," upřesňuje advokát. Takové rozhodnutí shromáždění by bylo nezákonné a vlastník bytu by vůbec nebyl povinen tomuto rozhodnutí se podrobit, jinými slovy, stavební firmu by na svůj balkon nemusel pustit.
Opravy pak provádí každý vlastník jednotky sám dle vlastního uvážení a na vlastní náklady. Je ale třeba si uvědomit, že vlastnictví zavazuje. "Jestliže by se vlastník jednotky o balkon v jeho vlastnictví nestaral a balkon spadnul, bude muset nahradit poškozeným škodu, a pokud by dokonce došlo k ublížení na zdraví, může mu hrozit i trestní stíhání," varuje Nastis.
Vlastník bytu se musí podřídit rozhodnutí většiny
Nejčastější bývá situace, kdy plocha balkonu patří k bytové jednotce, ale zábradlí je považováno za součást obvodového zdiva a patří již do společných prostor. O opravách společných částí domu rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek a je zapotřebí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Většina se počítá podle podílu na společných částech domu, tedy podle velikosti bytů a nikoli podle počtu osob.
Jestliže shromáždění opravu odsouhlasí, přehlasovanému vlastníkovi nezbývá, než se rozhodnutí většiny podrobit.
A tak pokud jste právě v situaci, že zvažujete úpravy balkonu, ověřte si, zda je balkon součástí bytové jednotky nebo patří do společných částí domu. Informujete se, zda se neplánuje rekonstrukce balkonů v celém domě. A nezapomeňte, že ani zasklení vlastního balkonu nemůžete provádět bez souhlasu. "Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek," upozorňuje advokát.
Zapamatujte si:
- Každý vlastník bytové jednotky je současně ze zákona spoluvlastníkem společných částí domu.
- Vlastníci jednotek rozhodují na shromáždění vlastníků jednotek – to je nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek a musí se konat alespoň jednou ročně.
- Shromáždění je oprávněno rozhodovat pouze o opravách společných částí domu.
- Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Většina se počítá podle podílu na společných částech domu, tedy podle velikosti bytů a nikoli podle počtu osob.
- K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.
- Při rozhodování o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je zapotřebí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
- Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl, toto právo je nutno uplatnit u soudu do šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.
