Převést svůj dům na děti za života? Lepším řešením je závěť, říká advokát

Řada lidí se rozhodne řešit svůj majetek včas, a tak přepíší dům, ve kterém stále bydlí, na děti. Je věcné břemeno dostatečnou ochranou? Nebo je lepší část domu si takzvaně pro jistotu nechat? Rizika darování nemovitosti i nevýhody spoluvlastnictví přibližuje advokát Pavel Strnad.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Je rozumné převést dům na děti?
Překvapivě je velmi častá praxe, kdy rodiče přepisují nemovitosti, ve kterých žijí, či jejich části na své děti ještě za svého života nebo jim je také poskytují jako zástavy na úvěry. Problémy nastanou hned, když potomkové přestanou splácet úvěr zajištěný touto nemovitostí, i když mohou být důvody sebepochopitelnější.

Za nás se řídíme heslem, že převádět na děti majetek před jejich čtyřicítkou je velké riziko. Bohužel se pak, a ne až tak zřídka, objevují extrémní případy, kdy děti prodají svým rodičům střechu nad hlavou nebo začnou rodiče šikanovat a na dané sliby zapomenou. Proto tuto praxi neshledáváme jako nejšťastnější.

Neochrání rodiče věcné břemeno dožití?
Věcná břemena jsou hojně využívané právní instituty. Důležité je, aby skutečně byla zapsána do katastru nemovitostí, protože vznikají až svým zápisem do veřejného seznamu, tedy katastru. I na to lidé mnohdy zapomínají. Zcela zásadní je jasné a dostatečné vymezení věcného břemene.

Ani věcné břemeno ale nezabrání tomu, že by rodiče mohli o bydlení přijít. Stačí nezaplacené dluhy a v rámci prodeje domu v exekuci může exekutor v některých případech věcné břemeno zrušit.

Pavel Strnad

• Absolvoval právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně.
• Studoval na Universitá La Sapienza v Římě a The John Marshall Law School v Chicagu.
• Je vedoucím advokátem a zakladatelem AK Polverini Strnad.
• Specializuje se na právo nemovitostí včetně bankovního financování a insolvenčního práva.
• Poskytuje právní služby společnosti Právní Ochrana Majetku - P.O.M. s.r.o.

V domě se dvěma byty žijí rodiče a syn s rodinou, rodiče dům na syna přepsali, třetinu nemovitosti si ale nechali ve svém vlastnictví. Pomůže jim to nějak v ochraně jejich bydlení? Nepřehlasuje je většinový spoluvlastník?
U spoluvlastnictví je třeba rozlišovat závažnost, respektive významnost dané záležitosti, o které se rozhoduje. O běžné správě se rozhoduje většinou hlasů, kde bude mít většinový spoluvlastník navrch, u tzv. významných záležitostí (například podstatném zlepšení/zhoršení věci či změně účelu ) je potřeba většina dvoutřetinová, tedy i zde syn rodiče takzvaně přehlasuje.

Ale s některými rozhodnutími – například o zatížení věci nebo omezení práv spoluvlastníků na déle než 10 let musí souhlasit spoluvlastníci všichni. Kromě toho menšinový spoluvlastník může rozhodnutí většinového vlastníka napadnout u soudu.

Spoluvlastnictví je velice složitá věc a i v rámci rodiny velice často způsobí neshody a rozbroje. Ideálně má mít nemovitost jednoho vlastníka.

Tu třetinu si nechali pro jistotu, kdyby prý se se synem něco stalo a oni nechtěli, aby se do domu nastěhoval případný nový partner jejich snachy.
Tomu ale v zásadě nezabrání. V případě smrti syna (pokud nepořídí závěť) zdědí nejméně jednu třetinu jeho manželka. Z titulu spoluvlastnictví se tak může domáhat práva bydlení v nemovitosti i se svým novým partnerem.

A jak je to opačně? Mohou rodiče svou třetinu prodat bez souhlasu syna, popřípadě ji někomu darovat?
K darování souhlas spoluvlastníka nepotřebují a nově od letošního července spoluvlastníci nemají zákonné předkupní právo k nemovitostí, pokud jej chtějí mít, musí jej sjednat smluvně. Podle současné právní úpravy je tímto zdůrazněno právo vlastníka volně nakládat se svým majetkem.

Co byste tedy doporučil těm, kteří svůj majetek chtějí vyřešit za života? 
Tento konkrétní případ je přesná ukázka toho, že se vyplatí poradit se s odborníky, kteří pomohou v rámci právní ochrany majetku identifikovat budoucí rizika a správně vše vyřešit. Většinou postačí správně sestavená závěť, jindy ale může být vhodné řešení mnohem složitější.