Prodat, darovat, nebo zdědit nemovitost? Co je daňově nejvýhodnější

aktualizováno 
Protože už neexistuje zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, změnila se pravidla výhodnosti prodeje či darování.
Mezi příbuznými se daňově vyplatí nemovitost darovat ještě za života, u lidí, kteří nejsou v příbuzenském vztahu, je výhodnější nemovitost zdědit. Ilustrační snímek

Mezi příbuznými se daňově vyplatí nemovitost darovat ještě za života, u lidí, kteří nejsou v příbuzenském vztahu, je výhodnější nemovitost zdědit. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Příjmy, které podléhaly dani dědické a darovací, byly totiž nově převedeny do zákona o dani z příjmů a příjmy z převodu nemovitostí do zákona o dani z nabytí nemovitých věcí.

A s tím souvisí i jiné sazby a tudíž i jiné možnosti výhodnosti darování, prodeje a dědění. Mnozí lidé totiž již za svého života raději nemovitost darovali, aby nemuseli platit daně a poplatky. Jak tomu je nyní?

1.Převod mezi příbuznými

Paní Kateřině je 70 let, vlastní rodinný dům a ráda by jej přenechala svému synovi. Dům je v Českých Budějovicích, paní v něm žije 15 let a jeho tržní hodnota je odhadována na 3,5 milionu korun. Kateřina zvažuje, jestli má dům darovat, prodat ho synovi za zlomek skutečné hodnoty, nebo zda nebude dělat nic a syn dům po její smrti zdědí.

Dar - protože jde o příbuzného v přímé linii, je příjem od daně z příjmů plně osvobozen. Daň z nabytí nemovitých věcí se netýká bezúplatných příjmů, a tak by tato varianta rodinu nestála nic.

Prodej - v případě prodeje paní Kateřina uvažuje o ceně v úrovni zlomkové hodnoty, počítá s deseti procenty z reálné ceny, což je 350 tisíc korun. Protože v domě před jeho prodejem žila 15 let, bude pro ni příjem z prodeje osvobozen. "Vzhledem k tomu, že jde ale o převod nemovitosti za úplatu, nesmíme zapomenout na daň z nabytí nemovitých věcí. Sazba této daně činí čtyři procenta a jejím poplatníkem bude paní Kateřina," vysvětluje Petr Frisch ze společnosti Pro Factum Consulting a vypočítává dál: 
"Uvažujme, že paní Kateřina nemá znalecký posudek. V takovém případě se daň odvádí buď z kupní ceny, nebo z takzvané směrné hodnoty, a to vždy z té částky, která je vyšší. Směrnou hodnotou se rozumí ocenění, které provede finanční úřad. Ten nemovitost ocenil na 3,5 milionu korun. Protože je tato částka jednoznačně vyšší než kupní cena, bude se daň odvádět ze směrné hodnoty. Zákon v tomto případě stanoví základ daně v úrovni 75 procent směrné hodnoty, čili paní Kateřina ve výsledku odvede daň ve výši 105 tisíc korun."

Dědictví - syn paní Kateřiny by stejně jako u první varianty nemusel platit žádné daně. Příjem z dědictví je od roku 2014 nově osvobozen ve všech případech. Pokud však syn dům zdědí, bude muset zaplatit notářský poplatek, který je v tomto případě téměř 22 tisíc korun.

Jaké daně kdo zaplatí v příbuzné linii
Matka Syn
Darování-Daň z příjmů - osvobozeno
ProdejDaň z nabytí nemovitých věcí 105 000 Kč      Daň z příjmů - osvobozeno - *
Dědění-Daň z příjmů - osvobozeno **
* Daně syn sice platit nemusí, ale uhradí matce za kupní cenu 350 tisíc korun, ** syn zaplatí notářský poplatek ve výši 21 800 korun.

"Nejméně výhodný ze všech variant je jednoznačně prodej domu. Paní Kateřina by tedy měla přemýšlet buď o daru, nebo dědictví. Protože jsou tato dvě řešení ošetřena daňově stejně, doporučili bychom paní Kateřině zamyslet se nad administrativou a správními poplatky nutnými k převodu nemovitosti darem nebo dědictvím," hodnotí výpočty Petr Frisch.

2.Převod mezi osobami bez příbuzenského vztahu

Stejná paní Kateřina (70 let, vlastní dům v hodnotě 3,5 milionu korun, bydlí v něm již 15 let) by byla ráda, kdyby její dům v budoucnu vlastnila dcera souseda. Jaká varianta bude nejvýhodnější?

Dar - protože nejde o příbuzného v přímé linii, musí obdarovaný zaplatit daň z příjmů. V našem případě je to 525 tisíc korun (15 procent z 3,5 milionu).

Prodej - v případě prodeje paní Kateřina uvažuje o prodejní ceně ve výši 3,5 milionu korun. Protože v domě před jeho prodejem žila 15 let, bude pro ni příjem z prodeje osvobozen, ale bude muset uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Sazba této daně činí čtyři procenta a odvádí se buď z kupní ceny, nebo z takzvané směrné hodnoty, a to vždy z té částky, která je vyšší. Směrnou hodnotou se rozumí ocenění, které provede finanční úřad. Ten nemovitost ocenil na čtyři miliony korun. Protože je tato částka vyšší než kupní cena, bude se daň odvádět z částky určené finančním úřadem. Paní Kateřina pak zaplatí daň ve výši 120 tisíc korun (4 procenta z 3 milionů, které se vypočtou jako 75 procent ze směrné hodnoty 4 miliony).

Odkaz v závěti - Odkazovník, v našem případě dcera souseda paní Kateřiny, nebude muset platit daň z příjmů. Příjem z dědictví je od roku 2014 nově osvobozen ve všech případech, tedy i když dědic nespadá mezi příbuzné. Pokud však dům zdědí, bude muset zaplatit notářský poplatek, který je v tomto případě téměř 22 tisíc korun.

Jaké daně kdo zaplatí, když nejsou příbuzní
KateřinaDcera souseda
Darování-Daň z příjmů 525 000 Kč
ProdejDaň z nabytí nemovitých věcí 120 000 Kč   Daň z příjmů - osvobozeno - *
Dědění-Daň z příjmů - osvobozeno **
* Kupující není povinen uhradit žádnou daň, ale musí zaplatit kupní cenu ve výši 3,5 milionu korun,  ** s odkazem v závěti jsou spojeny notářské poplatky 21 800 korun (z hodnoty dědictví 3,5 milionu korun).

"U převodu nemovitosti mezi lidmi bez příbuzenského vztahu vychází jednoznačně nejvýhodněji provést odkaz v závěti. Daním se vyhnou oba, jak pořizovatel závěti, tak ten, kterému nemovitost odkáže. Dědic však musí počítat s tím, že bude muset uhradit notářské poplatky spojené s vyřízením pozůstalosti," hodnotí výsledky Petr Frisch.

Nejčtenější

Desítky let v jedné firmě. Kdy je čas se zvednout

Ilustrační snímek

Stejná vrátnice, stejný stůl. Mění se jen kolegové, vedení, podmínky. Proč zůstávají někteří lidé v jedné práci desítky...

Šest pravidel, jak řídit svého šéfa, aby vás hodnotil lépe

Ilustrační snímek

Připusťme, že přímo řídit svého šéfa většinou nemůžeme. Schází nám k tomu potřebné páky. Co však řídit můžeme, je náš...

Šest zásadních změn, které má přinést novela zákoníku práce

Ilustrační snímek

Chystá se novela zákoníku práce. Co může letos čekat zaměstnance, přibližuje expertka na pracovní právo.

Suší maso pro vojáky i sportovce a chtějí dobýt Evropu

David Novák a Pavel Doležal z pardubické společnost Fine Gusto

Vypadají spíše jako studenti práv, přitom David Novák (28) a Pavel Doležal (30) založili a úspěšně řídí firmu Fine...

Pokles cen nemovitostí se zatím nekoná. Podívejte se, kolik stojí byty

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí v posledních letech strmě rostly, ale na mnoha místech již narazily na strop a začaly stagnovat. Na...

Další z rubriky

Podnikáte při zaměstnání? Daně si musíte vyřešit sami

Ilustrační snímek

I když je pro vás podnikání jen přivýdělkem, nic to nemění na tom, že s daňovým přiznáním vám zaměstnavatel nepomůže....

Nevydělávali jste si celý rok? Vyplatí se vám podat přiznání

Ilustrační snímek

Pro ty, kdo nevydělávají celý rok, má podání daňového přiznání jedno kouzlo. Pokud za ně zaměstnavatel odvedl daň, a je...

Na daně zbývá už jen pár dní. Co si ohlídat, abyste to zvládli bez chyb?

Ilustrační snímek

Termín pro podaní daňového přiznání se blíží. Pokud jste růžový tiskopis ještě neodevzdali, musíte tak učinit...

Zázrak v opčním programu ČEZ? První manažer získané akcie neprodal…

Zázrak v opčním programu ČEZ? První manažer získané akcie neprodal…

Kurzy.cz V pátek jsme informovali o opčních, resp. akciových transakcích šéfa ČEZ Daniela Beneše . Nyní přinášíme slíbený pohled...

Advantage Consulting, s.r.o.
PŘÍPRAVÁŘ STAVEB

Advantage Consulting, s.r.o.
Plzeňský kraj
nabízený plat: 25 000 - 32 000 Kč

Najdete na iDNES.cz