Čtvrtek 23. září 2021, svátek má Berta
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 23. září 2021 Berta

Z převodu nemovitosti je „nabytí“, výpočet daně se zkomplikoval

I když se sazba daně z převodu nemovitosti nezměnila, zůstala na čtyřech procentech, změnil se způsob stanovení základu daně, který nově vychází z takzvané nabývací hodnoty.
Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek

Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

V minulém roce se daň počítala buď z kupní ceny nebo z ceny podle znaleckého posudku, vždy ovšem z té z nich, která byla vyšší. Té se říkalo "základ daně".

Nabývací hodnota, srovnávací hodnota, směrná hodnota ...

Od ledna se změnila terminologie, nově se místo daně z převodu nemovitosti používá "daň z nabytí nemovitých věcí". A také způsob určení základu daně, čili hodnoty, ze které se daň zaplatí. Ta se nyní nazývá "nabývací hodnota". A aby toho nebylo málo, nabývací hodnota je opět buď kupní cena (sjednaná), nebo takzvaná srovnávací daňová hodnota.

A nové pojmy nekončí. "Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 procentům takzvané směrné hodnoty, což je obvyklá cena nemovitosti stanovená správcem daně, nebo částka odpovídající 75 procentům zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku," vysvětluje nelehké pojmy Petr Frisch ze společnosti Pro Factum Consulting a myslí si, že většina poplatníků odhodí daňové zákony a vydá se na finanční úřad poprosit správce daně o pomoc. 

Kterou hodnotu použít k výpočtu daně? Opět tu vyšší.

PříkladKupní cena je 2,5 milionu, odhad 3,5 milionu korun

Poplatník (neboli občan, který platí daně) prodal rodinný dům v Berouně. Kupní cena je 2,5 milionu korun. Znalecký odhad na tento dům by byl na hodnotu 3,5 milionu korun. 

S odhadem: Pokud má k dispozici znalecký odhad, nejdřív zjistí, kolik jsou tři čtvrtiny tohoto odhadu (0,75 x 3 500 000) a vyjde mu 2 625 000. To znamená, že pokud v tuto chvíli podá daňové přiznání, bude základem daně 75 procent znaleckého odhadu, což je ta vyšší cena, a daň bude 105 tisíc korun (2 625 000 x 0,04). Znalecký posudek pak přiloží k přiznání a odměnu i náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, si může jako uznatelný výdaj od nabývací hodnoty odečíst. 

Bez odhadu: Pokud znalecký posudek nemá (nebo si myslí, že je příliš vysoký), může zvolit jinou cestu. Finančnímu úřadu podá daňové přiznání, kde si vypočte zálohu ve výši čtyř procent z kupní ceny (0,04 x 2 500 000), což je 100 tisíc korun. Tady to ale nekončí. Musí finančnímu úřadu sdělit (vyplnit do příloh) o jakou nemovitost přesně jde, jaké má parametry (terasa, garáž, bazén, cihlová nebo panelová stavba, podsklepená nebo ne, umístění, občanská vybavenost v okolí, atd.). A správce daně pak vypočte obvyklou cenu takové nemovitosti pomocí cenových map. Tato správcem daně "odhadnutá" cena se nazývá směrná hodnota. Z ní teprve vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. "Pokud by se vyměřená daň rovnala přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru," upozorňuje mluvčí Generálního finančního ředitelství Petra Petlachová.

Daně 2014

Může se však stát, že ve dvou stavebně podobných případech dojde správce daně vzhledem k rozdílnému umístění nemovitosti (centrum – periferie) ke dvěma odlišným odhadům. Jeden ocení na tři a druhý na čtyři miliony korun. V prvním případě je 75 procent směrné hodnoty (odhadu správce) 2,25 milionu korun a daň by se tak zaplatila z vyšší kupní ceny, která byla 2,5 milionu. Ve druhém případě, se ale 75 procent směrné hodnoty rovná třem milionům, což je více než kupní cena, daň bude 120 tisíc a poplatník bude muset původně vypočtenou zálohu doplatit.

PřiznáníKdo platí, kdy a komu

Do kdy? Podat daňové přiznání musíte nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna, je nutné podat daňové přiznání nejpozději do 30. dubna.

Co přiložit? Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (například kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše platí přiměřeně i pro poplatníky, kteří podávají daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí (například zahradní chatka v zahrádkářské kolonii).

Komu? Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Kdo platí daň? Změnu se nepodařilo schválit, a tak u kupních a směnných smluv zůstává poplatníkem prodávající (převodce). V takovém případě je kupující (nabyvatel) ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. "Tento způsob je pro kupujícího ve svých důsledcích výhodnější, protože je od začátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně například v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících dělá, aby předešla komplikacím, pokud by prodávající daň neuhradil," říká Petra Petlachová a dodává, že ve smlouvě musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí například klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (například rozhodnutí soudu, dražba).

Jak je to u manželů? Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

"Nový systém výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí je velmi složitý a klade na finanční úřady další požadavky, nehledě na očekávatelné spory o to, zda finanční úřad správně ocenil nemovitost," zamýšlí se nad efektivitou změny daňový poradce Petr Frisch a dodává, že poměr mezi vybranou daní a náklady na její správu (finanční úředník, systém na vyhodnocování cen nemovitostí, náklady na spory s poplatníky, apod.) se tím ještě sníží a je otázka, zda tato jediná převodní daň má v českém daňovém systému ještě své oprávněné místo.

  • Nejčtenější

Zaměstnanci i OSVČ s více dětmi dostanou od státu daňovou vratku

Díky daňové novele se během letošního roku zvyšuje daňové zvýhodnění na druhé a další děti. Vyšší daňové zvýhodnění se...

Nechávat teď ležet peníze na účtu v bance je holý nerozum

S rostoucí inflací si teď láme hlavu nejedna domácnost s volnými penězi. Řeší otázku, kam peníze uložit, jak je...

Vlastní bydlení je pro mnohé utopií, už i pro střední třídu

Premium Mít vlastní byt či dům se vyplatí. Pro třetinu Čechů je však takové bydlení stále větší utopií. Ceny nemovitostí jsou...

Kvůli pandemii nemohly podnikat, a tak přišly s novým nápadem

Během pandemie koronaviru musely omezit svá fungující podnikání. Daly hlavy dohromady a založily firmu Nosafro,...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Dvanáct tipů, jak si téměř okamžitě zlepšit náladu

Naše nálada je proměnlivá a okolností, které ji ovlivňují, je řada. Některé působí každodenně, jiné se objevují jen...

Talent funguje, když se nastartuje v mozku. Odemkněte ho, radí Jan Mühlfeit

Premium Dvaadvacet let pracoval ve firmě Microsoft po boku Billa Gatese. V byznysu se dostal na vrchol, ale také zažil strmý...

„Očkovat sa nechcu, je v tom sajrajt.“ Reportáž z obce, kde odmítají vakcínu

Premium Vyškovec je obec, kde se nejméně lidí z celé země nechalo očkovat proti koronaviru – jen necelých sedmnáct procent. V...

Když dva jsou málo. 5 pravd o sexu ve třech, které vám zatím nikdo neřekl

Premium Sex ve třech. Někdy o něm snil kdekdo z nás. Pojďme ovšem pohlédnout pravdě do očí. Pokud do své ložnice přizvete další...

  • Další z rubriky

Povinné přehledy letos řešte u počítače. Kdy je odevzdat a co si ohlídat

Kdo zvládl vyplnit daňové přiznání, často si myslí, že má hotovo. Ale čeká ho ještě daleko zapeklitější výzva. A tou...

Veřejné služby? Za mnoho peněz málo muziky, říká ekonom Jan Urban

Velká část veřejných diskusí, především před volbami, se točí kolem daní. Někteří je považují za příliš vysoké, jiní za...

Kdo dostane od července víc peněz zrušením stropu daňového bonusu

Řada rodičů, kteří pečují o děti, využívá finanční podporu státu v podobě daňového zvýhodnění. Daňové zvýhodnění na...

Kdo bude mít vyšší čistou mzdu za červenec

Daňové zvýhodnění na děti se zvýší. Novelu zákona už posvětila Sněmovna. Pokud ji schválí i Senát, finančně si polepší...

Probudila mě bolest nehtů. Od té doby nemohu chodit, říká Alfred Strejček

Už téměř čtyři roky je Alfred Strejček (79) zcela odkázaný na péči druhých. Herci, recitátorovi, moderátorovi a...

Anife Vyskočilová má chatu v Suchdole s krásným výhledem na Prahu

Vzpomínáte si na poslední díl seriálu Sanitka, natočený podle skutečné události, kde na zahrádkářskou kolonii v...

Zhubla téměř 50 kilo, teď se zpěvačka Adele pochlubila novou láskou

Během posledních tří let se zpěvačce Adele (33) podařilo zhubnout téměř padesát kilogramů. Britka prožila od rozvodu s...

Legíny nejsou kalhoty. Jak je vybírat a nosit, abyste si neuřízla ostudu

Snad v každém dámském šatníku nalezneme alespoň jedny legíny. Kousek tkaniny se totiž stal miláčkem žen. Některé...

Obří dluhy čínského developera straší celý svět, už klesly akcie v USA

Čínský realitní kolos Evergrande zápasí s bilionovými dluhy. Kvůli tomu v pondělí výrazně klesaly indexy amerických i...