Sobota 24. července 2021, svátek má Kristýna
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 24. července 2021 Kristýna

Z převodu nemovitosti je „nabytí“, výpočet daně se zkomplikoval

I když se sazba daně z převodu nemovitosti nezměnila, zůstala na čtyřech procentech, změnil se způsob stanovení základu daně, který nově vychází z takzvané nabývací hodnoty.
Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek

Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

V minulém roce se daň počítala buď z kupní ceny nebo z ceny podle znaleckého posudku, vždy ovšem z té z nich, která byla vyšší. Té se říkalo "základ daně".

Nabývací hodnota, srovnávací hodnota, směrná hodnota ...

Od ledna se změnila terminologie, nově se místo daně z převodu nemovitosti používá "daň z nabytí nemovitých věcí". A také způsob určení základu daně, čili hodnoty, ze které se daň zaplatí. Ta se nyní nazývá "nabývací hodnota". A aby toho nebylo málo, nabývací hodnota je opět buď kupní cena (sjednaná), nebo takzvaná srovnávací daňová hodnota.

A nové pojmy nekončí. "Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 procentům takzvané směrné hodnoty, což je obvyklá cena nemovitosti stanovená správcem daně, nebo částka odpovídající 75 procentům zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku," vysvětluje nelehké pojmy Petr Frisch ze společnosti Pro Factum Consulting a myslí si, že většina poplatníků odhodí daňové zákony a vydá se na finanční úřad poprosit správce daně o pomoc. 

Kterou hodnotu použít k výpočtu daně? Opět tu vyšší.

PříkladKupní cena je 2,5 milionu, odhad 3,5 milionu korun

Poplatník (neboli občan, který platí daně) prodal rodinný dům v Berouně. Kupní cena je 2,5 milionu korun. Znalecký odhad na tento dům by byl na hodnotu 3,5 milionu korun. 

S odhadem: Pokud má k dispozici znalecký odhad, nejdřív zjistí, kolik jsou tři čtvrtiny tohoto odhadu (0,75 x 3 500 000) a vyjde mu 2 625 000. To znamená, že pokud v tuto chvíli podá daňové přiznání, bude základem daně 75 procent znaleckého odhadu, což je ta vyšší cena, a daň bude 105 tisíc korun (2 625 000 x 0,04). Znalecký posudek pak přiloží k přiznání a odměnu i náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, si může jako uznatelný výdaj od nabývací hodnoty odečíst. 

Bez odhadu: Pokud znalecký posudek nemá (nebo si myslí, že je příliš vysoký), může zvolit jinou cestu. Finančnímu úřadu podá daňové přiznání, kde si vypočte zálohu ve výši čtyř procent z kupní ceny (0,04 x 2 500 000), což je 100 tisíc korun. Tady to ale nekončí. Musí finančnímu úřadu sdělit (vyplnit do příloh) o jakou nemovitost přesně jde, jaké má parametry (terasa, garáž, bazén, cihlová nebo panelová stavba, podsklepená nebo ne, umístění, občanská vybavenost v okolí, atd.). A správce daně pak vypočte obvyklou cenu takové nemovitosti pomocí cenových map. Tato správcem daně "odhadnutá" cena se nazývá směrná hodnota. Z ní teprve vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. "Pokud by se vyměřená daň rovnala přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru," upozorňuje mluvčí Generálního finančního ředitelství Petra Petlachová.

Daně 2014

Může se však stát, že ve dvou stavebně podobných případech dojde správce daně vzhledem k rozdílnému umístění nemovitosti (centrum – periferie) ke dvěma odlišným odhadům. Jeden ocení na tři a druhý na čtyři miliony korun. V prvním případě je 75 procent směrné hodnoty (odhadu správce) 2,25 milionu korun a daň by se tak zaplatila z vyšší kupní ceny, která byla 2,5 milionu. Ve druhém případě, se ale 75 procent směrné hodnoty rovná třem milionům, což je více než kupní cena, daň bude 120 tisíc a poplatník bude muset původně vypočtenou zálohu doplatit.

PřiznáníKdo platí, kdy a komu

Do kdy? Podat daňové přiznání musíte nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna, je nutné podat daňové přiznání nejpozději do 30. dubna.

Co přiložit? Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (například kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše platí přiměřeně i pro poplatníky, kteří podávají daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí (například zahradní chatka v zahrádkářské kolonii).

Komu? Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Kdo platí daň? Změnu se nepodařilo schválit, a tak u kupních a směnných smluv zůstává poplatníkem prodávající (převodce). V takovém případě je kupující (nabyvatel) ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. "Tento způsob je pro kupujícího ve svých důsledcích výhodnější, protože je od začátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně například v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících dělá, aby předešla komplikacím, pokud by prodávající daň neuhradil," říká Petra Petlachová a dodává, že ve smlouvě musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí například klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (například rozhodnutí soudu, dražba).

Jak je to u manželů? Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

"Nový systém výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí je velmi složitý a klade na finanční úřady další požadavky, nehledě na očekávatelné spory o to, zda finanční úřad správně ocenil nemovitost," zamýšlí se nad efektivitou změny daňový poradce Petr Frisch a dodává, že poměr mezi vybranou daní a náklady na její správu (finanční úředník, systém na vyhodnocování cen nemovitostí, náklady na spory s poplatníky, apod.) se tím ještě sníží a je otázka, zda tato jediná převodní daň má v českém daňovém systému ještě své oprávněné místo.

  • Nejčtenější

Dobře už bylo, důchody budou vůči mzdě i nadále klesat, říká odbornice

„Lidé, kteří půjdou do důchodu za deset a více let, se mohou s velkou pravděpodobností dočkat toho, že dostanou jen...

Udělejte kariéru v IT. Na vzdělání nezáleží, stačí trocha talentu a píle

Ti špičkoví programují od šesti let. To ale neznamená, že kariéru v IT nemůže udělat absolvent sociologie, nebo žena po...

Hypotéky překonaly za pololetí celoroční objemy. Sazby dál rostou

Po mírném ochlazení v dubnu a v květnu hypoteční trh opět roste. Banky v červnu poskytly hypotéky za téměř 44,5...

Soused má z bytu hotel a všem to vadí. Jak řešit problémy s AirBnb?

Krátkododobý pronájem (AirBnb) je možná výhodou pro turisty hledající ubytování, sousedům v domě ale může způsobovat...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Kolik štěstí nám přináší práce a jaké je největší přání zaměstnanců

Každý druhý zaměstnanec si myslí, že být spokojený v práci je důležitější než výše výplaty. Leckteré podniky tak...

Ze sbírky na pohřeb Roma pozůstalí nedostali nic. Byl to podvod

Premium Měl mít velkolepý pohřeb. Balzamování, bíle lakovaná rakev z Ameriky, kočár tažený vraníky... Rodina Roma, který zemřel...

Klaus: Volby nic nepřinesou. Kolem covidismu a genderismu se bude chodit po špičkách

Premium Každý z nás by se měl sám rozhodnout, jakou míru opatrnosti vůči nákaze covidem chce zvolit, říká přesvědčeně bývalý...

Česko formuje domobranu. Výcvik může podstoupit každý, kdo má zbrojní průkaz

Premium Stát zakázal ozbrojené skupiny a lidem nabídl alternativu: absolvujte speciální kurz a můžete Česku pomáhat se zbraní....

  • Další z rubriky

Kdo bude mít vyšší čistou mzdu za červenec

Daňové zvýhodnění na děti se zvýší. Novelu zákona už posvětila Sněmovna. Pokud ji schválí i Senát, finančně si polepší...

Nesnažme se v daních hledat logiku, říká expert. Formulář přiznání má rezervy

Daň z příjmů, DPH, spotřební daně, daně z nemovitých věcí, silniční daň. Jaké je celkové daňové zatížení českého občana...

Povinné přehledy letos řešte u počítače. Kdy je odevzdat a co si ohlídat

Kdo zvládl vyplnit daňové přiznání, často si myslí, že má hotovo. Ale čeká ho ještě daleko zapeklitější výzva. A tou...

Platba daně z nemovitých věcí se blíží. Co když složenka nepřijde?

Každoročně v květnu dostává většina majitelů nemovitostí do schránky poštovní poukázku pro úhradu daně. Kdo má datovou...

Zemřel slovenský herec Milan Lasica, zkolaboval přímo na jevišti

Ve věku 81 let zemřel slovenský herec Milan Lasica. Web sme.sk uvedl, že vystupoval se skupinou Bratislava Hot...

Možná neadoptujeme. Příprava s psycholožkou byla škola, říká Viktor Vincze

Viktor Vincze (30) promluvil o plánované adopci dítěte i návštěvách psycholožky, které absolvovali s manželkou Adélou...

Petr Rajchert si změnil příjmení a potřetí se oženil, manželka je těhotná

Zakládající člen kapely Chinaski Petr Hradil (rodným příjmením Rajchert) se v třiapadesáti letech potřetí oženil. Po...

Holanová: Rozvod s Šípem? Do vztahu se nám vloudila mlaďounká chybička

Rozhovor s Marcelou Holanovou vznikal v Chateau Šanov na soustředění s finalisty soutěže Muž roku 2021. Zpěvačka, která...

Zemřel František Nedvěd. Folkové legendě se vrátila rakovina plic

V třiasedmdesáti letech zemřel v neděli folkový muzikant František Nedvěd. Prohrál boj s rakovinou plic. Úmrtí na...