Daň z převodu nemovitosti patří do skupiny majetkových daní (společně s daní dědickou a daní darovací). Vlastním předmětem daně nejsou ovšem výlučně převody nemovitostí, nýbrž jde o širší výčet následujících situací:
- Úplatný převod vlastnictví k nemovitosti
- Úplatný přechod k vlastnictví nemovitosti
- Určité situace při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem
- Bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním
Nejprve zjistěte, zda jde o nemovitost tuzemskou či zahraniční
Zde je nutné podtrhnout ovšem tu nejzákladnější podmínku, kterou je fakt, že předmětná nemovitost se nachází na území České Republiky. Pokud by kupříkladu někdo prodával nemovitost umístěnou na Slovensku, pak vůči tuzemskému (míněno českému) správci daně nemá žádnou povinnost z pohledu daně z převodu nemovitosti.
Na druhou stranu je nutné konstatovat, že by se měl prodávající zajímat o legislativu na Slovensku, která zcela určitě bude takový převod obdobným způsobem daňově zatěžovat. Závěrem lze říct, že z pohledu daně z převodu nemovitosti není rozhodující státní příslušnost smluvních stran, avšak rozhodující je místo, kde se nemovitost nachází.
VELKÝ TEST GSM BANKINGU:Pozor na převod a přechod nemovitosti
Základním rozdílem mezi přechodem a převodem nemovitosti je charakter projevu vůle. V případě převodu nemovitosti jde o souhlasný projev vůle převodce (současného vlastníka) i nabyvatele (budoucího vlastníka). Naopak u přechodu nemovitosti dochází ke změně vlastnictví na základě vůle někoho jiného než je původní vlastník. Zdá se vám podivné, o jakou situaci v případě přechodu vlastně jde? Nejčastěji se jedná o přechod k vlastnictví nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti v rámci konkurzu a vyrovnání, soudní exekuce, nedobrovolné dražbě atd.
Nyní víme, na jakých principech funguje daň z převodu nemovitosti a můžeme se zaměřit na nejčastější situace, které jsou předmětem zájmu této daně:
- Kupní smlouva k předmětné nemovitosti
- Směnná smlouva k předmětné nemovitosti
- Bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním
- Nepeněžitý vklad nemovitosti do obchodní společnosti
- Výkon rozhodnutí – dražba, exekuce atd.
- Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví
- Další možné situace (vyvlastnění, zrušení právnické osoby atd.)
U prodeje nemovitosti je daňovým základem cena ve smlouvě anebo dle zákona o oceňování
Nyní se věnujme jednotlivým situacím s důrazem na ty z pohledu občanů nečastější:
Prodává-li někdo nemovitost, tak uzavírá s kupujícím kupní smlouvu dle Občanského zákoníku. Platí zde zásada, že prodávající je poplatníkem a kupující je ručitelem. Sazba daně z převodu nemovitosti činí 3 % a počítá se buď z ceny uvedené ve smlouvě anebo z ceny stanovené znalcem v oboru oceňování. Rozhoduje ta, která je vyšší.
- V případě, že prodávajícím je osoba jako jediný vlastník nemovitosti, pak tato osoba podává daňové přiznání. Kupující zůstává v pozici ručitele.
- Jestliže prodávanou nemovitost vlastní manželé, pak je poplatníkem každý z manželů a jejich podíly jsou stejné. Kupující je opět ručitelem.
- Jestliže nemovitost prodává několik spoluvlastníků (mají nemovitost v podílovém spoluvlastnictví), pak je poplatníkem daně každý ze spoluvlastníků a jejich podíly jsou stanoveny dle výše jejich spoluvlastnických podílů k prodávané nemovitosti. Situace kupujícího jako ručitele se ani v tomto případě nemění.
DOVOLENÁ: (NE)POJISTIT SE?U směny nemovitostí se platí daň pouze z převodu dražší nemovitosti
Daňově šetrnější pro oba poplatníky je situace, kdy dochází ke směně nemovitostí. Oporu takové situace nalezneme opět v Občanském zákoníku a využijeme takzvané směnné smlouvy. Každá ze smluvních stran zde vystupuje v obou rolích, a to jako převodce i nabyvatel.
Z hlediska daňových povinností se považuje směna nemovitostí za jeden převod a daň se počítá a vybírá z té řekněme dražší nemovitosti. Z hlediska stanovení daňového základu se zde postupuje stejně jako u výše uvedené koupě – tedy cena uvedená ve smlouvě anebo cena dle znaleckého posudku.
Platí zde pravidlo, že poplatníkem daně jsou obě smluvní strany, které jsou povinny platit daň z převodu nemovitosti společně a nerozdílně. Je vhodné, aby si daňový dopad určili přímo ve smlouvě a zvolili si, kdo z nich bude společným zástupcem před správcem daně, který podá daňové přiznání.
Vzhledem k tomu, že v případě občanů s drtivou převahou vévodí koupě a směna ostatním možným situacím, tak nemám v úmyslu se dalším výše uvedeným situacím detailně věnovat. U transakcí s nemovitostmi se každý instinktivně soustředí na stanovení co nejvýhodnější ceny a zajištění ostatních smluvních podmínek, zatímco na daňové dopady se poněkud zapomíná.
Nejvíce chyb se obecně dělá v případě prodejů ze strany manželů či několika spoluvlastníků anebo v případě směny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nejde o nijak složitou problematiku, tak si zde vystačíme většinou bez pomoci daňového poradce. Pouze v případě komplikovanějších kauz lze jeho přítomnost doporučit.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFONevěděli jste si rady s daní z převodu nemovitosti? Dostali jste se do rozporu se správcem daně? Těšíme se na vaše názory.
