Jak hluboce se dopady finanční krize už projevily na českém realitním trhu?
Endal: Domnívám se, že dopady krize se ještě naplno neprojevily. To, co se zatím v mnoha případech děje, je jen jakási příprava na nouzové přistání.
Roček: Nejsme ve stavu, kdy by se měl hasit požár. To dělají ve Španělsku, Spojených státech nebo v Británii. Pokud se však neuskuteční opatření, která zvýší poptávku, respektive obnoví rovnováhu na rezidenčním trhu, mohli bychom v horizontu jednoho roku zahořet.
Co by se mělo dělat?
Endal: Podpora střední třídy: udržení její zaměstnanosti, snížení obav o schopnost splácet hypotéky a obnova její sebedůvěry. Jsou to lidé, kteří nikdy od státu nic nežádali a táhli nejvíce ekonomiku. Teď by jim měl proto stát pomoci. Formou daňových úlev. Například by mělo být možné odečítat od daňového základu odpis bytu pořízeného k bydlení. Stát by vybral zhruba o 1,7 miliardy korun na dani méně, ale ty peníze by zůstaly držitelům hypoték.
Roček: Podpořit by se mohl i samotný rezidenční development. Developeři by rádi na dva roky snížili DPH na bytovou výstavbu na pět procent. A současně musí veřejnost dojít k závěru, že spekulativní vyčkávání na pokles ceny nemovitostí nebo pokles úroků z hypoték již není na místě.
Takže ceny jsou podle vás na dně?
Endal: Již od posledního čtvrtletí 2008 predikujeme nutnost korekce cen bytů, ke které již v mezičase v některých případech došlo. Takže odpověď je, že se již ceny některých bytů mohly přiblížit svému dnu a další spekulace na další snížení cen se již nemusí vyplatit. Nedá se očekávat plošné snížení cen, každou nemovitost je potřeba posuzovat samostatně. Hovoříme o návratu k úrovni roku 2006 jak v oblasti cen, tak i poptávky.
Může se poptávka ještě více snižovat?
Roček: U lidí, kteří chtějí nebo potřebují bydlet, další snížení poptávky neočekáváme. Již u nich pozvolna odeznívá první psychický šok z nástupu krize. U lidí, kteří kupují byty jako investici, očekáváme ještě určitou dobu pokles poptávky z důvodu spekulace na pokles ceny. A u spekulantů, kteří nakupují celé balíky bytů, jsme již dokonce zaznamenali novou poptávku.
Odkud teď realitní investoři pocházejí?
Jsou to Češi, kteří začínají poptávat možnosti financování vytipovaných nemovitostí. Před několika lety to byli Britové, kteří investice do nemovitostí znají dobře z domova. Ještě loni táhly trh nákupy Rusů, kteří však hlavně v Praze chtěli skutečně bydlet. Banky ale na počátku letoška prakticky přestaly cizincům půjčovat. Investoři tvoří zajímavý indikátor poměru nabídky a poptávky. Pokud oni začnou nakupovat, je to signál i pro normální klienty, že už je čas nakupovat.
Které realitní odvětví současnou krizí utrpí nejvíce?
Roček: Rezidenční development je úzce provázán na řadu dalších odvětví, do výroby, obchodu i služeb. Případné krachy realitních kanceláří nebo developerů by byly jen malou špičkou ledovce. Dá se očekávat, že letos zmizí až polovina realitek, zejména malých "garážových“ firem.
Realitních studií je celá řada. Proč by zrovna ta vaše měla být skutečně objektivní?
Roček: Udělali jsme dotazníkové šetření mezi všemi bankami, většinou developerů a snažili jsme se získat i názor klientů na to, jak se rozešlo očekávání s možnostmi, tedy poptávka s nabídkou. Takto jsme získali údaje od více než tří stovek lidí, kteří se dají považovat za kvalifikovanou veřejnost, protože už dříve koupili byt nebo se o to alespoň detailně zajímali.
Vaším zájmem je však co nejvíce prodávat, proto by se dalo očekávat, že závěry mohou být optimističtější.
Endal: Jsme nezávislá poradenská společnost. Nejsme ani developer nebo banka, ani neprodáváme finanční produkty. Takže nejsme závislí na tom, jak závěry studie vyzní. Prostě jsme chtěli zjistit, jaká je opravdu situace na trhu, a pokusit se předpovědět další možný vývoj. Po pádu Lehman Brothers jsme negativně vnímali neustále se měnící odhady dalšího vývoje.
Komu předáte návrhy opatření, která ze studie plynou? Řada z nich je legislativních.
Roček: Předkládáme ji na ministerstvo financí, ministerstvo pro místní rozvoj a na Státní fond rozvoje bydlení.
Nakolik očekáváte, že vámi navrhované změny budou mít úspěch?
Endal: Úspěch budou mít jen v případě, že jim bude dán prostor k racionální diskusi i na politické úrovni, což je za současné politické situace značně nejisté. Jak bylo řečeno, máme zatím stále výhodu v tom, že se na dopady krize můžeme připravit, zatím je ještě nehasíme.
Jedním z vámi navrhovaných opatření je možnost pojištění proti neschopnosti splácet hypotéku. Nedosáhne na něj jen malá skupina lidí?
Roček: Záleží na nastavení pojistky. Mohl by ji za klienty například platit developer společně s bankou. Například místo automobilů, o které podle výsledků našeho průzkumu stejně většina lidí nestojí. Pokud by náklad na pojištění nesl developer, byla by to pro klienty motivace k nákupu a dostupnost by tím pro kupující nových bytů nebyla nijak snížena.
