Na vlastní kůži se o tom přesvědčil Václav Rohanský z Prahy. Před pár lety si v jednom starším činžáku koupil byt do osobního vlastnictví.
Dům je ještě z první republiky, koupený původními nájemníky v rámci privatizace. Celá desetiletí do něj nebylo nic investováno. Takže podle toho také vypadá.
Potřebuje generální rekonstrukci. Majitelé bytů, tedy členové společenství vlastníků, se hned na prvním shromáždění vlastníků jednotek dohodli, že budou platit do fondu oprav větší částky. Chtěli dům opravit co nejdříve.
Václav Rohanský si ale myslel, že když je byt jeho, tak přece nic platit nemusí. "Tak jsem prostě výzvy k placení pár roků ignoroval," vypráví. Jenže neznalost zákona a nízký věk bohužel není omluvou.
Společenství vlastníků proto požádalo o spolupráci advokátní kancelář a ta po několika dalších marných urgencích pana Rohanského jménem společenství zažalovala.
"Teprve obsílka od soudu mě probrala," říká Václav Rohanský. "Rychle jsem si našel advokáta a ten mi vysvětlil, že koupí bytu v bytovém domě jsem se stal automaticky členem společenství vlastníků a kromě práva užívat byt a disponovat s ním mám také povinnosti a že bych o byt mohl dokonce i přijít." Požádal proto v bance o úvěr a vše doplatil.
Za závazky společenství ručí každý člen
Právem i povinností vlastníka je totiž mimo jiné podílet se na správě domu. "Rozsah tohoto práva a povinnosti odpovídá spoluvlastnickému podílu na společných částech domu," vysvětluje advokátka Vladimíra Knoblochová z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.
"Vlastníci si nicméně mezi sebou mohou dohodnout například to, že se jejich podíly pro účely správy domu změní, například všichni budou mít rovný podíl."
Podle toho se pak mimo jiné vypočítávají také částky, které mají jednotliví vlastníci jednotek platit třeba do fondu oprav či za služby, například za úklid společných prostor domu, za elektřinu spotřebovanou ve společných prostorách, za služby správcovské firmy a podobně.
"Za takové závazky společenství ručí vlastníci jednotek v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu," upozorňuje Knoblochová.
"V případě, že vlastníci z titulu ručení splní svůj ručitelský závazek za společenství, tedy že za něj zaplatí nějaké peníze, pak jim vzniká vůči společenství regres."
Jinými slovy: v případě, že vlastníci uhradí za společenství z titulu svého ručení nějaký závazek, nastoupí do pozice věřitele vůči společenství. Tím pádem mají právo požadovat, aby jim společenství zaplatilo, co za něj plnili, a to i soudní cestou.
Další povinnosti
"Vlastník jednotky, tedy bytu, je také povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají," vysvětluje dále advokátka Knoblochová.
V případě, že to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky rovněž povinen umožnit přístup do jeho bytu.
Samozřejmě na předchozí vyzvání. A také musí umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot.
Rizika vlastníka bytu při neplnění závazkůA co když neplní povinnosti vůči společenství jednotliví vlastníci?
"Pokud vlastník jednotky řádně nepřispívá na náklady spojené se správou domu a pozemku, mohou se ostatní vlastníci jednotek domáhat splnění této povinnosti u soudu, stejně jako tomu bylo v případě pana Rohanského," říká Vladimíra Knoblochová.
Když společenství takový spor vyhraje, tedy - řečeno odborně - soud této žalobě vyhoví a uloží zaplatit žalovanému vlastníkovi určitou částku, vznikne společenství k jeho bytu zástavní právo.
"Toto zástavní právo se zapíše do katastru nemovitostí záznamem a vztahuje se na samotnou jednotku, společné části domu, případně také na podíl na pozemku," popisuje advokátka.
Také v případě, kdy vlastník jednotky neodstraní závady a poškození, které způsobil, může společenství podat žalobu.
V okamžiku, kdy rozhodnutí soudu nabude právní moci, vzniká i v tomto případě ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k bytu žalovaného vlastníka. "Zástavní právo jim však vzniká také k souboru movitých věcí povinného vlastníka," doplňuje Knoblochová.
"V případě, že povinný vlastník nesplní ve stanovené lhůtě to, co mu ukládá rozsudek, mohou se zástavní věřitelé, tedy společenství vlastníků jednotek, domáhat uspokojení ze zástavy." Řečeno jednoduše: prodeje bytu, případně dalších věcí.
Kdy dojde na prodej bytu
Byt však nemůže společenství prodat jen tak. O tom vždy musí rozhodnout soud. A i ten může nařídit prodej jednotky jen za určitých zákonem stanovených okolností, které musí být splněny současně.
"Zaprvé tehdy, když vlastník jednotky zasahuje do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon," uvádí Vladimíra Knoblochová.
Druhým předpokladem je, že vlastník jednotky nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu. Tomuto rozhodnutí musí, jak již bylo zmíněno, předcházet žaloba podaná ostatními vlastníky jednotek nebo jen jedním z nich, pokud by zásah směřoval proti němu.
"Teprve poté, co vlastník jednotky nesplní to, co mu vykonatelné rozhodnutí soudu ukládá, například zdržet se závadného chování či uhradit finanční závazek, může se společenství, respektive ostatní vlastníci, obrátit na exekuční soud buďto s návrhem na výkon rozhodnutí, nebo na prodej jednotky," uzavírá advokátka.
