Byt jsme si koupili v bytovém domě v Olomouci před mnoha lety. Zpočátku bylo vše v pořádku, dokud zde majitelé bydleli. Pak se našel první filuta, který přestal platit za společné spotřeby a následně byt prodal.
Dluh takto vzniklý správcovská firma rozpočítala na nás ostatní a my platili cizí dluhy. Pak se několik majitelů rozhodlo své byty pronajímat, nájemné vybírají, ale sami neplatí. Teď opět hrozí stejná situace a my budeme zase platit, vždyť jsme nedobrovolní ručitelé.
Usnášeníschopnou schůzi vlastníků nelze prakticky svolat, dotčení majitelé se prostě nedostaví, takže jediným řešením je také neplatit, jenže pak dojde k odpojení energií a doplatíme na to zase my platící. Doslechli jsme se, že by nám mohla pomoct připravovaná změna zákona o SVJ. Existuje nějaké řešení, jak tuto nepříjemnou situaci řešit?
Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:
Jan Bauer, Klusák Advokátní Kancelář, specialisté na SVJ
Otázka dlužníků ve společenství vlastníků je široká počtem situací, které mohou nastat, nikoli však složitá. I proto si zákon přímo žádá jistou úroveň znalostí od statutárního orgánu společenství, tedy členů výborů, které dům vedou a spravují.
Je nepochybné, že jedním ze základních zájmů společenství je mít uhrazeny všechny nároky, které jsou vlastníkům jednotlivých jednotek předkládány k platbám, tedy měsíční platby příspěvků na správu domu a záloh a samozřejmě doplatky dle ročních vyúčtování.
V každém případě obecně platí, že společenství (zastoupené členy výboru) má poměrně širokou a účinnou paletu nástrojů, jak udržet platební morálku členů společenství na solidní úrovni.
Realita je bohužel taková, že výbory ve svých povinnostech silně tápou a nevědí, jak se v situacích, kdy členové dluží, chovat a jak efektivně a bez odkladu vymáhat pohledávky.
Dlužníci v SVJPlatící sousedé mohou přijít o střechu nad hlavou. Nechodí na schůze, neplatí příspěvky na správu domu a do fondu oprav, a to přesto, že si byt koupili do svého vlastnictví. Pokud se ve společenství vlastníků (SVJ) objeví jeden takový neplatič, je to pro ostatní těžké. Když jich je více, může to být až likvidační. |
A co hůře, jak pohledávky přihlašovat do exekučních řízení neplatících vlastníků, jak tato řízení iniciovat a jak se případně přihlašovat do insolvenčních řízení vlastníků, které na sebe předlužení vlastníci velmi často nechají vydávat.
Zákon č. 89/2012 sb. v § 159 ods. 1 výslovně vyžaduje po členu statutárního orgánu, aby byl znalý svých povinností měl tzv. potřebné znalosti a byl pečlivý. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.
V případě, že člen statutárního orgánu pak způsobí škodu společenství a to tak, že poruší povinnosti při výkonu své funkce, je odpovědný svým veškerým osobním majetkem, a to až za jednání 10 let zpětně v rámci objektivní promlčecí lhůty.
Jednou ze základních povinností členů výboru společenství je pohledávky řádně vymáhat a přihlašovat. Realita je ovšem taková, že je výbor nevymáhá vůbec, nebo je vymáhá s výrazným zpožděním a neefektivně.
Děje se tak kupříkladu vlivem chybně nastaveného procesu reportu nezaplacených pohledávek, vlivem zcela zbytečného opakovaného zasílání výzev k úhradě dlužníkům.
Dále také tím, že výbory neví o možnosti poměrně rychle získat exekuční titul v podobě elektronického platebního rozkazu, nebo splátkové kalendáře ve formě notářského zápisu se svolením dlužníka k přímé vykonatelnosti.
Konečně se tak děje proto, že výbor nepřihlašuje nároky společenství k exekučním a insolvenčním řízení dlužníků včas. V mnoha případech tak výbor způsobuje svou nečinností společenství škodu, ze kterou jsou členové statutárního orgánu plně odpovědní.
Tazateli proto doporučuji, aby v případě, že bude postaven před situaci, kdy mu bude výborem nebo správcem předložen předpis, který přenáší nezaplacené závazky jiného člena společenství na něj, dříve než tak učiní, podrobil činnost výboru detailnímu dotazování a prokazování, jak s dlužníkem pracovali a jaké metodiky pro zajištění pohledávek společenství použili. Zda-li vše včas vymáhali a případně přihlašovali.
Pokud by zjistil, že výbor ve své činnosti pochybil, často jednoduše třeba jen proto, že o závazcích vlastníka nebo o vyhlášených insolvencích a exekucích nevěděl včas nebo dokonce vůbec, pak není třeba přenášet závazky na členy společenství, ale naopak je nutno hnát k odpovědnosti ty, kteří za škody nesou plnou odpovědnost, tedy výbor jako statutární orgán společenství.
Dluhy lze uhradit prodejem bytu v exekuci
Pokud výbor své povinnosti spojené s finanční činností zanedbává, nebo je dokonce neplní vůbec, či jen z části nebo zcela chybně, může situace s dlužníky skončit naopak nemile pro člena výboru, který v případě, že nenahradí jím způsobené škody, může být dle zákona hnán k odpovědnosti a to až tak daleko, že mu bude prodána jeho jednotka v bytovém domě.
Je třeba si uvědomit, že v krajských městech jako je Olomouc, ze které tazatel pochází, je cena bytové jednotky na hranici 30 tisíc až 50 tisíc korun za metr čtvereční, proto průměrný byt o výměře 50 metrů čtvereční je aktivem dlužníka v řádech milionů, kterým disponuje a de facto ručí.
Pokud výbor vymáhá pohledávky řádně, včas a bez odkladu (k čemuž je nezbytné, aby plnil své povinnosti a o situaci vlastníků se zajímal), vysoce tím zvyšuje šanci, že pohledávka společenství bude uspokojena z prodeje bytové jednotky, kterou dlužník vlastní.
Já to tedy vezmuCo hrozí, když se stanete předsedou SVJ nebo družstva Pokud jste byli zvoleni na shromáždění vlastníků jednotek (SVJ) nebo na schůzi družstva (BD) do výboru či představenstva, nezbývá než gratulovat a jedním dechem i varovat. Stali jste se tak i osobně odpovědní za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem této funkce. |
V případě správného postupu je totiž možné jednotku poměrně jednoduše prodat v exekuční dražbě a z výnosů uspokojit pohledávky společenství a dalších přihlášených věřitelů. Je třeba uvést, že míra uspokojení je úměrná pořadí věřitele, v tomto případě společenství, v seznamu přihlášených věřitelů.
Čím více odkládá výbor své povinnosti spojené se získáním exekučního titulu a čím později se svým nárokem přihlásí, tím více snižuje míru uspokojení společenství.
Situace je komplikovanější, pokud je bytová jednotka zatížena hypotečním úvěrem a bankovní dům je prvním přihlášeným věřitelem nebo pokud ceny bytů jsou 5 tisíc korun za metr čtvereční. I zde platí, že uspokojení ovlivňuje řádná práce výboru, počínaje včasnou upomínkou a následnou efektivní činností vedoucí k exekučnímu titulu.
Nicméně, je na místě objektivně přiznat, že jde o případy, kdy bytová jednotka nedosahuje takové úrovně zajištění dlužníka pro věřitele a pokud bude výbor liknavý, nic z prodeje na společenství nezbude.
Dlužník na sebe vydá insolvenční návrh
V případě, že dlužník, který nesplácí své závazky vůči společenství, na sebe vydá insolvenční návrh, a soud mu vyjde vstříc rozhodnutím o úpadku, má výbor společenství pouze 30 dnů, aby přihlásil své nároky k tomuto řízení. Pokud tato lhůta marně uplyne, společenství ztrácí chybnou prací výboru další možnosti jak se uspokojit zcela nebo alespoň z části. A opět přichází na řadu odpovědnost členů statutárního orgánu za způsobené škody.
Nejčastějším důvodem, proč společenství ztrácí svou možnost efektivně vymáhat nebo přihlašovat své nároky k exekučním a insolvenčním řízením, je fakt, že o těchto řízeních jednoduše neví, a to i přes to, že dnes již lze jednotlivé byty sledovat na katastru nemovitostí pomoci různých služeb. Monitorovat lze všechny listy vlastnictví jednotek vlastníků, kam se potřebné informace o finančních nárocích třetích stran vůči vlastníkům (exekuce a insolvence) ze zákona zapisují.
A konečně, v případě prodeje jednotky, jejíž vlastník nehradí platby na služby, je pro společenství zásadní, že osoba, která jednotku nabývá, přejímá také závady váznoucí na věci, které mohla a měla zjistit. Takovými závadami jsou i dluhy na platbách za služby.
Nový občanský zákoník přitom současně stanoví převodci povinnost, aby doložil nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou.
Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, navíc převodce ručí osobě odpovědné za správu domu. Z této povinnost převodce vyplývá i povinnost osoby pověřené správou domu, aby takové potvrzení vystavila. Dle platné právní úpravy tedy dluh přechází na nabyvatele a převodce ručí za úhradu dluhu, ovšem pouze za podmínky, že takový dluh je uveden v potvrzení.
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
Pokud ovšem převodce takové potvrzení nabyvateli nepředloží a nabyvatel na předložení nebude trvat, dluhy na něj i tak přecházejí, neboť i když o jejich existenci objektivně nevěděl, stalo se tak pouze jeho liknavostí, která jde k jeho tíži, neboť o dluzích se měl a mohl dozvědět tím, že by trval na předložení potvrzení, případně si potvrzení sám vyžádal od osoby odpovědné za správu domu.
Tazateli proto doporučuji apelovat na statutární orgán společenství, aby monitoroval katastr nemovitostí, jednotlivé listy vlastnictví jednotek, dále převody jednotek v domě a případné dluhy řádně vymáhal a to nejen po původních vlastnících - neplatičích, ale z titulu ručení také po nových vlastnících jednotek za předpokladu, že jednotka je prodávána.
Daniel Kotula, spolumajitel RE/MAX Center
Neplacení záloh za služby jednotlivými vlastníky je bohužel velmi časté. V zálohách za služby jsou nejčastěji položky jako vodné stočné, teplá voda, teplo, úklid společných prostor, provoz výtahu, elektřina společných prostor, odpady atp.
Dodavatelé těchto služeb mají smlouvu se společenstvím vlastníků jednotek jako samostatným právním subjektem a nezajímá je, zda společenství na tyto platby nemá dostatek peněz z důvodu, že někteří vlastníci jednotek zálohy neplatí.
Tedy rozpočítání dluhu na všechny vlastníky je jedinou možností, jak dlouhodobě zajistit platby dodavatelům a udržet dodávky do domu. To však neznamená, že by se tak mělo dít pravidelně.
Správně vedené společenství vlastníků jednotek včasné platby záloh vyžaduje nebo má již zapracovaný postup vůči dlužníkům přímo ve stanovách. V případě zpoždění s platbou vlastníka ihned kontaktuje a platby se domáhá, pokud ani po urgenci vlastník zálohy nezaplatí, je potřeba co nejdříve pohledávku vymáhat soudně a následně exekučně.
Pohledávky jsou aktuálně uspokojovány v tom pořadí, v jakém bylo zahájeno exekuční řízení, případně dle zástavního práva na nemovitosti v případě jejího prodeje, tedy pokud vlastník má více dluhů a dluh vůči společenství vlastníků je vymáhán až jako poslední, nemusí se na společenství již dostat. A právě v tom může pomoci připravovaný senátní návrh zákona, kdy dluhy vůči společenství nebo družstvu budou uspokojovány prioritně před ostatními dluhy.
V tomto případě, pokud daní zástupci SVJ dlouhodobě nekonají, je potřeba co nejdříve svolat usnášeníschopnou schůzi a zvolit nové vedení, které bude pohledávky za vlastníky vymáhat.
