Před dvěma roky začala Denisa Hrubešová ve svém pražském bytě pronajímat pokoj. Nezvolila klasickou smlouvu, ale krátkodobé pronájmy přes internet. „Pustila jsem se do toho hlavně kvůli penězům. A nechtěla jsem bydlet s jedním člověkem dlouho,“ říká mladá žena.
Vybrala si službu Airbnb postavenou na sdílení soukromého ubytování za příznivé ceny. A daří se jí. Byt má blízko letiště, na trase do centra Prahy. „Je to vhodné i pro lidi, kteří odněkud přiletí v 11 hodin večer a hotel mají až od dalšího dne. Nabrala jsem dobré recenze, mohla jsem zvednout ceny a mám pořád plno,“ pochvaluje si pronajímatelka. Za noc si účtuje nejméně 320 korun, o Silvestru až 1 500 korun. A i to bez problémů pronajme.
Co lidé pronajímají |
Jan Charvát zas koupil rodinný dům na kraji Prahy, na Zbraslavi. S manželkou pronajímali pokoj, ale když se jim narodilo dítě, skončili s tím. „Nabízel se však prostor na půdě, který mohl být přestavěný na byt. Tak jsme se pustili do rekonstrukce celého domu,“ popisuje majitel. Stálo je to 200 tisíc korun, z půdy je dnes byt s vlastní terasou i vstupem. Na doporučení přátel od začátku počítali s krátkodobými pronájmy. „Jsou výhodnější a ani nám nevadí, že musíme předávat klíče a hostit. Manželka je doma a já pracuji z domova,“ říká mladý muž.
Začali letos v září, také s Airbnb. S nižší cenou než v centru města cílí na mladé páry, které hledají romantiku blízko lesa, ale v dosahu Prahy. Dosud měli až na jednu noc pořád plno. Běžně pronajímají za 500 korun za osobu. Na listopad, kdy je zájem slabší, zlevnili. „Na Silvestra jsme naopak dali dvojnásobnou cenu, a stejně bylo hned plno,“ popisuje Jan Charvát. Při příjmu kolem 20 tisíc korun měsíčně se může investice vrátit do roka.
Uspěje jen snaživec
Oba příklady potvrzují velký současný světový trend. Pronajímat byt či pokoj přes webové aplikace je velmi komfortní. Airbnb není jediná služba, ale suverénně vede. Nabízí se přes ni přes dva miliony nemovitostí, konkurenti jako HomeAway či Booking.com jsou jen těsně nad polovinou tohoto množství. Ve srovnání s klasickým pronájmem se dá vydělat několikanásobně víc, i když se to sezonně liší. „Pronajímatel se také nepotýká s neplatiči. Nájmy jsou vždy uhrazené dopředu,“ říká Jana Levová z portálu Home-rent.
Tento trend se i v Česku šíří jako lavina. Zakořenil hlavně v Praze, patrný je i v Brně, Liberci či Karlových Varech. Na pronájmech se dá opravdu vydělat a člověka to může i bavit. „Každý den je výdělek. Na každý den můžete mít jinou cenu. Kouzlení s cenou je sexy věc,“ říká Jana, která nabízí loft v pražské Libni. Jenže úplně snadné to není. A nehodí se to pro každého.
Většina zkušených pronajímatelů se shoduje, že do loňska šly pronájmy na dračku. Pak se však hodně rozrostla nabídka a klesly ceny. „Letos to začal dělat snad každý, kdo má volný byt. Jen v našem domě pronajímá asi sedm lidí,“ poukazuje Jana z Libně. Uspět je o dost těžší než dřív. Daří se jen tomu, kdo má co nabídnout a hostitelství se hodlá věnovat opravdu naplno viz článek Z bytového domu je hotel. Pronájmy turistům jsou pro nás pohromou.
„Spousta lidí to nebere jako byznys. Ale on to je byznys,“ podotýká Jana. Vytížení potvrzuje i Veronika, která s manželem pronajímá pět apartmánů v Brně. „Je to práce na plný úvazek pro jednoho a půl až dva lidi. Máme to jako podnikání, já to dělám při mateřské dovolené,“ říká Veronika.
Jan Charvát pronajímá podkroví pro čtyři lidi na pražské Zbraslavi.
Pronájmům se může věnovat jen člověk, který na to má dost času. Tedy s flexibilní pracovní dobou a možností práce na dálku, s částečným úvazkem, na rodičovské dovolené nebo v důchodu. „Obětujete večery, víkendy. Není žádná stálá pracovní doba,“ upozorňuje Veronika. „Hostovi se může zpozdit let a čekáte na něj do čtyř do rána. Nebo odjedete z města, on si zabouchne dveře a musíte to řešit,“ říká Jana Levová. Hostitel musí být komunikativní a sympatický. Je to důležitější než dokonalé vybavení. Musí být stále na telefonu, odpovídat obratem. Nutnost je umět anglicky, víc řečí je výhoda.
Kdo tolik času nemá a spokojí se s nižším výdělkem, může využít i zprostředkovatele. „Lidé odevzdají klíče a jednou do měsíce jim zasíláme peníze na účet. O rezervacích mají přehled a do bytu mohou kdykoliv přijít, když tam není ubytovaný host,“ popisuje Jana Levová. Platí se 1 500–5 000 korun měsíčně. Chce to tedy dobrý výnos, nejlépe se daří bytům 3+kk. „Byt by měl mít unikátní kouzlo, aby ve velké konkurenci ostatních zaujal,“ radí Jana Levová.
Z půdy je dnes byt s vlastní terasou i vstupem.
Fotky prodávají
Dá se takto nabízet pokoj ve vlastním bytě, neobydlený byt či dům. Musejí být na dobrém místě. V širším centru města nebo blízko letiště. Případně v rekreační oblasti. „Prázdninové domy navštěvují zejména rodiny a skupiny přátel. Nejčastěji volí lokality blízko přírody, kde si mohou užít sportovní aktivity, odpočinek v bazénu nebo posezení u grilu,“ popisuje Jiří Novák z portálu Interhome.
Nemovitost musí být ve velmi dobrém stavu a skvěle vybavená. Nesmí chybět televize, chladnička, myčka, pračka nebo kávovar. Samozřejmostí je internet a wi-fi.
Interiér je nutné nechat vyfotit profesionálem, stojí to 2 až 5 tisíc korun. „Důležité je vyfotit i ledničku. Lidé nečtou, dívají se na fotky. Jsou proto zásadní. Byt musí vypadat světlý a krásný,“ říká Jana z Libně.
Potřeba jsou pro každého hosta malý a velký ručník, aspoň dvě sady povlečení. Praní hostitelé obvykle zvládají sami, ale hodí se na to mít auto. Na úklid je nejlepší na inzerát najít uklízečku. Stojí tak 100 korun na hodinu, úklidové firmy jsou dražší. Úklid lze hostům účtovat navíc, což také velká část lidí dělá. Může to kompenzovat nižší výdělek při krátkých pobytech. V bytě nechejte mapy, případně i průvodce na půjčení. Osvědčené je nechat tam i něco na zub, třeba malé čokolády, brambůrky, kávu a čaj, pár piv v ledničce nebo lahev vína. Pronajímaný pokoj by se měl dát zamykat.
Když hosté v bytě způsobí škodu, například Airbnb poskytuje zdarma záruku až do milionu dolarů. Ani ta se však nevztahuje na vše. Proto je vhodné se pojistit. Třeba u Kooperativy se na to hodí pojištění domácnosti v režimu druhý byt.
Rušení rezervací
Na začátku je dobré pronajímat za nižší cenu. Až po získání dobrého hodnocení se pak může zdražit. Ceny se dají nastavit vyšší ve svátky, o prázdninách či velkých akcích ve městě, nižší v listopadu, lednu a únoru. Řídit se lze i podle nabídek v okolí. „Není špatný měsíc, je jen příliš vysoká cena. Je třeba se smířit s tím, že někdy dostanete za noc 600 korun a jindy jen 300,“ říká Jan Charvát.
Umožňuje-li server rezervace až po schválení majitelem bytu, ze začátku to využijte. Můžete předem o hostech něco zjistit a přijmout jen toho, kdo vám sedí. „Když se hned na začátku najdou nesympatičtí lidé, člověka to může odradit,“ varuje Denisa Hrubešová. Později je však praktické využít i možnost přímých rezervaci zápisem do kalendáře, které vám ušetří čas.
Zkusit lze i víc serverů. Každý má trochu jiné podmínky a každá nemovitost se může chytit jinde. Zásadní je například systém plateb a rezervací. U Airbnb hosté předem platí serveru, a až je hostitel přijme, dostane peníze na účet. U Booking.com se obvykle platí záloha a zbytek na místě nebo vše až na místě. Problém je, že není-li zaplaceno předem, lidé často ruší rezervace. „Na Booking.com jsem měla 50 rezervací a z toho 35 zrušených, u Airbnb jen pět zrušení z 90,“ srovnává Jana.
I poplatky serverům se liší. Třeba u Airbnb začínají na třech procentech, u Booking.com jsou 15 procent. Přesto se může víc vyplatit druhý případ, třeba u bytů v centru Prahy či tam, kde Airbnb není ještě tak rozšířené.
Paní Jana pronajímá v pražské Libni menší byt se spaním na patře, pro dva až tři lidi za stejnou cenu, pro jednoho z nich spaní na matraci.
Zpřísnění pravidel
Při legálním provozu je nutné počítat se srážkou patnáctiprocentní daně, která se odvání prostřednictvím daňového přiznání. A kromě toho mohou nastat ještě další náklady. Uskuteční-li se třeba jen část platby hotově či kartou mezi hostem a majitelem, od prosince bude nutná pokladna s EET a vystavováním účtenek. Což vyžaduje investici nejméně 5 tisíc korun. Časté to může být třeba u serverů typu Booking.com.
Jinak je to však při platbách z účtu na účet, což je případ třeba serverů Airbnb nebo Interhome. „Dle mých informací se platba k okamžiku rezervace připíše společnosti Airbnb. A ta teprve v okamžiku, kdy přijedou hosté, převede částku na účet pronajímateli. Pronajímatel tedy neobdrží platbu hotově či kartou, nýbrž převodem na účet. U pronajímatele za těchto podmínek povinnost vést EET nevzniká,“ uvádí daňová poradkyně Zuzana Hrubá z firmy Schaffer & Partner. Vyvrací tím informace, které se objevily v médiích, že právě Airbnb se EET také dotkne.
Stejný pohled na věc mají i v české pobočce Interhome, provozovatelé portálu Home-rent i Ministerstvo financí. „Poskytování ubytovacích služeb podléhá evidenci tržeb od 1. 12. 2016, inkasuje-li poskytovatel ubytovací služby v hotovosti, platební kartou, víceúčelovou poukázkou nebo obdobným prostředkem. Pokud však bude inkasovat platbu na svůj bankovní účet, nebude taková tržba evidenci tržeb podléhat,“ uvádí Filip Běhal z oddělení vnějších vztahů a komunikace Ministerstva financí. Platby u Airbnb či Interhome navíc nepřicházejí od hosta k majiteli nemovitosti přímo, ale přes server.
Pravidla kolem EET a ubytovacích služeb, pod které spadají i krátkodobé pronájmy, se však budou ještě upřesňovat a vyjasňovat. Povinnosti majitele nemovitosti může ovlivnit i nastavení smluvních podmínek mezi ním, hostem a serverem. Jak podotýkají Catherine Slavíčková a Alena Miklová z poradenské společnosti Mazars, je rozdíl, zda provozovatel serveru vystupuje jako zprostředkovatel ubytování, nebo přímo jako poskytovatel ubytovací služby a majitel nemovitosti je jen jeho subdodavatelem. To by v případě nutnosti vydávat daňové účtenky mohlo například rozhodnout, zda se tato povinnost vztáhne na server nebo na majitele nemovitosti. Komplikovat to může i fakt, že zprostředkující servery většinou sídlí v zahraničí.
Určité riziko je, že podmínky zkomplikuje i jiná regulace. Nebo ceny příliš spadnou a náročná práce se už nevyplatí. Vždy je však možné přejít ke klasickému pronájmu.
