Z nejnovější analýzy developerské společnosti Impera styl vyplývá, že počty prodejů za celý zbytek loňského roku už nedosáhly ani na zmíněné číslo z prvních tří měsíců. Brněnský realitní trh s novostavbami zamrzl. A to v době, kdy se cena nových příbytků pohybuje okolo rekordní hranice 130 tisíc korun za metr čtvereční podlahové plochy.
Kupující si aktuálně mohou vybírat ze zhruba 1 400 volných bytů v 56 novostavbách. „Meziročně se jedná o nárůst o 83 procent,“ vyčísluje výkonný ředitel Impera styl František Šudřich.
I přes velký počet neprodaných bytů a vysoké ceny odborníci neočekávají, že by na trhu došlo ke zlevňování. Předpokládají spíše cenovou stagnaci. „V kontextu aktuální výše inflace však i samotné udržení ceny znamená meziroční pokles reálného výnosu prodávajících o bezmála patnáct procent. To je pro developery pomyslná ztráta, aniž by fakticky snížili cenu,“ vysvětluje Šudřich.
Průměrná cena nových bytů v Brně1+kk: 4,8 milionu korun 2+kk: 7,3 milionu korun 3+kk: 10,1 milionu korun 4+kk a více: 15,2 milionu korun Zdroj: Impera styl |
Při zlevňování by investoři tratili ještě víc. Některé plány proto raději pozastavují, což je případ třeba firmy Imos development, která pracuje na velkých projektech Ponava City v Králově Poli nebo Rezidence Svratka v Horních Heršpicích se stovkami bytů. Zahájení výstavby nových záměrů, respektive některých dalších etap už vznikajících komplexů, společnost odložila. „Budeme nyní spíš doprodávat byty, které máme aktuálně v nabídce,“ hlásí obchodní ředitel Jiří Heinl.
Vzhledem k aktuální nestabilní době nemají developeři žádnou jistotu, že se volných bytů v dohledné době „zbaví“. Přemýšlejí proto, jak s nimi naložit, aby nezůstaly bez využití a obyvatel. „Zvažujeme, že část bytů si necháme pro nájemní bydlení. U některých projektů se to vyloženě nabízí,“ nastiňuje Heinl. Imos development má aktuálně přes 200 volných bytů, do sumy však započítává i obytné jednotky vznikající v Kuřimi na Brněnsku.
Developer zároveň poukazuje na jeden ze zásadních rozdílů při využití bytů k pronájmu místo jednoduchého odkupu. „Při prodeji je nabízíme prosté veškerého vybavení, zatímco při pronájmu musíme například instalovat kuchyňskou linku včetně spotřebičů, aby si nájemci mohli přinést postel, skříně i další věci a začít hned bydlet,“ upozorňuje Heinl.
Vyšší nájem, nižší náklady
Podle realitního makléře Jakuba Faráře z firmy Gaute už existuje minimálně jeden developer, který volné byty v novostavbě místo prodeje pronajímá. „Zatím jde o jednotky takto využitých bytů,“ zmiňuje.
Už dnes každopádně řada obydlí v brněnských novostavbách slouží k nájemnímu bydlení. Hlavně v posledních letech je totiž ve velké míře za tímto účelem kupovali soukromí investoři, kteří měli volné peníze. Ceny za pronájem v nově postavených budovách odpovídají standardní situaci na realitním trhu. „Kvůli novostavbě může investor žádat o něco vyšší částku. Pro zájemce je nicméně toto bydlení zajímavé kvůli nižším nákladům za energie,“ popisuje Farář.
Předseda správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů Marek Vinter vidí nájemní bydlení pro developery jako jednu z cest do budoucna v případech, kdy po nákupu bytů nebude taková poptávka. „Zájem mohou mít velké nájemní fondy. Pro ně je to atraktivní třeba z pohledu ceny, protože byty nekupují za stejné peníze jako jednotlivci, ale kvůli většímu množství zaplatí výhodnější částky,“ přibližuje Vinter s tím, že v Brně takové fondy dosud nepůsobí.
Banka jako developer slibuje levné nájmy, první dům postaví v Brně |
Menší developeři si však „přepnutí“ volných bytů do nájemního režimu mohou dovolit jen obtížně, a to hlavně kvůli problému s takzvaným cash flow. „Nájemní bydlení znamená menší finanční výnos. Časová linka je u něho odlišná než u prodejů, kde nastává okamžitý ekonomický zisk,“ objasňuje brněnský ekonom Petr Pelc.
Potíž je i v jiném modelu financování. Banky, u nichž si developeři půjčují na výstavbu podobným způsobem jako lidé na koupi obytné jednotky prostřednictvím hypotéky, s tímto postupem u už vznikajících nebo dokončených bytů nepočítají. A postupné získávání peněz z pronájmů trvajících třeba dvacet let se jim tolik nezamlouvá.
Kromě nájemního bydlení se developerům nabízí i možnost jít cestou družstevního. V jeho případě by třeba pět nebo deset let žili lidé v bytě, který by si do osobního vlastnictví pořídili až následně, po předem domluvené době. „Šlo by o možnost odložit koupi,“ přibližuje ředitel Šudřich z Impera styl, kde o této variantě uvažují. Pro družstevní bydlení by však zřejmě vyčlenili pouze část bytů z celého projektu.
