Předkupní právo spoluvlastníků se od 1. července znovu omezí jen na případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Potrvá půl roku od vzniku spoluvlastnictví. Časové omezení nebude platit ve vztahu k zemědělskému závodu. Předkupní právo bylo v občanském zákoníku obnoveno zhruba před dvěma lety. Novelu zákona podepsal prezident Miloš Zeman na začátku dubna letošního roku.
Od 1. ledna 2018 se musejí prostory jako je právě parkovací stání, sklep či zahrádka při prodeji bytu nabízet ostatním obyvatelům domu přednostně. V praxi to znamená obeslat je písemně a čekat na odpověď, na kterou mají respondenti tříměsíční lhůtu.
Realitní kanceláře takovou nutnost již kritizovaly. Podle realitních kanceláří dochází kvůli této povinnosti ke zbytečným průtahům a často také spoluvlastníci předkupního práva navíc ani nevyužili.
„Tak, jak bylo nastaveno, vedlo ke značným průtahům realitních obchodů. Podle našich makléřů se tyto průtahy týkají 15 až 40 procent případů na jednotlivých pobočkách v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují,“ uvedl Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality. Podle něj například u novostaveb předkupní právo zkomplikuje každý třetí případ, zpravidla kvůli garážovým stáním.
„Zaznamenali jsme i případy, kdy kvůli zákonnému předkupnímu právu k podílu na garáži nakonec sešlo z realizace celé realitní transakce prodeje bytu, se kterým se měl podíl na garáži převádět,“ uvedl už dříve ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák.
Snahy obcházet právo
„Setkávali jsme se s předkupním právem celkem často a prodej to skutečně velmi komplikovalo. Navíc splnění povinnosti nabídnout všem bylo často i nereálné. Tím spíše v případech, kdy kupující bytu a podílu na garáži hradil část kupní ceny z úvěru na bydlení,“ dodal nyní Zuzák s tím, že společnost novelizaci právní úpravy vítá.
Kvůli předkupnímu právu se také objevily snahy, jak zákon obejít. „Někteří vlastníci se snažili vymýšlet způsoby, že místo prodeje například bytu za 5 milionů s garážovým stáním za 300 tisíc prodají byt za 3 miliony s garáží za 2,3 milionu korun,“ popsal dříve jeden z triků ředitel Bidli reality Ondřej Mašín.
„Asi nejčastějším způsobem byla prostá ignorace předkupního práva. To jsem viděl například u bytu, který jsem prodával a kde jsme řešili předkupní právo ke garážovému stání. Na katastru nemovitostí jsem zjistil, že se ve stejném domě prodalo v nedávné době několik bytů s garážovým stáním, nicméně nikdo ze sousedů výzvu k uplatnění předkupního práva neobdržel,“ popsal Martin Březina z RE/MAX Alfa.
Dodal, že lidé se také snažili předkupní právo obcházet tak, že sousedům koupi parkovacího stání sice nabídli, nicméně společně s bytem. Nebo naopak uměle navyšovali kupní ceny parkovacího státní, aby jeho koupě byla pro sousedy nevýhodná.
Nově bude nutné také oznámit podnikání v bytě
Vlastník bytu bude muset podle novely předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti v bytě, které by mohly dlouhodoběji vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v budově. Pro účely vyúčtování služeb bude také muset hlásit počet lidí, kteří například při krátkodobých pronájmech byt užívají. Obě novinky míří na majitele, kteří byty pronajímají například prostřednictvím Airbnb.
Vlastník bytu bude navíc povinen podle novely oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř obydlí. Povinnost zahrne i takové úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení.
Při prodeji bytu budou podle předlohy přecházet na nabyvatele případné dluhy původního vlastníka bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu. Novela upravuje i nucený prodej bytu a umožní uložení smluvní pokuty nájemci bytu, který by si neplnil své povinnosti.
Předloha sjednotí formu přijetí změn stanov společenství vlastníků jednotek. Nebudou se muset uskutečňovat notářským zápisem, jak je tomu v některých případech nyní. Rozšíří se části zákoníku, které se týkají družstev. Bytová družstva mimo jiné dostanou právo rozdělovat za splnění zákonných podmínek až třetinu zisku svým členům.
