Počet prodaných bytů v Česku se loni meziročně propadl o více než polovinu. Prodeje starších bytů klesly o 51 procent, rodinných domů o 49 procent a nových bytů o 57 procent. Vyplynulo z průzkumu České bankovní asociace ve spolupráci s Dataligence. Jde o nejmenší počty prodejů za deset let. Nemovitosti už jsou totiž tak drahé, že si jejich koupi lidé už nemohou dovolit.
Počátek roku 2022 byl ovlivněn kulminací vysoké poptávky z předešlého roku, kvůli čemuž došlo k vyprodání trhu. Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za deset let. Šoková změna způsobená hlavně válkou na Ukrajině nastala v závěru prvního čtvrtletí.
Celý magazín |
„Počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace, to vše změnilo náladu lidí. Trvalo to po celé druhé čtvrtletí a bylo to umocněno růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Kvůli tomu ve druhé polovině roku 2022 realitní trh prakticky zamrzl,“ shrnuje Milan Roček, šéf společnosti Dataligence.
O stavu trhu v hlavním městě vypovídá také nejnovější analýza prodaných bytů od velkých pražských developerů. Z ní vyplývá, že zatímco v roce 2021 se na území metropole prodalo 7 450 nových bytů, o rok později to bylo o těžko uvěřitelných 60 procent méně.
Nejvíce bytů ze všech městských obvodů našlo svého kupce v Praze 9, bylo to 695 nových jednotek (viz grafika, pozn. red.). O pár desítek méně se jich prodalo v Praze 5 a přes pět stovek bytů zakoupili lidé na „čtyřce“. Celkem tyto tři obvody tvořily téměř šedesát procent loňských prodejů, v absolutních číslech šlo o 3 100 nových bytů. Je to dáno tím, že ve čtvrtém, pátém a devátém pražském obvodu se nachází mnoho brownfieldů, které si developeři v posledních letech oblíbili. „Díky výstavbě na těchto bývalých průmyslových plochách uvnitř města se daří zajišťovat nové bydlení, aniž by se metropole rozrůstala do okolní krajiny,“ vysvětluje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Stavební povolení je klíč
Dlouhodobě stavebně nejdynamičtějším obvodem je Praha 9, ve které se chystá téměř čtvrtina ze všech 137 tisíc připravovaných bytů v metropoli. To se odráží i v čerstvých údajích. Vedle prvenství v počtu prodaných nových bytů byla na území „devítky“ na konci loňského roku i největší nabídka projektů. „Zúročuje se, že počet povolených bytů v Praze 9 za posledních deset let přesáhl 10 tisíc. To je skoro třetina ze všech zhruba 35 tisíc bytů, které se za stejné období povolily v celé metropoli,“ říká Tomášková.
Více než pětina bytů z celkového počtu se podle statistiky loni prodala v Praze 5. Ta přitom byla o rok dříve na první příčce s 1 367 prodanými jednotkami. V roce 2021 byla v tomto ohledu druhá nejsilnější Praha 4 s 1 306 prodanými byty. Praha 9 byla s prodeji 1 277 bytů třetí.
Přes dvě třetiny prodejů v loňském roce tvořily byty o dispozicích 1+kk a 2+kk. Sílící poptávka po malých bytech odpovídá demografickému vývoji ve vyspělých zemích včetně České republiky, kde stále roste podíl jednočlenných a dvoučlenných domácností.
Poptávka odložena na neurčito
Tento trend potvrdily výsledky Sčítání lidu, domů a bytů 2021 zveřejněné nedávno Českým statistickým úřadem. Podle nich se podíl lidí, kteří žijí sami, zvedl na téměř 36 procent. Podíl jednočlenných domácností byl s jednou výjimkou nejvyšší ve všech krajích. Vůbec nejvyšší byl v Praze, kde se dostal téměř na 44 procent a v kombinaci s dvoučlennými domácnostmi dokonce na rekordních 73 procent. Vyšší poptávku po menších bytech evidují investoři dlouhodobě a tento trend podle nich stále sílí. „Zatímco ještě v roce 2016 se malých bytů prodalo kolem 60 procent, loni to bylo ještě o10 procentních bodů víc,“ komentuje Tomášková.
Jeden z největších rezidenčních stavitelů Central Group se stále soustředí především na prodeje nových bytů koncovým zájemcům. Bydlení „ve vlastním“ je však většinou podmíněno ziskem hypotéky. „Poptávka po novém bydlení je stále velká a nových bytů je v Praze dlouhodobě nedostatek. Lidé ale nyní při velmi drahých hypotékách a celkové nejistotě odkládají svá nákupní rozhodnutí. Pokud jsou hypotéky nyní třikrát dražší, než byly ještě nedávno, spousta lidí logicky vyčkává. Je to odložená poptávka,“ vysvětluje Tomášková.
O odložení poptávky mluví i Renata Vildomcová, mluvčí Skanska Residential. Podle ní za propadem stála především nedostupnost hypoték, ale také nejistá ekonomická situace a obavy z dalšího politického vývoje v Evropě. „My máme aktuálně prodáno téměř 70 procent naší celkové nabídky, rostoucím trendem je především zájem o hospodárné bydlení. Zatímco díky dostupným hypotékám v roce 2021 lidé kupovali prakticky vše, co trh nabídl, nyní si více vybírají a upřednostňují bydlení s nízkou energetickou náročností, jako je třeba technologicky vyspělý projekt Modřanský cukrovar nebo Albatros Kbely. Do nabídky se vracejí také dokončené byty k okamžitému nastěhování, které v posledních letech na trhu zcela chyběly, přestože v našem prodejním portfoliu máme pouze čtyři dokončené jednotky,“ informuje mluvčí.
Nárůst hypotečních sazeb má podle Vildomcové na trh s novým bydlením zásadní vliv. Nedostupnost hypoték tak nyní prakticky převrátila strukturu kupujících. „Zatímco v minulosti převažovali klienti financující nové bydlení hypotékou, dnes prodáváme téměř výhradně investorům s vlastní hotovostí. Z historické zkušenosti ale víme, že už na hypotéky pod úrovní pěti procent dosáhne poměrně široká skupina klientů,“ sděluje Vildomcová.
Družstevní dilema
V posledních letech se stále častěji mluví také o družstevním bydlení. To má v Česku tradici, která sahá až do 19. století. Lidé se k němu mohou začít znovu upínat – především pokud budou hypotéky stále nedostupné.
„Dnes je poměrně moderní vzpomínat družstevní bydlení jako další variantu vedle vlastního a nájemního. Převažují u něj však spíše nevýhody. Většinou je u něj nutné složit z vlastních zdrojů vyšší část ceny, než kolik člověk platí u hypotéky,“ míní Tomášková a dodává, že Central Group žádné družstevní projekty nyní nepřipravuje.
Primárně přímý prodej koncovým zákazníkům preferuje i Skanska. Pokud však má klient zájem pořídit si byt do družstevního vlastnictví, zařídí Skanska podle své mluvčí takový prodej přes externího partnera. „Vedle toho intenzivně vyvíjíme koncept dostupného bydlení a jsme schopni reagovat také na zájem velkých investorů, kterým jsme schopni vyčlenit část nebo celou budovu,“ dodává Vildomcová.
