Smlouva nemůže vyřešit vše
Smlouva však není samospasitelná. U stavebních prací platí dvojnásob staré přísloví – důvěřuj, ale prověřuj. Každý objednatel by si proto měl příslušnou stavební firmu řádně prověřit ještě před tím, než s ní podepíše smlouvu. Samozřejmostí by mělo být předložení:
a) seznamu referenčních zakázek s kontakty na jejich objednatele, u nichž je možné se dotázat na jejich spokojenost s kvalitou provedených prací a
b) certifikátů výrobců materiálů o tom, že zhotovitel absolvoval potřebná školení pro práci s nimi.
Také je vhodné zkusit na internetu zadat do vyhledávačů jméno firmy a zjistit, zda o ní nejsou uveřejněny nějaké negativní reference (i když zejména anonymní příspěvky je třeba brát s rezervou).
Jednoznačná dohoda předem je nejlepší
Vzor smlouvy o dílo pro rekonstrukci bytu |
Mnoho nedorozumění vzniká také v tom, že se smluvní strany nedohodnout přesně o tom, co má být provedeno. Např. prostý údaj o "montáži parapetů" nenapoví nic o tom, zda budou plastové, dřevěné nebo třeba z keramiky. Každá smluvní strana může mít na mysli něco zcela jiného. Zhotovitelé přitom mají logicky tendenci v případě nejasností zvolit nejlevnější řešení. Přesná dohoda o tom, co bude použito a z jakého materiálu, je proto nejlepší. V ideálním případě se strany dohodnou na referenčním vzorku (např. podle dříve provedené stavby). Objednatel by měl vždy také prověřit míry udávané zhotovitelem (byť by za ně podle smlouvy nesl zhotovitel odpovědnost) – je tak možné předejít budoucím sporům a obavám, že si zhotovitel, který se lidově řečeno "proměřil", bude snažit své vícenáklady vzniklé jeho chybou sanovat nekvalitním provedením jiných prací.
Dohodnout je vhodné také konkrétní průběh prací - např. kdy budou prováděny (zda i o víkendu apod.), zda bude po dobu provádění prací zpřístupněno WC jak pro zhotovitele, tak např. provizorně i pro objednatele, který v bytě často po dobu provádění prací bydlí. Pro jednotlivé etapy díla je vhodné stanovit ve smlouvě konkrétní termíny, do kdy mají být provedeny a případně dojednat možnost odstoupení od smlouvy pro neplnění těchto mezitermínů.
Doporučení výrobců uveďte vždy jako smluvní podklad
Velmi důležité je uvést do smlouvy nejen to, že dílo musí být provedeno v souladu s právními předpisy, ale také technickými normami a zejména pak doporučením a předpisy výrobců příslušných materiálů. Právní předpisy totiž zdaleka neupravují vše. Aby bylo dílo zhotoveno řádně, je třeba dodržet i předpisy výrobců, které často řeší i drobné detaily. Od dodržení těchto předpisů bývá často závislá i speciální záruka poskytovaná výrobcem. Z tohoto důvodů je třeba také používat výrobcem doporučené materiály a kompletní systémy příslušných výrobců (např. u fasád, komínů apod.).
O peníze jde vždy v první řadě
Objednatelé by v každém případě neměli udělat tu chybu, že zhotoviteli budou platit předem (s výjimkou přiměřené menší zálohy), před provedením prací. Často je totiž skutečnost, že zhotovitel ještě neobdržel veškeré prostředky odpovídající dané rozestavěnosti, v případě sporu jeho jediným motivem, proč by měl dílo dokončit. Objednatelé by proto měli sjednat i dílčí platby tak, že vždy budou mít část peněz u sebe deponovaných a budou je vyplácet zhotoviteli až po dokončení díla. U větších zakázek je vhodné sjednat tzv. zádržné (obvykle 5 – 10 % z ceny), které se sráží z každé faktury a vyplácí se až po uplynutí záruční doby, kdy slouží jako jistota objednatele, že budou řádně provedeny záruční opravy.
Nepodceňujte stavební dozor
U větších oprav je výhodné si opatřit stavební dozor. Tento tzv. TDI (technický dozor investora) pak kontroluje kvalitu provádění prací a případně dává souhlas k proplácení "prostavěných" částek. Pro objednatele je výhodou také to, že se pak nemusí se zhotovitelem dohadovat osobně, protože vést spory se zhotovitelem nemusí být pro každého příjemné.
U větších zakázek kontaktujte advokáta
Pokud se chystáte na větší rekonstrukci, je určitě výhodné nechat si smlouvu o dílo připravit advokátem. Náklady na něj budou ve vztahu k ceně díla obvykle zanedbatelné, kvalitní smlouva vám může přitom ušetřit statisíce. Stejně tak je vhodné smlouvu už ve fázi před jejím uzavřením projít s vaším technickým dozorem, který k ní může mít mnoho podnětných praktických připomínek. Technický dozor by měl také prověřit jednotkové ceny ve smlouvě uvedené. A to nejen z toho pohledu, zda nejsou příliš vysoké - i příliš nízké ceny mohou znamenat problém, protože zhotovitel nebude schopen za ně dílo provést a bude mít tendenci někde prováděné práce šidit.
Pevné nervy nakonec
Poslední věc, kterou většina objednatelů stavebních prací potřebuje, jsou pevné nervy. I když je zhotovitel solidní firmou s dobrými referencemi, může se stát, že s ním nakonec budete vést spory např. i proto, že si lidsky neporozumíte… Proto je opravdu vhodné věnovat pozornost všem detailům ještě před uzavřením smlouvy, aby se riziko pozdějších sporů minimalizovalo.
