Kolik si půjčit ideálně na bydlení

Homolovi se rozhodli pro stavbu rodinného domu podle typového projektu s rozpočtem 2,5 mil. Kč. Pozemek dostali od Petrovy babičky a nyní vyřizují stavební povolení. Jsou bez dluhů, ale nemají k dispozici téměř žádnou hotovost. Kolik by si vlastně měli půjčit?

Kalkulačka | foto: Profimedia.cz

Jana (33) a Petr (35) Homolovi bydlí v krajském městě ve vlastním třípokojovém bytě (tržní cena cca 750 000 Kč). Mají dvě děti, 12 a 10 let. Petr vydělává 25 000 Kč a Jana 10 000 Kč čistého měsíčně.

Uvažují o prodeji bytu a zbytek stavby by rádi financovali prostřednictvím úvěru na bydlení. Při hledání vhodného úvěru je zaujala i nabídka 100% hypotečního úvěru, ale zjistili, že je o něco dražší než klasická hypotéka na 70 % hodnoty zástavy.
Zároveň řeší také otázku spoření na soukromou penzi investováním do otevřených podílových fondů, neboť Petr již má nějaké zkušenosti s produkty tohoto typu a rád by využil dostatečně dlouhého časového horizontu pro investice do akcií, které mu poskytnou možnost vyššího výnosu než konzervativní způsoby investování.

Požadavky a cíle

• Zajistit financování výstavby rodinného domu a zvolit nejvýhodnější poměr vlastních a cizích zdrojů.
• Zjistit, zda se vyplatí vzít si 100% hypotéku i za cenu vyšší úrokové sazby.
• Připravit pro Janu a Petra finanční prostředky jako základ pro jejich privátní penzi.
• Hypotéku i spoření připravit na 30 let, což je doba jejich důchodového věku.

Manželé Homolovi mají celou řadu možností, ale my se budeme v tomto případě zabývat pouze dvěmi. Prodejem bytu získají 750 000 Kč a 1 750 000 Kč (70 % ceny nemovitosti) si půjčí od banky. Vzhledem ke svým příjmům, si ale mohou také půjčit celou potřebnou částku, tj. 2 500 000 Kč a 750 000 Kč z prodeje bytu mohou investovat.

INVESTOVÁNÍ PRO CHUDÉ
1.díl: I chudí mají šanci investovat
2.díl: Vydělejte i s běžnými příjmy 

---

Banka nabízí hypotéku na 100 % ceny nemovitosti za 4,96 % p.a. a na 70 % za 4,46 % p.a.. Rozdíl úroků je celých 0,5 procentního bodu. Tím, že si půjčíme 100 %, si zdražíme všechny peníze, které si půjčujeme. Vyplatí se i přesto půjčovat 100 %?

Propočty a řešení

 Rady a tipy

· Pokud uvažujete o hypotečním úvěru, vždy si nechte od finančního poradce vypracovat přesné a jasné výpočty, nejlépe v několika variantách a nechte si vysvětlit všechna úskalí jednotlivých variant.

· Nezapomeňte na pečlivý výběr vhodné banky pro hypotéku a vhodné investiční strategie pro vaše volné peníze. Rozdíly jsou často velmi výrazné a bez kvalitního podrobného výpočtu je nezjistíte.

· Výhody 100% hypotéky jsou velmi individuální. Co je pro jednoho dobré, pro jiného být nemusí.
o Obecně nevhodné je toto řešení pro velmi konzervativního jedince, kde není možné dosáhnout vyššího zhodnocení investice, a pro ty, u nichž není významný daňový odpočet.

· Uvědomte si, že za vyšší výnosy se vždy a za všech okolností platí vyšším rizikem. Z tohoto pravidla neexistuje výjimka.

1. 100% hypotéka na 30 let - úroková sazba 4,96 % ročně, měsíční splátka by byla 13 359 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 4 809 240 Kč, z toho na úrocích 2 309 240 Kč. Při 25% zdanění Petrovy mzdy a za předpokladů trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 577 310 Kč, což se promítne měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 1 604 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 11 755 Kč. 750 000 Kč z prodeje bytu bude jednorázově investováno. Při 6% p.a. zhodnocení budou mít manželé Homolovi k dispozici 4 307 618 Kč.

2. 70% hypotéka na 30 let - úroková sazba 4,46 % ročně, měsíční splátka by byla 8 825 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 3 177 000 Kč, z toho na úrocích 1 427 000 Kč. Při 25% zdanění Petrovy mzdy a za předpokladů trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 356 750 Kč, což se promítne měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 991 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 7 834 Kč. Rozdíl ve splátce proti předchozí variantě je 3 921 Kč. Tyto prostředky budou Homolovi pravidelně investovat. Při 6% p.a. zhodnocení budou mít po 30 letech k dispozici 3 840 740 Kč.

V obou případech budou Jana a Petr měsíčně platit stejně, ale v případě volby 100% hypotéky budou mít na konci o 466 878 Kč více! Otázka úspěchu a neúspěchu je spojena s tím, jak dobře dokážou investovat a jakého dosáhnou výnosu.

Závěr

Pro Homolovy je 100% hypotéka výhodnější než 70% varianta za předpokladu, že dvě neznámé v našem výpočtu - úroková sazba hypotečního úvěru a výnos investice- se budou pohybovat v námi dosazených rovinách. Toto je sice velmi pravděpodobné, ale vyžaduje to od klienta podstoupit určité investiční riziko. Odměnou mu však může být ještě výrazně lepší výsledek!

Výhodnost 100% hypotéky ovlivňuje samozřejmě kromě správného výběru banky a investiční strategie, ještě řada dalších faktorů, z nichž největší roli hrají věk, příjmy a daňové pásmo klienta.

Existuje ještě pochopitelně i riziko budoucích legislativních změn v daňových zákonech, které mohou mít negativní, ale i pozitivní dopady na možnosti a výši odpočtů.

I přes dražší úvěr se nám většinou podaří dosáhnout vyšších výnosů z našeho investovaného kapitálu, než o kolik více zaplatíme na vyšší a dražší hypotéce.

Vyšší hypotéka nám dává více svobody! Máme vlastní prostředky v portfoliu, které můžeme kdykoliv použít. Navíc vždy máme možnost část hypotečního úvěru splatit a dostat se tak na nižší a levnější úvěr.

NEMOVITOSTI: KDE JE LEVNO
ve kterých zemích jsou ceny podhodnocené?

---