Konkrétně jsou práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek upraveny zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Společné části domu
Zatímco bytové jednotky v bytových domech jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých majitelů, společné části domu jsou v jejich podílovém spoluvlastnictví. S převodem vlastnictví jednotky na jinou osobu přechází také spoluvlastnické právo ke společným částem domu.
Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se určuje vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy dané jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Velikost podílu je pak rozhodující při hlasování členů společenství vlastníků jednotek o důležitých záležitostech týkajících se provozu domu.
Společenství vlastníků jednotek
Vlastníci bytových jednotek jsou vždy povinně členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), přičemž jejich členství vzniká automaticky ze zákona spolu s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Nemohou si tedy vybrat, že se členy nestanou.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která zajišťuje správu domu a údržbu společných prostor. Vzniká ze zákona, a to v domech, kde je nejméně pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Mezi činnosti SVJ patří například uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním bytů a rozúčtování jejich cen na jednotlivé vlastníky.
SVJ povinně vytváří dva orgány – shromáždění a výbor. Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni členové SVJ. Shromáždění pak volí a odvolává členy výboru společenství, který je výkonným orgánem. Shromáždění pak může zvolit také kontrolní komisi.
JAK SI ZVÝŠIT CENU BYTU,O čem rozhoduje shromáždění
Členové SVJ musí shromáždění konat alespoň jednou ročně. Mezi činnosti a úkony, o kterých rozhodují členové SVJ prostřednictvím svého hlasování na shromáždění, patří například:
- schválení nebo změna stanov
- uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu
- změna stavby či účelu jejího užívání
- schválení roční účetní závěrky
- stanovení výše příspěvků členů SVJ na správu domu a pozemku
- výše záloh na úhradu za služby
- způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy SVJ
- vymáhání plnění povinností uložených členům SVJ
- pravidla pro užívání společných částí domu
- schvalování rozpočtu společenství
Jak shromáždění hlasuje
Shromáždění je schopné usnášení tehdy, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, přičemž při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky rovněž požádat soud, aby o ní rozhodl.
Pro některá důležitá rozhodnutí je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Jedná se například o schválení nebo změnu stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky.
K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Pokud jde o méně zásadní stavební úpravy, jako jsou modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOOdpovědnost vlastníků bytových jednotek
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci bytových jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. To znamená, že v tomto poměru ručí každý z nich i za závazky SVJ.
Jak již bylo výše zmíněno, SVJ může se souhlasem vlastníka jednotky sjednat smlouvu o zástavním právu k jeho jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Za závazky vyplývající z této smlouvy ručí přitom jednotliví vlastníci až do výše ceny své jednotky. Proto je třeba se o činnosti a fungování SVJ zajímat a účastnit se schůzí shromáždění. Neuvážený úvěr, který si sousedé odhlasují, by mohl vést i k nečekaným a nepříjemným problémům.
