Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte

aktualizováno 
Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou bankou, že k ní „přejdete“, lze totiž s předstihem. A co víc, pokud nebudete měnit výši hypotéky, nebude vás ani banka podrobovat zkoumání podle nových, přísnějších pravidel.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Na svém minimu byly úrokové sazby hypoték předloni v prosinci. Od té doby už jen rostly. Letos v lednu podle údajů Hypoindex.cz byla průměrná úroková sazby hypotečních úvěrů 2,28 procenta, v červenci 2,50 procenta a v srpnu stoupla na 2,53 procenta. A banky zvyšují sazby znovu. Odhady odborníků hovoří o tom, že koncem roku se přiblíží třem procentům.

Vývoj hypoték v roce 2018
MěsícPočet (v ks) Objem (v mld. Kč)Sazba v %
Leden7 78316,52,28
Únor7 44615,962,36
Březen9 08719,252,46
Duben7 89616,872,51
Květen7 81916,762,51
Červen9 03019,382,49
Červenec7 01615,382,50
srpen8 47518,782,53
zdroj: Fincentrum

I přes tento růst však stále můžeme hovořit o velmi příznivých sazbách. Stačí se podívat do historie. Například v roce 2012 se pohybovala mezi 3,17 – 3,67 procenty, rok před tím mezi 3,5 – 4,2 procenty, v roce 2010 to bylo mezi 4,2 – 5,4 procenty a dva roky před tím se sazby nedostaly pod 5,5 procenta.

Za těchto okolností stojí za to zvážit, zda si dosud poměrně příhodné podmínky nezafixovat již teď i na další roky.

Jak funguje dopředné refinancování

To, že výročí fixace vaší hypotéky bude až za pár měsíců, nebo dokonce za rok až dva, není žádnou překážkou. „Banky umožňují tzv. dopředné refinancování,“ říká David Kučera, finanční poradce ze společnosti Partners. To znamená, že se s ní již nyní můžete dohodnout na podmínkách, včetně úrokové sazby. Čerpání úvěru se však odloží až k termínu výročí fixace vašeho úvěru. Současně platí, že fixační období začíná běžet od okamžiku podpisu smlouvy. Pokud vám fixace končí například za rok a nyní si sjednáte osmiletou fixaci, sjednanou úrokovou sazbu si reálně „užijete“ sedm let.

Doba, o níž lze čerpání úvěru odložit, se v jednotlivých bankách liší. Například u mBank je možné požádat o refinancování šest měsíců před ukončením fixace, u Hypoteční banky 12 měsíců, u UniCredit Bank dokonce dva roky. „Garanci sazby na nových žádostech máme 30 dní,“ dodává Pavel Vlček z mBank.

Stará hypotéka = staré podmínky

A obávat se nemusíte ani nových, přísnějších pravidel pro poskytování hypoték. „Pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, tj. zůstatkové hodnoty jistiny, nebude nutné posuzovat, zda žadatel splňuje limity úvěrových ukazatelů, včetně těch příjmových, které platí od 1. října 2018,“ potvrzuje Markéta Fišerová, tisková mluvčí ČNB. „Jinými slovy, rozšíření pravidel ČNB se týká pouze nově sjednaných hypoték,“ doplňuje Petr Plocek z UniCredit Bank.

Jiná situace ovšem nastává, kdybyste chtěli půjčit více. „Dojde-li k navýšení zůstatkové hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru, a to zejména o více než deset procent či o více než dvě stě tisíc korun, měla by se tato žádost posuzovat jako nový úvěr,“ vysvětluje Fišerová. V takovém případě tedy banka bude posuzovat, zda splňujete všechny limity ukazatelů. Kromě dosud užívaného LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, bude zkoumat ještě i dva nové ukazatele.

„První je DSTI – zjednodušeně poměr měsíčních splátek všech vašich úvěrových produktů k celkovému měsíčnímu příjmu. Ten nesmí překročit 45 procent,“ popisuje Andrea Vokálová z Hypoteční banky.

Porovnejte si nabídku hypoték a ušetřete.

Druhým je DTI, což je zkratka z anglického debt to income neboli dluh vůči příjmu. Tento ukazatel vyjadřuje poměr všech nesplacených jistin úvěrů k celkovému ročnímu příjmu. „DTI nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele, ovšem po započtení veškerých jeho závazků,“ upozorňuje Pavel Vlček. Jinými slovy se od maximální povolené výše hypotéky odečte výše všech vašich spotřebních úvěrů, kontokorentu i čerpání z kreditní karty.

Příjem budete muset doložit

Jestliže to není nutné, je vhodnější parametry hypotéky neměnit. Nicméně předložení určitých dokladů se nevyhnete ani v této zjednodušené variantě refinancování. Budete muset doložit váš příjem, samozřejmě ten současný. V případě zaměstnání standardně výpisy z účtu, u podnikání bude chtít banka vidět daňové přiznání. „U příjmů z pronájmu vyžadujeme jedno daňové přiznání a u ostatních příjmů tři výpisy z účtu nebo tři ústřižky ze složenky,“ říká Patrik Madle z ČSOB.

Banka bude chtít vidět i odhad nemovitosti. Jak starý může být, to už má každá finanční instituce stanoveno jinak. Například mBank požaduje odhad nemovitosti, který nesmí být starší než šest let. Nevyhnete se ani předložení původní úvěrové smlouvy. A pro čerpání pak bude nutné ještě vyčíslení zůstatku původního úvěru.

Co si prověřit

Než smlouvu podepíšete, dobře si prostudujte všechny podmínky. Pozor si dejte například na poplatky. „Hradí se poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a možnost čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva. Poplatek za odhad se u refinancování nehradí,“ uvedla Andrea Vokálová. To ovšem neplatí u všech. „Některé banky si poplatky za znalecký posudek stále účtují, některé dokonce mají i poplatek za zpracování úvěru a další,“ zdůrazňuje David Kučera.

Podívejte se i na to, zda nová nabídka neobsahuje nějaké „produktové přílepky“. „Tedy třeba úvěrové životní pojištění, poplatky za vedení běžného účtu, pojištění nemovitosti apod. Sazba totiž může vypadat opticky dobře, ale další produkty mohou výsledné refinancování prodražit,“ dodává Kučera.

Autor:

Nejčtenější

Odbornice: Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné

Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners

Centrální banka a ministerstvo financí chystají novelu zákona, která má mladým lidem do 36 let zajistit snazší přístup...

Na zakázce se nedohodli, přesto mu firma účtuje tři tisíce

Ilustrační snímek

Nefungující výrobek můžete vyměnit, špatnou práci reklamovat. Co ale dělat v případě, kdy pro vás řemeslník nic...

Češi sice brblají, ale zvyklostem v zahraniční firmě se přizpůsobí

Ilustrační snímek

K Němcům loajální, na Američany usměvavý, se Skandinávci kamarádský. Jaká pravidla a zásady musí český zaměstnanec...

Komentář: Budeme mít v Česku čtyřdenní pracovní týden?

Ilustrační snímek

O zavedení čtyřdenního pracovního týdne v poslední době slýcháváme stále častěji, a to zejména v souvislosti s rostoucí...

KVÍZ: Obstáli byste v odborné zkoušce úvěrových poradců?

Ilustrační snímek

Každý, kdo se přímo podílí na poskytování nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru, musí složit zkoušku...

Další z rubriky

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Ilustrační snímek

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas....

Perličky z české úvěrové historie: útrapy žadatelů, výdělky v bankách

Kolik se vydělávalo v bankách - od ředitele po úředního sluhu.

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku je závazek na řadu let. Víte však, jak dlouhá je u nás historie hypoték, s...

Letošní útraty u moře: Jak se projeví změny kurzů měn ve vaší peněžence na letní...

Letošní útraty u moře: Jak se projeví změny kurzů měn ve vaší peněžence na letní...

Kurzy.cz Na kolik nás vyjde letní dovolená? Výrazně se do ceny projeví inflace v místě destinace a také kurz koruny. V Egyptě ná...

Najdete na iDNES.cz