Hypotéku lze splatit hypotékou

V průběhu splácení hypotéky se může stát, že se situace na trhu změní do té míry, že pokračovat v jejím splácení bude velmi nevýhodné. Také je možné, že jiná banka dokáže splácejícímu klientovi nabídnout lepší podmínky. Jak je možné tuto situaci řešit?

Hypoteční úvěry se v poslední době staly velmi populárními. Ze všeho nejvíce k tomu přispělo snižování tržních úrokových sazeb v posledních dvou letech. Průměrné úrokové sazby poklesly pod pět procent a hypotéky s jednoletou fixací se letos poskytovaly dokonce se sazbami nižšími než tři procenta. Vždy tomu tak ale nebylo.

Před několika lety se úrokové sazby pohybovaly vysoko nad deseti procenty. Majitelé takových hypoték jistě přivítají možnost se jich co nejdříve „zbavit“. Obecně platí, že hypoteční úvěr může být bez sankčních poplatků částečně či zcela splacen pouze po skončení doby fixace. Tehdy banka klientovi nabídne novou úrokovou sazbu. V tu chvíli se tedy klient může rozhodnout, zda tuto sazbu přijme, nebo ne. Ve druhém případě má jako jednu z možností vybrat si jinou banku. Tedy sjednat si někde jinde hypotéku novou a tou stávající hypotéku splatit.

NENECHTE SI UJÍT

Jak dlouho porostou
prodeje fondů?
Světové trhy opět manipuluje cena ropy, což se ukázalo zejména na konci týdne v USA. České akcie naopak celý týden posilovaly.

Co už je
sexuální obtěžování
Zírá vám kolega na poradě na prsa místo do očí? Musíte často poslouchat nevhodné poznámky, líčení intimních zážitků spolupracovníků?

Neztraťte se
v bludišti reklamací
Dva roky se soudil s čistírnou, v níž si nechal vyčistit kalhoty k drahému obleku. Neuspěl totiž s reklamací.

V zahraničí (Británie, USA) se tento způsob běžně využívá, banky se tak snaží přetahovat klienty od konkurence. Nabízejí jim proto různá zvýhodnění, jako jsou nižší úrokové sazby nebo snížené poplatky.

V ČR prozatím probíhá především boj o nové klienty, jelikož historie našeho hypotečního bankovnictví není dlouhá. Využít možnost refinancování úvěru a přejít třeba k jiné bance se však netýká jen hypoték. Především bude výhodné splatit americkou (tj. neúčelovou) hypotékou například spotřebitelské úvěry, jejichž sazby jsou o mnoho vyšší.

Jaký by měl být postup při refinancování úvěru hypotékou?

Dříve bylo možné použít hypoteční úvěr pouze na investice do nemovitostí. Novela zákona o dluhopisech však tuto podmínku odstranila a banky tedy mohou poskytnout hypotéku prakticky na cokoli. Takovýmto úvěrům se říká americká hypotéka. V praxi to znamená, že hypotékou může být refinancován (přeúvěrován) jakýkoli komerční úvěr, tedy i ten, který nebyl použit na financování nemovitosti.

Hypoteční úvěr však musí být v každém případě zajištěn zástavou nemovitosti, to je dáno zákonem. Pokud je hypotékou refinancován úvěr, který takto zajištěn není, musí si dlužník nějakou nemovitost opatřit. Nechá si vyhotovit odhad její tržní ceny a provede se zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tedy postupuje se jako u každé jiné hypotéky.

Splacení hypotéky hypotékou 
 

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně! Více ZDE.

Pokud však bude novým hypotečním úvěrem refinancováno splacení jiného stávajícího hypotečního úvěru a k zajištění nového úvěru bude použita ta nemovitost, která již slouží jako zástava stávajícího úvěru, bude muset první banka dát souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí (tzv. kvitanci). Výsledkem celého postupu pak je to, že druhá banka se stane zástavním věřitelem prvním v pořadí. Jak by vše mělo proběhnout? Uvedeme si příklad, kdy klient čerpá hypotéku u „první“ banky a chce ji nyní splatit novou hypotékou u „druhé“ banky.

• Nejprve si klient požádá o novou hypotéku, předloží všechny potřebné doklady a nechá provést ocenění nemovitosti, která bude sloužit druhé bance k zajištění nové hypotéky. Sepíše se úvěrová a zástavní smlouva a zástavní právo se vloží do katastru nemovitostí. Nemovitost je nyní zastavena ve prospěch obou bank, přičemž první banka zůstává věřitelem prvním v pořadí.
   
• Novou hypotékou je poté splacen stávající úvěr, který dosud dlužník splácel u první banky.
   
• První banka pak zašle na katastr nemovitostí souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci). Druhá hypoteční banka se tak stane zástavním věřitelem prvním v pořadí a klient u ní splácí nový hypoteční úvěr.

Kdy se refinancování vyplatí?
 
Samozřejmě v případě, kdy to přinese dlužníkovi úsporu. Například když došlo k velkému poklesu úrokových sazeb, když chce dlužník prodloužit dobu splatnosti úvěru, nebo když mu jiná banka nabídne výhodnější podmínky. Je však třeba počítat také s náklady. Jsou to poplatky za uzavření nové smlouvy, za zápis do katastru nemovitosti, za ocenění hodnoty nemovitosti a podobně. Pokud by byl původní úvěr splacen mimo dobu skončení fixace, musel by klient zřejmě navíc zaplatit stávající bance také nemalé sankční poplatky. Je prostě nutné si dobře spočítat náklady a výnosy, které refinancování úvěru úvěrem přinese.

V každém případě je ale vhodné možnost refinancování brát v úvahu a nebýt tak zbytečně příliš loajální k bance, kde je úvěr splácen. Mohlo by se třeba stát, že by stávajícímu klientovi banka po skončení doby fixace nabídla novou úrokovou sazbu nepřiměřeně vysokou. O tomto riziku se hovoří často ve spojení s příliš výhodnými krátkodobými (např. ročními) sazbami, kterými si banky chtějí získat nové klienty a které by jim mohly už po prvním roce splácení nepříjemně zvýšit. Čím bude na hypotečním trhu vyšší konkurence, tím budou mít klienti více možností výběru a lepší úvěrové podmínky.

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Myslíte si, že se v ČR bude běžně využívat možnosti refinancování hypoték? Pokud ano, v jakém časovém horizontu? V jakém případě byste tuto možnost zvolili?