Při obchodu s nemovitostí pozor na kupní smlouvu

aktualizováno 
Před koupí nemovitosti by si měl kupující řádně ověřit, zda nemovitost patří skutečně tomu, kdo ji prodává, jestli na ní například nevázne nějaké věcné břemeno, případně dědictví, o kterém by nevěděl. Takéby se měl seznámit s technickým stavem nemovitosti, aby se i z ní mohla vyvíjet cena.
Koupě nemovitosti je nejobvyklejší formou nabytí nemovitosti. Jestliže jste si již vybrali nemovitost a zároveň důkladně ověřili na katastrálním úřadě základní informace o ní a vlastníkovi, pak bude další postup následovný. Základním dokumentem upravujícím akt koupě mezi kupujícím a prodávajícím je kupní smlouva. Při jejím sestavování by si kupující měl dát pozor na následující skutečnosti, neboť i zde existují poměrně významná rizika:
  • riziko nedokonalé či právně vadné kupní smlouvy
  • vlastní zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti
  • zaplacení a prodej nemovitosti

Co musí kupní smlouva bezpodmínečně obsahovat?

V kupní smlouvě musí být bezpodmínečně uvedeny smluvní strany (kupující a prodávající), kupní cena a termín jejího uhrazení a označení prodávané nemovitosti. Právě označení nemovitosti bývá dost často neúplné. Vlastní vymezení nemovitosti v kupní smlouvě je charakterizováno následujícími znaky:

  • pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, v němž leží
  • pozemky evidované zjednodušeným způsobem musí být vymezeny parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, v němž se nachází
  • budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou postaveny a zároveň příslušností stavby k části obce číslem popisným nebo evidenčním
  • rozestavěné budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou rozestavěny dále musí být stanovena příslušnost stavby k části obce a zároveň obsahovat označení, že jde o rozestavěnou nemovitost
  • byty a nebytové prostory musí být vymezeny označením budovy, v níž se nacházejí, dále číslem bytu nebo nebytového prostoru
  • rozestavěný byt a nebytový prostor musí být vymezen označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, dále musí obsahovat vymezení příslušnosti k části obce, číslo bytu a nebytového prostoru

Převod vlastnického práva


Kupní smlouva je tedy v podstatě nutnou podmínkou k aktu převodu vlastnického práva. Lidově řečeno k tomu, aby námi vyhlédnutá nemovitost nám mohla začít říkat "pane".

Zásadní body postupu při převodu vlastnictví

  • Prodávající a kupující musí podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího na katastr nemovitostí. Jeho přílohou je kupní smlouva.
  • Shledá-li katastr návrh v pořádku, pak povolí vklad vlastnického práva.
  • K převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího dochází na základě vkladu vlastnického práva do katastru, přičemž jeho právní účinky nastávají zpětně k datu doručení tohoto návrhu na zmiňovaný katastr (nikoli tedy vlastním datem vkladu).

Pozor na následující pravidla

  • Zaplacení kupní ceny nevede k faktickému převodu vlastnictví. Převod vlastnictví je zrealizován pouze vkladem vlastnického práva v katastru nemovitostí.
  • Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

Co musí obsahovat návrh na vklad?


Jak již bylo uvedeno, po podpisu kupní smlouvy je nutné ji doručit společně s návrhem na katastr nemovitostí. Tento návrh musí obsahovat:

  • označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (jde o katastrální úřad, u kterého je uložen list vlastnictví, na němž je zapsána nemovitost)
  • jméno a příjmení osob, trvalý pobyt a rodné číslo těchto osob
  • oznámení, že strany žádají o zápis vkladu vlastnického práva na základě předkládaných kupních smluv
To ovšem není všechno, neboť návrh musí obsahovat ještě následující přílohu s uvedenými dokumenty:
  • originál kupní smlouvy nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším než je počet účastníků smlouvy
  • plná moc, pokud bude někdo ze smluvních stran zastoupen
  • výpis z obchodního rejstříku (pouze pokud prodávající nebo kupující je právnickou osobou)
  • nabyvatelský titul (listiny prokazující oprávnění prodávajícího nakládat s nemovitostí)
  • úředně ověřený překlad kupní smlouvy v případě, že je vypracována v jiném jazyce než českém

 

Autor:

Nejčtenější

Nad neplatiči nájmu může majitel snadno zvítězit, říká notář Neubauer

Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR

V Česku se množí případy, kdy majitel v dobré víře pronajme byt, ale z nájemníka se vyklube neplatič, který se navíc...

Desítky let v jedné firmě. Kdy je čas se zvednout

Ilustrační snímek

Stejná vrátnice, stejný stůl. Mění se jen kolegové, vedení, podmínky. Proč zůstávají někteří lidé v jedné práci desítky...

Šest pravidel, jak řídit svého šéfa, aby vás hodnotil lépe

Ilustrační snímek

Připusťme, že přímo řídit svého šéfa většinou nemůžeme. Schází nám k tomu potřebné páky. Co však řídit můžeme, je náš...

Šest zásadních změn, které má přinést novela zákoníku práce

Ilustrační snímek

Chystá se novela zákoníku práce. Co může letos čekat zaměstnance, přibližuje expertka na pracovní právo.

Suší maso pro vojáky i sportovce a chtějí dobýt Evropu

David Novák a Pavel Doležal z pardubické společnost Fine Gusto

Vypadají spíše jako studenti práv, přitom David Novák (28) a Pavel Doležal (30) založili a úspěšně řídí firmu Fine...

Další z rubriky

Jak fungují fondy životního cyklu a pro koho jsou investiční možností

Ilustrační nímek

Jedna ze zásad dlouhodobého investování do podílových fondů je neriskovat ve chvíli, kdy se mají vybrat zainvestované...

Odečíst úroky z daní můžete i při koupi pozemku

Ilustrační snímek

Zákon stanovuje, že je možné odečíst z daní úroky z úvěru, který byl prokazatelně použit na pořízení vlastního bydlení....

Splácet více úvěrů je nevýhodné. Ušetřit můžete díky konsolidaci

Ilustrační snímek

Půjčky a úvěry na cokoli se staly běžnou součástí života. Některé obchody se dokonce předhánějí ve slevách, když u nich...

Šéf ČEZ v týdnu prodal „jen“ 130 tisíc akcií. Zisk si ponechává v akciích firmy

Šéf ČEZ v týdnu prodal „jen“ 130 tisíc akcií. Zisk si ponechává v akciích firmy

Kurzy.cz Zhruba po roce se šéf společnosti ČEZ Daniel Beneš odhodlal opětovně využít firemní opční motivační program, který mu p...

Najdete na iDNES.cz