Vyplývá to z nového a poprvé zveřejněného Indexu bydlení MP, který v úterý představila stavební spořitelna Modrá pyramida a Asociace realitních kanceláří ČR.
V přepočtu na průměrně velký byt v jednotlivých regionech (na základě dat ČSÚ od 57,8 m2 v Praze až po 72,1 m2 ve středních Čechách) se porovnávala přepočtená data realitních kanceláří o nájmech s průměrnými splátkami hypoúvěru (tedy úvěru ze stavebního spoření, který je jinak svými parametry de facto shodný s hypotékou) z aktuálního portfolia Modré pyramidy.
Je nutné si ale mimo jiné uvědomit, že splátky jsou počítány z 87 % úvěru. K pořízení bytu do vlastnictví je tedy ještě potřeba připočítat nemalé pořizovací náklady.
Nejčastěji (v devíti krajích) je nájem maximálně o deset procent nižší než měsíční splátka úvěru - tyto kraje jsou v mapce zbarvené zeleně. Ve dvou regionech je nájem přibližně na čtyřech pětinách splátky hypoúvěru a ve třech je to nižší než tři čtvrtiny. Nejvýhodnější je nájem oproti splátce podle indexu v Ústeckém kraji, činí 65 procent.
Metodologie indexuIndex bydlení MP je počítán na základě údajů o průměrné výši nájmu (poskytuje Asociace realitních kanceláří ČR) a průměrné splátce úvěru na bydlení od Modré pyramidy stavební spořitelny (průměrná splátka hypoúvěru v daném regionu, kde v průměru klienti financují 87 % hodnoty nemovitosti) při zohlednění průměrné rozlohy bytu podle údajů ČSÚ. Index udává, kolika procent z průměrné splátky úvěru dosahuje splátka nájmu, a to vždy zvlášť pro každý region. |
Na první pohled by se mohlo zdát, že právě v krajích, kde jsou obecně levnější nemovitosti, by to mělo být naopak - pořízení by mělo být výhodnější než nájem.
Podle předsedy představenstva Modré pyramidy Davida Formánka může tento trend měnit fakt, že zatímco lidé si s využitím úvěru kupují lepší nemovitosti (často třeba novější, tedy v přepočtu na metr dražší), než v jakých žijí v nájmu, což jsou často byty na sídlištích. A právě v regionech s nižší kupní silou bývají rozdíly mezi novými a staršími byty výraznější.
„Náklady na zajištění bydlení tvoří významnou část rozpočtu českých domácností. A potřeby každého z nás se v této oblasti hodně liší: roli nehrají jen příjmy, ale například i časový horizont života v daném místě či dostupnost vlastnického bydlení v dané lokalitě,“ vysvětluje prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný.
Podle autorů indexu je poměr mezi výší nájemného a průměrnou splátkou za úvěr na bydlení důležitý nejen při rozhodování o koupi vlastního bydlení, ale i ukazatelem při úvahách o koupi bytu jako investice.
Může se hoditPořiďte si vlastní bydlení. Vybírejte z nabídek bytů k prodeji nebo novostaveb na Reality.iDNES.cz. |
„Pokud například uvažuje občan o investici do bytu pro další pronájem v Praze, může vhodně zapojit i cizí kapitál, inkasované nájemné mu totiž splátky úvěru takřka pokryje. V regionech s nižším poměrem pak musí počítat investor s nižší návratností své investice,“ vysvětlují autoři s tím, že zajímavé podle nich bude sledovat, jak se bude index v jednotlivých krajích vyvíjet.
Sociolog: Výhodnost je třeba počítat jinak
Index má podle autorů sloužit k tomu, aby jednoduše srovnal výši dvou plateb s tím, že čím je podíl (procentuální údaj) vyšší, tím snazší je pro občana přejít z nájemního bydlení do bydlení vlastnického financovaného na úvěr.
Podle sociologa a ekonoma Martina Luxe ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR je ale tento zjednodušený výpočet zavádějící. Pokud bychom podle něj chtěli provést porovnání finanční výhodnosti obou variant bydlení co nejpřesněji, musíme čisté nájemné srovnat s takzvanými uživatelskými náklady vlastnického bydlení.
Nájem vs. hypotékaPodle sociologa a ekonoma Martina Luxe je pro efektivní porovnání (ne)výhodnosti nájemního bydlení potřeba použít následující vzorec: UC = cena bytu * [(1- sazba daně z příjmu)* úroková sazba + depreciace] Pro byt za 2 miliony korun, sazbu daně z příjmu 15 %, úrokovou sazbu 2 %p.a. a depreciaci 2 % jsou potom roční uživatelské náklady vlastnického bydlení následující: UC = 2.000.000 * [(1-0,15)*0,02 + 0,02] = 74.000 |
Do nich se na straně vlastníka nezahrnuje splátka jistiny úvěru (za tu si totiž pořizuje nemovitost, která mu zůstane, podobně také nezahrnujeme u nájemníka jeho úspory). Do výpočtu zahrnujeme cenu bytu, sazbu daně z příjmu, úrokovou sazbu a míru depreciace - tedy znehodnocení měnového kurzu domácí měny vůči zahraničním měnám (viz výpočet v boxu).
Takovéto srovnání by naopak podle Luxe favorizovalo vlastnické bydlení v ekonomicky slabších regionech, kde jsou ceny nemovitostí velmi nízké, ale nájemné není o tolik nižší než v ekonomicky silnějších regionech.
Navíc z dřívějšího zevrubného sociologického výzkumu, na kterém se Lux se svými kolegy z Akademie věd podílel, vyplynulo, že základní propočet finanční výhodnosti si při rozhodování mezi nájmem a hypotékou provádí jen menšina Čechů. Naopak hodně dají na pocity: tedy na to, že s vlastnickým bydlením se automaticky asociuje mnohem víc pozitivních konotací (například jistota) než s bydlením v nájmu.
