* doklady
Při první návštěvě banky se většinou žadatel o úvěr dozví, co všechno je nutné k žádosti přiložit. A může se mu z toho zatočit hlava. Banky totiž požadují téměř veškerou dokumentaci k pořizované nemovitosti, případně i nemovitosti, kterou si berou jako zástavu (pokud to není přímo pořizovaný dům či byt). Dále chtějí vidět uzavřené pojistné smlouvy k nemovitosti pořizované i určené do zástavy, případně životní nebo jiné pojištění žadatele o úvěr. Zájemce o úvěr bude muset přinést i doklady, ze kterých by se dala posoudit jeho ekonomická situace. Protože dokumentů a potvrzení je mnoho, vyplatí se při konzultaci s pracovníkem banky dobře poslouchat, případně požádat o soupis požadovaných dokladů. "Klienti si často stěžují, že se vyřizování žádosti nekonečně protahuje. Že je mají pracovníci bank nesmyslné byrokratické požadavky. Myslím, že vina je na obou stranách, podle mého tak ze dvou třetin na klientovi, zbytek na bance. Při informativní schůzce totiž klienti často kývou, že všemu rozumějí a pak přinesou polovinu požadovaných dokladů. Někdy se naopak stane, že jeden zaměstnanec banky například posoudí finanční situaci klienta kladně, ale jeho nadřízený zjistí, že třeba něco přehlédl a je potřeba doplnit ještě nějaké údaje," říká předseda Komise pro hypoteční obchody František Pavelka.
* hodnocení klienta
Řada žádostí o hypoteční úvěr skončí už ve stadiu posuzování příjmů a výdajů klienta. Přestože banky oficiálně vycházejí z toho, zda jejich dlužníkovi zbude při čerpání a splácení úvěru na nutné životní výdaje, jejich požadavky jsou v praxi mnohem přísnější. "Banky berou jako základ životní minimum, ovšem stanovují si určitou rezervu v podobě koeficientu, kterým toto minimum násobí. Z našich bank má nejnižší koeficient Českomoravská hypoteční banka. Mezi jednotlivými peněžnímu ústavy může vzniknout rozdíl až tři tisíce korun," uvádí Emil Dočkal v publikaci Průvodce světem financí.
* ručení
Za hypotéku je třeba ručit. Jako zástava bance většinou stačí pořizovaná nemovitost. Ovšem musí být pojištěna a pojistka vinkulována ve prospěch banky. Ručit lze i jinou nemovitostí - banka ji však vždy důkladně prověří. "Ne všechny nemovitosti, které na první pohled vypadají dobře, se jako zástava hodí. Banka vždy posuzuje to, jaká by byla její tržní hodnota," říká František Pavelka. "Hodnota zástavy se v mnoha případech nerovná ceně, za kterou byla nemovitost pořízena. Například dům postavený v obci dvacet kilometrů od Prahy, kde není plánována další výstavba a chybí pravidelná místní doprava, má zástavní cenu nižší, než ve stejně vzdálené obci se satelitním městečkem, v rekreační oblasti s dopravou a službami," říká Jitka Šimánková ze společnosti Sophia Finance. V mnoha případech požadují banky i životní pojištění, u jednotlivců bývá dokonce podmínkou získání úvěru.
* výše úvěru
Banka může ze zákona poskytnout jen sedmdesát procent hodnoty nemovitosti. V praxi to bývá často ještě o něco méně, zhruba šedesát procent. Zbytek musí mít žadatel vlastních. Pokud peníze nemá, může využít takzvaný doplňkový úvěr, obdobu překlenovacích úvěrů u stavebního spoření. Za tuto půjčku se však nelze zaručit pořizovanou nemovitostí. Banky žádají nejčastěji další nemovitost, jako zástava mohou posloužit například i cenné papíry. Doplňkový úvěr je však úročen v porovnání s hypotékou nevýhodně, úroková sazba je podobně vysoká jako úrok běžných úvěrů. Druhou možností je předhypoteční úvěr poskytovaný na rok až dva. Ten je vázán na příslib banky o poskytnutí hypotečního úvěru. Tento úvěr je jištěn jako běžná hypotéka a podobně jako doplňkový je více úročen.
Dokumenty pro banku
Obecné doklady, potvrzení o příjmech a výdajích žadatele
* průkaz totožnosti
* potvrzení o výši příjmů obvykle za jeden až dva roky
* přehled o půjčkách a závazcích
* podnikatelé: daňové přiznání a potvrzení z finančního úřadu o zaplacení daní obvykle za dva roky, účetní doklady, podnikatelský plán
* v některých případech životní pojištění
Doklady k nemovitosti
Stavba, modernizace, rekonstrukce
* doklad o vlastnictví
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* snímek pozemkové mapy nebo geometrický plán
* územní rozhodnutí, stavební povolení
* projektová dokumentace, rozpočet stavby, smlouva o dílo
* pojistná smlouva
Koupě
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* snímek pozemkové mapy nebo geometrický plán
* odhad ceny nemovitosti
* smlouva o budoucí kupní smlouvě, kupní smlouva nemovitosti určené do zástavy
* výpis z katastru nemovitostí
Zástava
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* pojistná smlouva, vinkulace pojištění
* kupní smlouva
* pozemková mapa
* fotodokumentace
* odhad ceny nemovitosti
* případný souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva Pramen: banky, Průvodce světem financí - Profess Consulting
Poplatky související s hypotékou, které vybírají úřady
ocenění nemovitosti - obvykle tři až deset tisíc korun
výpis z katastru nemovitostí - 100 korun
vklad zástavní smlouvy - 500 korun
ověření podpisu - 30 korun
!!!
Ve většině případů banky požadují, aby všechny úřady "obíhal" klient sám a jí přinesl už hotové dokumenty. Celý proces schvalování žádosti o úvěr a příprava úvěrové smlouvy se tak velmi protahuje. Zejména klienti, kteří se příliš na peněžním trhu neorientují, mohou mít velké problémy. Dále je třeba počítat s tím, že lhůty pro vyřízení různých žádostí jsou na úřadech poměrně dlouhé. Například zapsání vkladu zástavního práva na katastru nemovitostí trvá mimo Prahu zhruba dva až tři týdny, v hlavním městě a jejím okolí i několik měsíců. I vklad zástavního práva musí obvykle provést klient sám. Za něj to udělají v Hypovereinsbank, GE Capital Bank, v Živnostenské bance zprostředkují za příplatek advokáta.
Při první návštěvě banky se většinou žadatel o úvěr dozví, co všechno je nutné k žádosti přiložit. A může se mu z toho zatočit hlava. Banky totiž požadují téměř veškerou dokumentaci k pořizované nemovitosti, případně i nemovitosti, kterou si berou jako zástavu (pokud to není přímo pořizovaný dům či byt). Dále chtějí vidět uzavřené pojistné smlouvy k nemovitosti pořizované i určené do zástavy, případně životní nebo jiné pojištění žadatele o úvěr. Zájemce o úvěr bude muset přinést i doklady, ze kterých by se dala posoudit jeho ekonomická situace. Protože dokumentů a potvrzení je mnoho, vyplatí se při konzultaci s pracovníkem banky dobře poslouchat, případně požádat o soupis požadovaných dokladů. "Klienti si často stěžují, že se vyřizování žádosti nekonečně protahuje. Že je mají pracovníci bank nesmyslné byrokratické požadavky. Myslím, že vina je na obou stranách, podle mého tak ze dvou třetin na klientovi, zbytek na bance. Při informativní schůzce totiž klienti často kývou, že všemu rozumějí a pak přinesou polovinu požadovaných dokladů. Někdy se naopak stane, že jeden zaměstnanec banky například posoudí finanční situaci klienta kladně, ale jeho nadřízený zjistí, že třeba něco přehlédl a je potřeba doplnit ještě nějaké údaje," říká předseda Komise pro hypoteční obchody František Pavelka.
* hodnocení klienta
Řada žádostí o hypoteční úvěr skončí už ve stadiu posuzování příjmů a výdajů klienta. Přestože banky oficiálně vycházejí z toho, zda jejich dlužníkovi zbude při čerpání a splácení úvěru na nutné životní výdaje, jejich požadavky jsou v praxi mnohem přísnější. "Banky berou jako základ životní minimum, ovšem stanovují si určitou rezervu v podobě koeficientu, kterým toto minimum násobí. Z našich bank má nejnižší koeficient Českomoravská hypoteční banka. Mezi jednotlivými peněžnímu ústavy může vzniknout rozdíl až tři tisíce korun," uvádí Emil Dočkal v publikaci Průvodce světem financí.
* ručení
Za hypotéku je třeba ručit. Jako zástava bance většinou stačí pořizovaná nemovitost. Ovšem musí být pojištěna a pojistka vinkulována ve prospěch banky. Ručit lze i jinou nemovitostí - banka ji však vždy důkladně prověří. "Ne všechny nemovitosti, které na první pohled vypadají dobře, se jako zástava hodí. Banka vždy posuzuje to, jaká by byla její tržní hodnota," říká František Pavelka. "Hodnota zástavy se v mnoha případech nerovná ceně, za kterou byla nemovitost pořízena. Například dům postavený v obci dvacet kilometrů od Prahy, kde není plánována další výstavba a chybí pravidelná místní doprava, má zástavní cenu nižší, než ve stejně vzdálené obci se satelitním městečkem, v rekreační oblasti s dopravou a službami," říká Jitka Šimánková ze společnosti Sophia Finance. V mnoha případech požadují banky i životní pojištění, u jednotlivců bývá dokonce podmínkou získání úvěru.
* výše úvěru
Banka může ze zákona poskytnout jen sedmdesát procent hodnoty nemovitosti. V praxi to bývá často ještě o něco méně, zhruba šedesát procent. Zbytek musí mít žadatel vlastních. Pokud peníze nemá, může využít takzvaný doplňkový úvěr, obdobu překlenovacích úvěrů u stavebního spoření. Za tuto půjčku se však nelze zaručit pořizovanou nemovitostí. Banky žádají nejčastěji další nemovitost, jako zástava mohou posloužit například i cenné papíry. Doplňkový úvěr je však úročen v porovnání s hypotékou nevýhodně, úroková sazba je podobně vysoká jako úrok běžných úvěrů. Druhou možností je předhypoteční úvěr poskytovaný na rok až dva. Ten je vázán na příslib banky o poskytnutí hypotečního úvěru. Tento úvěr je jištěn jako běžná hypotéka a podobně jako doplňkový je více úročen.
Dokumenty pro banku
Obecné doklady, potvrzení o příjmech a výdajích žadatele
* průkaz totožnosti
* potvrzení o výši příjmů obvykle za jeden až dva roky
* přehled o půjčkách a závazcích
* podnikatelé: daňové přiznání a potvrzení z finančního úřadu o zaplacení daní obvykle za dva roky, účetní doklady, podnikatelský plán
* v některých případech životní pojištění
Doklady k nemovitosti
Stavba, modernizace, rekonstrukce
* doklad o vlastnictví
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* snímek pozemkové mapy nebo geometrický plán
* územní rozhodnutí, stavební povolení
* projektová dokumentace, rozpočet stavby, smlouva o dílo
* pojistná smlouva
Koupě
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* snímek pozemkové mapy nebo geometrický plán
* odhad ceny nemovitosti
* smlouva o budoucí kupní smlouvě, kupní smlouva nemovitosti určené do zástavy
* výpis z katastru nemovitostí
Zástava
* aktuální výpis z katastru nemovitostí
* pojistná smlouva, vinkulace pojištění
* kupní smlouva
* pozemková mapa
* fotodokumentace
* odhad ceny nemovitosti
* případný souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva Pramen: banky, Průvodce světem financí - Profess Consulting
Poplatky související s hypotékou, které vybírají úřady
ocenění nemovitosti - obvykle tři až deset tisíc korun
výpis z katastru nemovitostí - 100 korun
vklad zástavní smlouvy - 500 korun
ověření podpisu - 30 korun
!!!
Ve většině případů banky požadují, aby všechny úřady "obíhal" klient sám a jí přinesl už hotové dokumenty. Celý proces schvalování žádosti o úvěr a příprava úvěrové smlouvy se tak velmi protahuje. Zejména klienti, kteří se příliš na peněžním trhu neorientují, mohou mít velké problémy. Dále je třeba počítat s tím, že lhůty pro vyřízení různých žádostí jsou na úřadech poměrně dlouhé. Například zapsání vkladu zástavního práva na katastru nemovitostí trvá mimo Prahu zhruba dva až tři týdny, v hlavním městě a jejím okolí i několik měsíců. I vklad zástavního práva musí obvykle provést klient sám. Za něj to udělají v Hypovereinsbank, GE Capital Bank, v Živnostenské bance zprostředkují za příplatek advokáta.
