1. Jak se NOZ dotkl vlastníků bytů a proč?
Nový občanský zákoník (NOZ) se obecně velmi dotkl všech vlastníků nemovitostí. Majitelů bytů ale zejména ve vztahu k nové úpravě nájmu bytu. Novou úpravou se řídí i nájmy uzavřené před účinností NOZ, tedy před 1. lednem 2014.
Na co je však třeba upozornit, stejně jako vlastníků jiných nemovitostí se NOZ vlastníků bytů dotýká zejména povinností hlídat si od 1. ledna 2015 stav zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí.
"NOZ totiž vychází z tzv. principu materiální publicity - přednosti stavu zápisu v katastru nemovitostí před skutečným stavem. Pokud nabyvatel byt nabyde od nevlastníka na základě stavu zápisu v katastru nemovitostí (nevlastník je zapsán v katastru jako vlastník), má skutečný vlastník relativně krátkou dobu jednoho měsíce, jak se proti převodu účinně bránit," upozorňuje Zdeněk Horáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.
Katastr nemovitostí proto zavedl službu, která umožňuje sledování změn v katastru. Tu si může zřídit každý vlastník bytu. Za informování do 20 nemovitostí se platí jednorázový poplatek 200 Kč, pokud je to více než 20, potom 10 Kč za nemovitost ročně.
Při převodu bytu je potom jeho vlastník informován nejen formálně na adresu uvedenou v katastru, ale rovněž i třeba krátkou textovou zprávou nebo e-mailem.
Pokud se vlastník bytu o převodu nedozví, může podat tzv. poznámku spornosti do tří let od zápisu do katastru nemovitostí. Podáním poznámky spornosti však obrana skutečného vlastníka nekončí, je nutné do dvou měsíců podat žalobu.
2. Mají vlastníci bytů nějaké nové povinnosti?
NOZ nově vymezuje bytovou jednotku nejen jako samotný byt, ale její součástí jsou i společné části domu a podíl na nich. Jelikož stavby mají být podle NOZ součástí pozemku, je součástí bytu i pozemek - podíl na něm. S tímto se však mění i vystupování vlastníků bytů navenek.
Co se týká společných částí a současně správy domu, rozhoduje osoba odpovědná za správu domu. Tou může být správce či společenství vlastníků. Tyto subjekty potom rozhodují za vlastníky bytů ohledně společných částí a správy domu, je tedy nutné si velmi dobře zvážit, co vše těmto subjektům svěřit k rozhodování.
Správa domu zahrnuje například vedení fondu oprav včetně stanovení záloh, které mají hradit vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku.
"S novým vymezením bytu souvisí dále povinnost vlastníka jednotky ji udržovat, a to nejen ve vztahu k nezávadnému stavu bytu, ale i s ohledem na dobrý vzhled celého domu. Tato povinnost je samozřejmě ostatními vlastníky bytů soudně vymahatelná," upozorňuje nepořádníky Zdeněk Horáček.
3. Jaké změny nastaly u shromáždění vlastníků jednotek (SVJ)?
Nejvyšším orgánem je i dle nové právní úpravy shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Svolává ho statutární orgán. Rovněž může být svoláno z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nově však podnět musí být podán nejméně dvěma z nich.
Novinky v bydleníOdpovědi na nejčastější otázky Pokud od ledna 2014 nezaplatíte nájem a poplatky za tři měsíce, můžete dostat okamžitou výpověď z bytu. Nemovitostí si však můžete pronajmout kolik chcete, podmínkou je řádné a včasné placení. Více ZDE. |
"Co se pravomocí shromáždění týče, tyto jsou přehledně vyjmenované v jednom ustanovení nového občanského zákoníku (§ 1208 NOZ). Další pravomoci shromáždění mohou vymezit stanovy nebo si je samo shromáždění může vyhradit. Oproti staré právní úpravě se pravomoc shromáždění rozšiřuje, nově shromáždění rozhoduje například o výši záloh na úhradu služeb," vysvětluje advokátka Petra Schneiderová z kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.
Právní úprava bytového družstva a jeho orgánů je nově obsažena v zákoně o obchodních korporacích. Nejvyšším orgánem bytového družstva zůstává členská schůze. Každý člen bytového družstva má na členské schůzi jeden hlas.
Působnost členské schůze je přehledně vymezena v jediném zákonném ustanovení (§ 656 Zákona o obchodních korporacích). Zákon případně stanovy mohou tuto působnost rozšířit. Členská schůze si může vyhradit rozhodování i v dalších otázkách, které zákon nesvěřuje do působnosti jiných orgánů bytového družstva.
4. Dotkl se NOZ stavebních úprav v bytě?
V tomto ohledu k zásadním změnám nedochází. Vlastník bytové jednotky má právo svobodně byt uvnitř stavebně upravovat, nesmí tím však ztěžovat užívání bytů nebo domu ostatním vlastníkům a samozřejmě nesmí dojít k poškození společných částí domu, natož pak statiky domu.
"V případě porušení této povinnosti některým vlastníkem se mohou ostatní dotčení vlastníci domáhat ochrany svého vlastnického práva u soudu, žalobu by případně mohlo podat i samo SVJ. Pokud by vlastník jednotky nadále porušoval povinnosti, které mu byly stanoveny pravomocným rozhodnutím soudu, bylo by možné v krajním případě podat soudu návrh, aby nařídil prodej jednotky tohoto vlastníka. Muselo by však docházet k podstatnému omezení nebo znemožnění výkonu práv ostatních vlastníků jednotek," říká právníčka Martina Smržová z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.
5. Co bude nového v hlasování na shromáždění?
Nová právní úprava nezasáhla do způsobu určení počtu hlasů jednotlivých vlastníků jednotek, který se i nadále odvíjí od velikosti podílu na společných částech.
Nezměnila se ani usnášeníschopnost shromáždění, kdy stačí, aby byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí postačí nově ve všech případech (až na rozhodnutí mimo zasedání) souhlas nadpoloviční většiny hlasů příslušných vlastníků jednotek.
"Oproti staré právní úpravě tak, pokud stanovy neurčují jinak, například není k přijetí rozhodnutí o změně stanov nebo rozhodnutí o změně účelu užívání nutná tříčtvrtinová většina hlasů respektive souhlas všech vlastníků jednotek. Nový občanský zákoník zkracuje přehlasovanému vlastníku jednotky lhůtu pro podání návrhu soudu na rozhodnutí o dané záležitosti. Původně byla tato lhůta šest měsíců, NOZ ji zkrátil na polovinu," dodává advokátka Petra Schneiderová.
6. Přichystal NOZ změny v hlasování?
Nový občanský zákoník zavádí možnost tzv. korespondenčního hlasování vlastníků jednotek na shromáždění, tedy hlasování mimo zasedání. Pokud však taková možnost nebude upravena ve stanovách, je možné takové hlasování využít pouze v jediném případu stanoveném zákonem, a to v případě, že svolané shromáždění není způsobilé se usnášet.
V takovém případě má osoba oprávněná svolávat shromáždění možnost tuto formu hlasování do jednoho měsíce písemně navrhnout. Aby bylo hlasování mimo zasedání možné i v jiných případech, musí to upravit stanovy SVJ.
Návrh, aby o určité záležitosti bylo rozhodnuto mimo zasedání shromáždění, musí obsahovat návrh usnesení, které má být přijato, příslušné podklady nezbytné pro posouzení návrhu nebo údaj, kde jsou přístupné, a lhůtu k vyjádření. Ze zákona činí tato lhůta 15 dní, stanovy mohou určit lhůtu delší.
"Při korespondenčním hlasování vyjadřuje vlastník jednotky souhlas s návrhem rozhodnutí svým vlastnoručním podpisem s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno. Rozhodnutí je až na výjimky přijato, pokud souhlas vyjádří většina vlastníků jednotek," objasňuje advokátka Petra Schneiderová.
Stanovy mohou stanovit i vyšší počet hlasů. Se změnou velikosti podílů na společných částech všech vlastníků a se změnou poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech však musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.
7. Je nutné, aby SVJ kvůli NOZ odsouhlasilo nové stanovy?
Od 1. ledna 2014 pozbývají závaznosti ta ustanovení stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ), která odporují donucujícím ustanovením nového občanského zákoníku (tj. takovým, od kterých se není možné odchýlit). SVJ zároveň mají povinnost ve tříleté lhůtě přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě a doručit je rejstříkovému soudu, který vede rejstřík SVJ, k založení do sbírky listin.
Pokud tedy SVJ v březnu 2014 nemají uzpůsobeny své stanovy nové právní úpravě, budou se i nadále řídit podle dosavadních stanov, ale nebude možné z nich aplikovat ta ustanovení, která budou v rozporu s donucujícími ustanoveními nového občanského zákoníku.
"Nejistota však může nastat u SVJ, která v minulosti neschválila své stanovy a řídila se tak ze zákona vzorovými stanovami SVJ vydanými ve formě nařízení vlády. Nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ, je novým občanským zákoníkem bez náhrady zrušeno a není zcela jednoznačné, čím by se nadále měly řídit právní poměry těchto SVJ. Přikláníme se však k názoru, že na SVJ, která se vzorovými stanovami řídila doposud, by se měly vzorové stanovy uplatnit i nadále ve stejném režimu, jako by se jednalo o schválené stanovy SVJ," vysvětluje důležitou změnu právnička Martina Smržová.
