A pokračuje: "Rozhodně trvejte na smlouvě uzavřené na základě občanského zákoníku, který dává uživatelům určitá práva, například dvouletou záruční dobu. Pokud bude v záhlaví stanoveno, že se smlouva uzavírá podle obchodního zákoníku, raději se s firmou hned rozlučte. Jinak si zaděláváte na velké problémy.“
Pokud jste podepsali příliš všeobecnou a nepřesnou smlouvu, máte také smůlu. Trvejte proto na vypracování podrobné smlouvy se všemi detaily, třeba i typem vypínače.
Dveře dokáží stavbaři často poškrábat, kontrola je nutná
Klientské změny
Většina zájemců o byt řeší hlavně lokalitu, cenu, velikost a výhled. Poměrně snadno přehlédnou chyby v dispozici či vybavení. Někteří developeři nabízejí proto možnost tzv. klientských změn, ale zpravidla jen do určitého termínu.
"V rámci budoucí smlouvy o smlouvě kupní jsou uvedeny přesné termíny, do jakého data je klient povinen uzavřít výběr bytového vybavení. Nicméně je možné se dohodnout na výjimce, vše záleží na konkrétním bytu nebo projektu,“ tvrdí Pavla Temrová z developerské společnosti Finep.
Budoucí majitel má tak jen několik týdnů, aby vyřešil své bydlení prakticky do posledního detailu. Příklad? Těžko budete reklamovat při přebírání bytu odstín a kvalitu laminátové podlahy, když jste ve smlouvě o smlouvě budoucí podepsali, že "v obytných místnostech bude položená plovoucí podlahová krytina“.
A to dodavatel splnil. Správně jste zde měli mít uvedeného výrobce, jméno výrobku, jeho katalogové číslo. A nezapomínejte ani na takové detaily, jako je skladba podlah včetně všech izolačních vrstev. Jinak se můžete dostat až před soud se sousedy z bytu o patro níže, kterým bude vadit dupání nad hlavou.
Pozor! Nebuďte ale spokojeni se smlouvou ani tehdy, když v ní objevíte, že "v obytných místnostech bude položená plovoucí podlahová krytina XYZ 100100“.
Zkuste si raději ono výrobní číslo zadat do některého z internetových vyhledávačů. Znalci totiž mají zkušenosti, že občas se ve smlouvě objeví "konkrétní typ", ale žádný takový výrobek neexistuje!
Nikoli barvy, ale čísla jsou důležitá
Velký problém představují i koupelny. Barevná vizualizace od dodavatele sice vypadá krásně, ale při přebírání bytu a reklamaci vám bude na nic.
Mnohem lepší je klasický technický výkres, ve kterém budou zařizovací předměty nejen maximálně konkrétně popsané, ale také na centimetr přesně zakreslené. Tedy že střed umyvadla má být vzdálený například 60 cm od té či oné stěny. Podobně postupujte u vany, sprchového koutu, toalety a podobně.
Lepší než barevné vizualizace jsou technické výkresy s přesnými rozměry
Vyvarujete se tak třeba tomu, že vám nezbude místo na pračku. Ani malou.
Jedním z největších problémů bývá ventilace. "Cena samotných ventilátorů se pohybuje zhruba od 500 do 3000 korun a tomu odpovídá i jejich funkčnost. Navíc podle vybraných ventilátorů se vypočítává i tlak v celé soustavě. Je potom jen otázka času, kdy si někdo v prvním bytě vymění ventilátor za silnější, naruší celý systém a zápach z toalety v jednom bytě se digestoří dostane do kuchyně toho druhého,“ varuje Ladislav Bukovský.
Další sonda po virtuálním bytě vede do kuchyně. Zdá se, že zde by mnoho problémů být nemělo, protože většina novostaveb je dodávána bez kuchyňské linky a spotřebičů. Pro ně jsou zde pouze připravené rozvody.
Jenže "oblíbeným" žertem bývá situace, kdy přivezou kuchyňskou linku a montážní firma zjistí, že roh, do kterého má přijít, nemá devadesát stupňů. Nábytek ano. Podobný problém může nastat i při montáži vestavných skříní.
"Ideální bývá varianta, kdy majitel dodá developerovi hotový výkres se všemi rozměry a požadavky od výrobce kuchyně či vestavěných skříní. Ale to má na začátku jen málokdo, protože je třeba tvat ve smlouvě minimálně na tom, aby určité rohy byly pravoúhlé,“ radí Ladislav Bukovský.
Nedodržení pravého úhlu může být nepříjemné hlavně u vestavných skříní
Podobně jako v koupelně, i v kuchyni bývá problém se vzduchotechnikou. Odvětrání je tady většinou navrženo pro digestoře s výkonem 200 až 300 metrů krychlových za hodinu.
Ovšem luxusnější odsavače, které si sem lidé pořizují, mívají výkon třikrát až čtyřikrát vyšší. Tyto přístroje pak "přefukují" zápach z vaření do sousedních bytů.
Zpravidla bez problémů a podle norem bývá ve všech bytech dělaná elektroinstalace. I když při současném zastoupení elektrospotřebičů v domácnosti počet zásuvek většinou nestačí.
Co sledovat při přebírce bytu?
Stejně důležité jako podpis smlouvy je i samotná přejímka bytu. "Na technickou přejímku bytu jsme si pozvali na konzultaci nezávislého odborníka – stavbaře. Přišel nás sice asi na čtyři tisíce, ale vyplatil se,“ říká Jana Benešovská, která se nedávno stěhovala do bytu v pražském Zličíně.
"Najatý odborník nám proměřil byt, zkontroloval rovnost stěn a podlah. Všímal si všeho, od uvolněného prahu u vstupních dveří, přes výmalbu - na velkých plochách byly šmouhy. V rozích a místech, kde se stěny setkávají se stropem, pak barva zcela chyběla, nepřehlédl ani špatně vytmelené spáry nestejné barvy u plovoucí podlahy i dlažby v kuchyni. Právě to bychom asi přehlédli," přiznává majitelka nového bytu.
I když to možná někoho překvapí, byt, kde byly objeveny "pouze“ tyto závady, patří k těm nejkvalitnějším, které developeři svým zákazníkům dodávají.
Jako noví majitelé bytu byste neměli zapomínat ani na to, že se stáváte také podílovým vlastníkem celého domu, patří vám tedy i část chodeb, sklepa nebo trávníku.
Nepřehlížejte proto při přejímce, že tyto společné prostory nejsou dokončené. Jakmile totiž podepíšete předávací protokol na byt či dům, bude mnohem těžší ze stavební firmy "vydolovat“ dokončení i těchto prací.
Dokončení předzahrádek by mělo být hotové v okamžiku převzetí řadového domu
Na odhalování máte až dva roky
Všechny zjištěné závady nechte zaznamenat do předávacího protokolu. Dodavatel má povinnost se k nim do třiceti dnů vyjádřit. Je samozřejmé, že další vady se mohou objevit až při samotném užívání bytu.
"V tomto případě se rozlišují vady viditelné a skryté. Ty první musíte odhalit při přejímce bytu, později je reklamovat nemůžete. Ty druhé ano,“ konstatuje Ladislav Bukovský.
"U prohlídky bytu nárokuje drobné opravy či úpravy zhruba třetina klientů. Po přejímce bytu dodatečně uplatňuje nárok na reklamaci asi dvacet procent klientů, což je číslo pro všechny developery víceméně stejné,“ říká Pavla Temrová.
Vyjmenovává nejčastější prohřešky stavebníků: "Mezi závady, které nejčastěji řešíme, patří například poškrábané okno, drobné prasklinky v omítce a podobně.“
A jak je to například s netěsnícími okny, nefunkčním topením a podobnými závadami, které se při přejímce neodhalí? Zde se můžete odvolat právě na občanský zákoník, který stanoví, že prodejce poskytuje na nový byt záruku dva roky. Přitom některé firmy ji mohou ze své vlastní vůle prodloužit i o rok či dva.
